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312.000 Mietrechtsverfahren jährlich – 20 Prozent aller Zivilprozesse

1,1 Millionen Rechtsberatungen durch örtliche Mietervereine / Über 200 Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs in fünf Jahren

(lifePR) (Berlin, )
20,6 Prozent aller Zivilprozesse betreffen eine Mietrechtsstreitigkeit. Rund 312.000 Verfahren in Wohnraummietsachen wurden im Jahr 2005 abgeschlossen, 299.133 bei den Amtsgerichten und 13.336 bei den Landgerichten als Berufungsinstanz.

„Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist immer noch hoch. Sie nimmt aber in den letzten Jahren kontinuierlich ab“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), auf einer Pressekonferenz zu Beginn des 62. Deutschen Mietertages in Stuttgart. Hierzu trage die Arbeit des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen Mietervereine bei. Sie seien Streitschlichter Nummer 1 in Deutschland. Nur rund drei Prozent aller von ihnen durchgeführten Rechtsberatungen mündeten 2006 in einem Gerichtsverfahren.

Weitere Ursache sei die Mietrechtsreform 2001, die erste Erfolge zeige. Zwischen 2001 und 2005 seien im Vergleich zu den Jahren 1996 bis 2000 die Verfahren vor den Amtsgerichten um 4,4 Prozent und vor den Landgerichten um 25 Prozent zurückgegangen. „Die Mietrechtsreform hat sich bewährt. Sie hat allen Unkenrufen zum Trotz das Mietrecht vereinfacht und mehr Rechtsklarheit gebracht. Deshalb sind vereinzelte Vorstöße, zum Beispiel von Maklerverbänden, gegen die Reform nicht ernst zu nehmen. Deshalb wurde auch die Bundesratsinitiative Baden-Württembergs für eine ‚Liberalisierung’ des Mietrechts, das heißt nichts anderes als Abbau von Mieterrechten, zu den Akten gelegt“, erklärte Rips. Der DMB begrüße ausdrücklich die Erklärung von Bundeskanzlerin Angela Merkel, es gebe keinen Bedarf zur Änderung des Mietrechts.

Das Mietrecht wird wesentlich geprägt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Mit mehr als 200 Grundsatzurteilen in den letzten fünf Jahren hat das höchste deutsche Gericht für eine bessere Nachvollziehbarkeit und Vorhersehbarkeit und somit für mehr Rechtssicherheit in vielen Mietrechtsfragen gesorgt.

Rechtsberatungs- und Prozessstatistik 2006

1,1 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 322 örtlichen DMB-Mietervereine im Kalenderjahr 2006 durchgeführt. Hinzu kommen mehrere hunderttausend telefonische Rechtsberatungen der Mietervereine.
„Bei 96,8 Prozent aller Rechtsberatungen finden wir im Interesse unserer Mitglieder eine außergerichtliche Lösung. Nur in rund drei Prozent der Fälle mussten die Gerichte entscheiden“, informierte der Mieterbund-Direktor. „Das ist unser Beitrag zum Rechtsfrieden. Wir sind die Streitschlichter Nummer 1 in Deutschland.“

Die 10 häufigsten Beratungsthemen der DMB-Vereine
2006 2005
1. (1) Betriebskosten 34,1 % 33,2 %
2. (2) Wohnungsmängel 20,5 % 19,8 %
3. (3) Allgemeine Vertragsangelegenheiten 10,1 % 8,5 %
4. (4) Mieterhöhung 6,8 % 7,7 %
5. (6) Schönheitsreparaturen 6,6 % 6,6 %
6. (5) Mietkaution 5,6 % 6,9 %
7. (8) Mieterkündigung 4,9 % 4,4 %
8. (7) Vermieterkündigung 3,4 % 5,3 %
9. (9) Modernisierung 2,3 % 2,7 %
10. (10) Umwandlung / Eigentümerwechsel 0,6 % 0,7 %

In Klammern die Rangfolge des Vorjahres.

Die Konzentration der Beratungsthemen hält an. Fast zwei Drittel aller Rechtsberatungen drehen sich um die drei Bereiche Betriebskosten, Wohnungsmängel und allgemeine Vertragsangelegenheiten. Dabei sind die Betriebskosten wie schon seit Jahren das absolute Topthema. Mit verantwortlich im Kalenderjahr 2006 sind hierfür die drastisch gestiegenen Energiepreise.

Die 10 häufigsten Beratungsthemen in Großstädten
(Berlin, München, Köln, Hannover, Düsseldorf, Stuttgart)
2006 2005
1. (1) Betriebskosten 30,9 % 26,4 %
2. (2) Wohnungsmängel 21,7 % 22,1 %
3. (3) Mieterhöhung 9,4 % 10,4 %
4. (5) Allgemeine Vertragsangelegenheiten 9,3 % 7,4 %
5. (6) Schönheitsreparaturen 6,3 % 6,7 %
6. (4) Mietkaution 6,0 % 9,1 %
7. (7) Vermieterkündigung 4,1 % 6,3 %
8. (9) Mieterkündigung 3,7 % 3,0 %
9. (8) Modernisierung 2,9 % 3,2 %
10. (10) Umwandlung / Eigentümerwechsel 0,9 % 0,6 %

In Klammern die Rangfolge des Vorjahres.

Die DMB-Rechtsberatungsstatistik für Großstädte zeigt eine Reihe von Besonderheiten, aber auch hier ist die Tendenz eindeutig: Betriebskosten sind das Beratungsthema Nummer 1. Mieterhöhungen spielen in Großstädten eine deutlich größere Rolle. Zu erwarten ist, dass die Mieterhöhungsberatungen zunehmen, wenn in diesen Städten neue Mietspiegel veröffentlicht werden.

„Immer öfter haben wir in den Mietervereinen mit Problemen im Zusammenhang mit Vermieterinsolvenzen zu tun. Die Fälle mehren sich, in denen Vermieter ihre Wohnungen und Häuser verkommen lassen. Sie kümmern sich nicht um Wohnungsmängel, verschulden Liefersperren der Energie- und Wasserversorger, und mitunter werden die Mietkautionen der Mieter veruntreut“, erklärte Rips.

Prozessstatistik 2006
2006 2005
1. Vertragsverletzungen 28,4 % 33,5 %
2. Betriebskosten 19,7 % 21,6 %
3. Mietkaution 18,4 % 18,6 %
4. Mieterhöhung 12,1 % 9,1 %
5. Fristlose Kündigung 5,1 % 4,7 %
6. Eigenbedarf 3,0 % 2,7 %
7. Schönheitsreparaturen 2,6 % 2,7 %
8. Ordentliche Kündigung 1,5 % 1,9 %
9. Modernisierung 1,2 % 1,3 %

Die DMB-Prozessstatistik beruht auf Zahlen der DMB Rechtsschutz-Versicherung. Bei den meisten Mietrechtsprozessen geht es um Vertragsverletzungen, das heißt um Wohnungsmängel, Reparaturansprüche und allgemeine Vertragsangelegenheiten von der Treppenhausreinigung bis zur Tierhaltung.

Auffallend ist, dass die Anzahl der Prozesse um Betriebskosten rückläufig ist. Entgegengesetzt dazu der Anstieg der Mieterhöhungsverfahren auf jetzt 12,1 Prozent. Hier lässt sich ablesen, dass die Lage auf den Wohnungsmärkten angespannter ist als in den Vorjahren. Es ist damit zu rechnen, dass Streitigkeiten um Mieterhöhungen und damit auch entsprechende Mietrechtsverfahren weiter ansteigen werden. Auffallend hoch ist der Anteil an Prozessen zu Mietkautionen. Dies dürfte aber auf eine Besonderheit dieser Verfahren zurückzuführen sein. Häufig geht es hier nicht nur um die Rückzahlung der Mietkaution, sondern tatsächlich wird auch gestritten um Schönheitsreparaturen, Kündigungen oder andere Probleme bei der Abwicklung des Mietverhältnisses.

Die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofs

Mehr als 200 Grundsatzurteile hat der Bundesgerichtshof in den letzten fünf Jahren gefällt. Dabei hat das Gericht auf Basis der Mietrechtsreform 2001 gesetzliche Regelungen erläutert, juristische Streitfragen entschieden und offen gebliebene Fragen beantwortet. „Die Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung auf die Mietrechtspraxis sind vielfach größer als die Auswirkungen der Gesetzesreform“, sagte der Mieterbund-Direktor und verdeutlichte dies an vier Rechtsbereichen.

Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht

Seit der Mietrechtsreform 2001 bzw. dem entsprechenden Klarstellungsgesetz 2005 können Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Seit 2001 enthalten aber immer mehr Mietverträge Klauseln, mit denen dieses Recht unterlaufen wird. Hier verzichten Mieter auf ihr Kündigungsrecht, bzw. ihr Kündigungsrecht wird zeitlich befristet ausgeschlossen:

- Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht, ist wirksam (BGH VIII ZR 81/03).
- Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und 294/03).
- Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig (BGH VIII ZR 27/04).
- Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren unwirksam (BGH VIII ZR 257/04).
- Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen, der die Vierjahresgrenze übersteigt, ist unwirksam (BGH VIII ZR 243/05).

Wohnungsgröße / Mietminderung

Treten während der Mietzeit Mängel auf oder fehlen der Wohnung zugesicherte bzw. zugesprochene Eigenschaften, kann der Mieter die Miete kürzen. Daneben steht sein Anspruch auf Reparatur oder Beseitigung des Mangels.
- Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das ein Mangel. Die Mieter sind berechtigt, die vertraglich geschuldete Miete zu mindern und Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH VIII ZR 133/03; 44/03 und 295/03).
- Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Bruttowarmmiete auszugehen. Das ist die Grundmiete plus Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten (BGH VIII ZR 225/03 und 347/04).
- Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können (BGH VIII ZR 281/03).

Betriebskosten

Soweit im Mietvertrag vereinbart, müssen Mieter zusätzlich zur Miete noch Betriebskosten zahlen. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann er keine Nachforderungen mehr stellen.
- Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).
- Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält (BGH VIII ZR 220/05).
- Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).
- Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).
- Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).
- Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).
- In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf „Contracting“ (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).
- Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz hat der Mieter mit Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nichts zu tun. Der Vermieter ist hierfür verantwortlich. Allerdings sind die gesetzlichen Vorgaben nicht zwingend. Im Mietvertrag können Renovierungsarbeiten auf den Mieter abgewälzt werden. Es zeigt sich, dass hunderttausende von Mietvertragsklauseln unwirksam sind. Die Folge ist, Mieter müssen nicht renovieren, gleichgültig, wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben.
- Eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug fachmännisch renoviert zurückzugeben hat, ist unwirksam (BGH VIII ZR 308/02).
- Auch eine Vertragsklausel, nach der der Mieter unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss, ist unwirksam (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).
- Unwirksam ist eine Klausel, die die Ausführung der Schönheitsreparaturen von einem starren Fristenplan abhängig macht (BGH VIII ZR 361/03).
- Fehlt eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag, muss auch ein Raucher beim Auszug nicht streichen oder tapezieren (BGH VIII ZR 124/05).
- Abgeltungsklauseln, nach denen der Vermieter Renovierungskosten fordern darf, obwohl beim Auszug des Mieters die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren, sind unwirksam, wenn sie auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen (BGH VIII ZR 52/06).
- Auch eine Vertragsklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 199/06).
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