Nach Jahren der Niedrigzinspolitik erlebte die Immobilienwirtschaft eine abrupte Zinswende. Zeitweise lag der Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) der Europäischen Zentralbank bei 4,5 Prozent. Inzwischen hat sich die Lage deutlich entspannt, und wir nähern uns wieder der Zwei-Prozent-Marke. Selten war der Immobilienmarkt solch einem Auf und Ab unterworfen – ein Umstand, der deutlich gemacht hat, welche Immobilienanlageklassen widerstandsfähiger gegenüber Zinsschwankungen sind. In der heutigen Ausgabe des Zinskommentars erfahren Sie, wie sich die verschiedenen Anlageklassen der Immobilienbranche in Zeiten volatiler Zinsen entwickelt haben.
Welche Immobilienanlageklasse ist stärker von Zinsschwankungen betroffen?
Der Immobilienmarkt lässt sich grundsätzlich in zwei Hauptsegmente unterteilen: Gewerbe- und Wohnimmobilien. Betrachtet man deren Preisentwicklung, die sich üblicherweise am Renditepotenzial aus Mieteinnahmen orientiert, zeigt sich, dass beide Segmente bis zum Jahr 2020 eine kontinuierliche und stabile Wertsteigerung verzeichneten. Mit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie begannen jedoch die Preise für Gewerbeimmobilien zu stagnieren, während die Preise für Wohnimmobilien weiter – teils sogar beschleunigt – anstiegen. Ab 2022, im Zuge der Zinswende, sanken dann die Preise in beiden Segmenten. Weder Wohn- noch Gewerbeimmobilien konnten sich in dieser Phase als besonders zinsresistent behaupten. Im September 2023 erreichten die Zinsen mit 4,5 Prozent ihren Höhepunkt, der bis Mitte 2024 anhielt. Nach der ersten Zinssenkung im Juni 2024 stiegen die Preise beider Anlageklassen wieder an, wobei sich bei Wohnimmobilien ein etwas stärkerer Anstieg beobachten ließ.
Insgesamt zeigt sich, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in vergleichbarem Maß auf Zinsänderungen reagieren. Die unterschiedlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind jedoch vor allem auf strukturelle Veränderungen zurückzuführen, die sich nicht auf alle Untersegmente gleichermaßen auswirken. Eine dieser Veränderungen betrifft den stationären Einzelhandel, der durch die Pandemie erheblich unter Druck geraten ist, während gleichzeitig der Online-Handel stark gewachsen ist – ein Trend, der auch nach der Pandemie Bestand hat. Davon negativ betroffen sind insbesondere Einzelhandelsimmobilien, wohingegen Logistikstandorte, die für Lagerung und Versand benötigt werden, von der Entwicklung profitieren.
Ein weiterer struktureller Einfluss ist der Trend zum flexiblen Arbeiten von zu Hause. Durch das vermehrte Homeoffice wird weniger Bürofläche benötigt, was die Nachfrage nach Büroimmobilien sinken lässt. Diese strukturellen Veränderungen sind maßgeblich für die divergente Entwicklung innerhalb der Gewerbeimmobilien verantwortlich – nicht etwa eine überdurchschnittlich hohe Zinssensitivität dieses Segments. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Großstädten weiterhin ungebrochen hoch ist, was deren Preisentwicklung zusätzlich stützt.
Letztlich bietet jede Immobilienanlageklasse eigene Vor- und Nachteile. Die Sensitivität gegenüber Zinsveränderungen spielt dabei eine eher untergeordnete Rolle, da deren Auswirkungen nur begrenzt sichtbar sind. Vielmehr sollten bei der Investitionsentscheidung neben der wirtschaftlichen Analyse auch strukturelle Marktfaktoren sorgfältig berücksichtigt werden.
Welche Immobilienanlageklasse ist stärker von Zinsschwankungen betroffen?
Der Immobilienmarkt lässt sich grundsätzlich in zwei Hauptsegmente unterteilen: Gewerbe- und Wohnimmobilien. Betrachtet man deren Preisentwicklung, die sich üblicherweise am Renditepotenzial aus Mieteinnahmen orientiert, zeigt sich, dass beide Segmente bis zum Jahr 2020 eine kontinuierliche und stabile Wertsteigerung verzeichneten. Mit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie begannen jedoch die Preise für Gewerbeimmobilien zu stagnieren, während die Preise für Wohnimmobilien weiter – teils sogar beschleunigt – anstiegen. Ab 2022, im Zuge der Zinswende, sanken dann die Preise in beiden Segmenten. Weder Wohn- noch Gewerbeimmobilien konnten sich in dieser Phase als besonders zinsresistent behaupten. Im September 2023 erreichten die Zinsen mit 4,5 Prozent ihren Höhepunkt, der bis Mitte 2024 anhielt. Nach der ersten Zinssenkung im Juni 2024 stiegen die Preise beider Anlageklassen wieder an, wobei sich bei Wohnimmobilien ein etwas stärkerer Anstieg beobachten ließ.
Insgesamt zeigt sich, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in vergleichbarem Maß auf Zinsänderungen reagieren. Die unterschiedlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind jedoch vor allem auf strukturelle Veränderungen zurückzuführen, die sich nicht auf alle Untersegmente gleichermaßen auswirken. Eine dieser Veränderungen betrifft den stationären Einzelhandel, der durch die Pandemie erheblich unter Druck geraten ist, während gleichzeitig der Online-Handel stark gewachsen ist – ein Trend, der auch nach der Pandemie Bestand hat. Davon negativ betroffen sind insbesondere Einzelhandelsimmobilien, wohingegen Logistikstandorte, die für Lagerung und Versand benötigt werden, von der Entwicklung profitieren.
Ein weiterer struktureller Einfluss ist der Trend zum flexiblen Arbeiten von zu Hause. Durch das vermehrte Homeoffice wird weniger Bürofläche benötigt, was die Nachfrage nach Büroimmobilien sinken lässt. Diese strukturellen Veränderungen sind maßgeblich für die divergente Entwicklung innerhalb der Gewerbeimmobilien verantwortlich – nicht etwa eine überdurchschnittlich hohe Zinssensitivität dieses Segments. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Großstädten weiterhin ungebrochen hoch ist, was deren Preisentwicklung zusätzlich stützt.
Letztlich bietet jede Immobilienanlageklasse eigene Vor- und Nachteile. Die Sensitivität gegenüber Zinsveränderungen spielt dabei eine eher untergeordnete Rolle, da deren Auswirkungen nur begrenzt sichtbar sind. Vielmehr sollten bei der Investitionsentscheidung neben der wirtschaftlichen Analyse auch strukturelle Marktfaktoren sorgfältig berücksichtigt werden.
