Immobilien erfreuen sich im Niedrigzinsumfeld großer Beliebtheit bei Investoren. Daran sollte sich im kommenden Jahr bei moderat steigenden Zinsen wenig ändern (S. 2). Der Anlagenot-stand und die Suche nach Rendite lenken den Blick auf Marktsegmente, die sonst weniger im Scheinwerferlicht stehen (S. 3 zu Logistikimmobilien). Spannend bleibt die Situation am deut-schen Wohnungsmarkt: Werden die Preise 2014 in gleichem Tempo weiter steigen oder kann die anziehende Bautätigkeit für eine Beruhigung sorgen (S. 4)?
1 Auf einen Blick
Der Immobilieninvestmentmarkt in den USA ist der fundamentalen Lage der Vermietungsmärkte weit vorausgeeilt. Das durch die expansive Geldpolitik der Notenbank mit verursachte niedrige Zinsniveau ließ viele Investoren die "Flucht ins Betongold" antreten. Dies hat die Immobilienpreise seit den Tiefständen während der Finanzkrise in die Höhe getrieben. Der auf Transaktionen basie-rende Moody's/RCA Commercial Property Price Index zeigt aber deutliche Unterschiede für die einzelnen Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes: der Teilindex für Apartments hat be-reits seinen historischen Höchststand wieder erreicht, während die Sektoren Einzelhandel und Büro noch 15 % bzw. 19 % darunter liegen. Auch innerhalb der Nutzungsarten gilt es zu differen-zieren. So konzentrieren sich die vorsichtig agierenden Investoren am Büroimmobilienmarkt auf die besten Lagen. Dies hat dazu geführt, dass die Preise in den Central Business Districts (CBD) zuletzt nur knapp unter ihrem Allzeithoch notierten, während die in weniger attraktiven Lagen weit zurückliegen.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Immobilienanlage auch 2014 attraktiv
Das neue Jahr bringt in vielen Ländern eine höhere wirtschaftliche Dynamik, von der auch die Immobilienmärkte profitieren werden. Der erwartete moderate Anstieg der Zinsen dürfte den Anlagenotstand mindern, aber nicht aufheben. Damit bleibt die Assetklasse Immobilien 2014 im Fokus der Investoren.
In unserem Ende November veröffentlichten Kapitalmarktausblick auf das Jahr 2014 erwarten wir im Hauptszenario mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 80 % eine Fortsetzung des weltwirtschaftlichen Aufschwungs. Dabei werden die wesentlichen Wachstumsimpulse von den Industrieländern ausgehen, angeführt von den USA. Im Euroraum ist die konjunkturelle Wende nach langer Durststrecke geschafft. Die einzelnen Länder bewegen sich hier aber mit sehr unterschiedlichem Tempo vorwärts, angeführt von Deutschland. Ein Wirtschaftswachstum von real 2 %, verbunden mit einer weiterhin positiven Entwicklung von Arbeitsmarkt und privatem Konsum dürfte ein Garant dafür sein, dass der deutsche Immobilienmarkt für in- und ausländische Investoren attraktiv bleibt.
Die EZB wird im kommenden Jahr angesichts des noch verhaltenen Wachstums in der Eurozone und mit Rücksicht auf die Problemländer in der Peripherie an ihrer expansiven Geldpolitik festhalten und vermutlich zu weiteren Liquiditätsmaßnahmen greifen. Allerdings wird die US-Notenbank beginnen, vorsichtig umzusteuern, indem sie ihre Anleihekäufe bald zurückfährt und schließlich ganz einstellt. Dies wird auch die langfristigen Zinsen in Deutschland beeinflussen, wo wir bis Ende 2014 einen moderaten Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihen auf 2,3 % erwarten.
Damit wird der bestehende Anlagenotstand nicht überwunden, sondern lediglich etwas gemildert. Angesichts einer Verzinsung von Anleihen bestenfalls in der Nähe der Inflationsrate und eines Aktienmarktes auf Rekordniveau, der im Jahresverlauf korrigieren dürfte, sollte die Anlagedevise 2014 der möglichst weitgehende Vermögenserhalt sein. Dazu können Immobilien einen maßgeblichen Beitrag leisten. Ihre derzeitige Attraktivität sowohl bei privaten wie auch institutionellen Investoren wird durch Umfragen bestätigt. Aber auch in dieser vermeintlich "sicheren" Anlageklasse bestehen nennenswerte Risiken. Die durch die Notenbanken geschaffene überreichliche Liquidität fließt zu einem guten Teil in die globalen Immobilienmärkte - und dort bei nach wie vor hohem Sicherheitsbedürfnis der Anleger vor allem in eine begrenzte Zahl erstklassiger Objekte in besten Lagen. Dadurch sind die Kaufpreise in vielen Fällen kräftiger gestiegen als die Mieteinnahmen. Trotz entsprechend niedrigerer Nettoanfangsrenditen sind die Risikoprämien der Immobilieninvestments - gemessen an der Verzinsung zu langfristigen Bundesanleihen - rein rechnerisch zwar zufriedenstellend. Die Zeit der "Schnäppchen" am Immobilienmarkt ist jedoch lange vorbei, ein Einstieg erfolgt teilweise auf hohem Niveau, das nicht nachhaltig sein muss. Mehr Rendite gibt es am Immobilienmarkt jenseits des Core-Segments, allerdings auch zu höheren Risiken.
2.2 Industrie- und Logistikimmobilien als Kapitalanlage
Industrie- und Logistikimmobilien stellen nach Büro und Einzelhandel das drittgrößte Segment am gewerblichen Investmentmarkt in Europa. Wichtige Treiber sind das Wachstum einer immer stärker verflochtenen Weltwirtschaft und ein kräftig expandierender Onlinehandel. Aus Anlegersicht stellt sich die Frage nach den Performanceeigenschaften einer Investition in diesem Immobiliensektor.
Für viele europäische Länder veröffentlicht Investment Property Databank (IPD) Daten über die Performance von Industrie- und Logistikimmobilien. Dies erlaubt sowohl einen Vergleich zwischen der Entwicklung in den einzelnen Ländern als auch gegenüber anderen Sektoren des gewerblichen Immobilienmarktes. Dabei setzen sich die Gesamtrenditen der erfassten Immobilieninvestments aus der Cash-Flow-Rendite und der Wertänderungsrendite zusammen. Speziell für Industrieimmobilien (einschließlich Logistik) ist allerdings zu beachten, dass das Sektorgewicht im gesamteuropäischen Index von IPD weniger als 10 % beträgt und daher die Daten weniger repräsentativ sein könnten als bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
Im Durchschnitt der Länder, für die längere Datenreihen vorliegen, liegt die Performance von Industrie- über der von Büroimmobilien, aber spürbar niedriger als die Gesamtrendite von Einzelhandelsimmobilien. Diese Aussage gilt jedoch nicht für jedes einzelne Land. So liegt der Sektor Industrie im langjährigen Durchschnitt in Frankreich, Österreich und (wenn auch knapp) in Großbritannien an dritter Stelle, in Italien gemeinsam mit dem Einzelhandel knapp vor Büros und nur in der Schweiz auf dem ersten Platz knapp vor dem Einzelhandelssektor. Die Beimischung von Industrieimmobilien in einem internationalen Portfolio garantiert demnach zwar keine Outperformance, sie kann aufgrund der unterschiedlichen nationalen Entwicklung aber durchaus zu Diversifikationsvorteilen führen. Der recht hohe Gleichlauf der Performance von Industrieimmobilien mit den beiden anderen Segmenten in den meisten Ländern begrenzt jedoch das Ausmaß der positiven Diversifikationseffekte - von einigen Ausnahmen wie Deutschland abgesehen.
Nicht zu verallgemeinern ist die für den deutschen Markt geltende höhere Volatilität der Gesamtrenditen von Industrieimmobilien im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten. Es gibt zwar weitere Länder wie die Schweiz, Belgien oder Spanien, in denen in der Vergangenheit ebenfalls der Industriesektor die höchste Schwankungsanfälligkeit aufwies. Die Performancedaten für andere wichtige europäische Märkte wie Großbritannien, Frankreich, Italien oder Schweden zeigen jedoch, dass manchmal der Büro- oder das Einzelhandelssegment volatiler waren. Als generelle Performanceeigenschaft von Industrie- und Logistikimmobilien kann aber die überdurchschnittlich hohe Cash-Flow-Rendite gelten. Die entsprechenden IPD-Datenreihen zeigen für alle betrachteten europäischen Märkte eine spürbar höhere Cash-Flow-Rendite von Industrieimmobilien sowohl gegenüber Büro- als auch Einzelhandelsimmobilien.
2.3 Dynamisch steigende Wohnungsbautätigkeit
Der Wohnungsbau entwickelt sich zum Impulsgeber für die deutsche Konjunktur. Die Wohnungsbauinvestitionen werden im kommenden Jahr voraussichtlich um preisbereinigt rd. 3 % zulegen. Auch die Zahl der Wohnungsfertigstellungen dürfte nach einem spürbaren Anstieg im laufenden Jahr weiter zulegen - allerdings von einem im langjährigen Vergleich immer noch niedrigen Niveau. Wird dies ausreichen, den Anstieg der Wohnimmobilienpreise zu dämpfen?
Nach langjähriger Schwäche steigen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2010 mit zunehmendem Tempo. Historisch niedrige Hypothekenzinsen und der Mangel an Anlagealternativen haben hier maßgebliche Impulse gegeben. Aber auch eine wieder steigende Bevölkerungszahl und vor allem der kräftige Zustrom in die großen Ballungsräume haben zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum geführt. Trotz steigender Tendenz konnte die Wohnungsbautätigkeit bislang nicht Schritt halten. Die resultierende Knappheit in einer Reihe von Agglomerationen hat dazu geführt, dass Deutschland hinsichtlich der Hauspreisentwicklung auf einmal im europäischen Vergleich an der Spitze steht.
Mit der üblichen zeitlichen Verzögerung reagiert der Wohnungsbau auf die Knappheitssignale. 2013 dürfte die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland wie bereits im Jahr zuvor kräftig zulegen - auf rund 230.000 Einheiten. Deutlich aufwärts zeigende Indikatoren sprechen dafür, dass die Bautätigkeit im kommenden Jahr weiter anzieht. So wurden für die ersten neun Monate des laufenden Jahres 13,5 % mehr Wohnungsbaugenehmigungen gemeldet. Dabei hat sich die Bautätigkeit deutlich in Richtung Mehrgeschossbau verlagert: Hier sind die Genehmigungen im Zeitraum von Januar bis September um 25 % gestiegen, während der Ein- und Zweifamilienhausbau nur 3 % im Plus liegt. Dies lässt darauf schließen, dass vor allem in den Ballungsräumen gebaut wird.
Wie aber sieht es tatsächlich in den Großstädten aus, aus denen zuletzt die höchsten Preissteigerungen für Wohnimmobilien gemeldet wurden? Der Blick in die regionalen Wohnungsfertigstellungen für das Jahr 2012 ist eher enttäuschend. Zwar wurde hier für alle Top-7 Städte im Vorjahresvergleich ein Plus ausgewiesen, das allerdings teils sehr gering ausfiel (München, Hamburg), teils vor allem die Delle im Jahr zuvor ausgeglichen hat (Düsseldorf, Frankfurt). Bezogen auf die Einwohnerzahl sieht das Bild etwas anders aus. Hier lag die Wohnungsbautätigkeit im vergangenen Jahr in Berlin und Düsseldorf mit weniger als 2 Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner sogar spürbar unter dem bundesweiten Durchschnitt von 2,5 Einheiten, in Hamburg mit 2,2 Einheiten leicht darunter. Stuttgart und Köln wiesen mit gut 3 Einheiten einen leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Lediglich für München und Frankfurt (4,3 bzw. 3,9 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner) kann eine kräftigere Bautätigkeit attestiert werden. Für die politisch gewünschte Dämpfung des Preisund Mietanstiegs am Wohnungsmarkt sind weitere Anstrengungen erforderlich. Die geplante Mietpreisbremse dürfte hierbei kontraproduktiv sein.
Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Marktverhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in dieser Publikation getroffenen Angaben dienen der Information. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden.
1 Auf einen Blick
Der Immobilieninvestmentmarkt in den USA ist der fundamentalen Lage der Vermietungsmärkte weit vorausgeeilt. Das durch die expansive Geldpolitik der Notenbank mit verursachte niedrige Zinsniveau ließ viele Investoren die "Flucht ins Betongold" antreten. Dies hat die Immobilienpreise seit den Tiefständen während der Finanzkrise in die Höhe getrieben. Der auf Transaktionen basie-rende Moody's/RCA Commercial Property Price Index zeigt aber deutliche Unterschiede für die einzelnen Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes: der Teilindex für Apartments hat be-reits seinen historischen Höchststand wieder erreicht, während die Sektoren Einzelhandel und Büro noch 15 % bzw. 19 % darunter liegen. Auch innerhalb der Nutzungsarten gilt es zu differen-zieren. So konzentrieren sich die vorsichtig agierenden Investoren am Büroimmobilienmarkt auf die besten Lagen. Dies hat dazu geführt, dass die Preise in den Central Business Districts (CBD) zuletzt nur knapp unter ihrem Allzeithoch notierten, während die in weniger attraktiven Lagen weit zurückliegen.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Immobilienanlage auch 2014 attraktiv
Das neue Jahr bringt in vielen Ländern eine höhere wirtschaftliche Dynamik, von der auch die Immobilienmärkte profitieren werden. Der erwartete moderate Anstieg der Zinsen dürfte den Anlagenotstand mindern, aber nicht aufheben. Damit bleibt die Assetklasse Immobilien 2014 im Fokus der Investoren.
In unserem Ende November veröffentlichten Kapitalmarktausblick auf das Jahr 2014 erwarten wir im Hauptszenario mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 80 % eine Fortsetzung des weltwirtschaftlichen Aufschwungs. Dabei werden die wesentlichen Wachstumsimpulse von den Industrieländern ausgehen, angeführt von den USA. Im Euroraum ist die konjunkturelle Wende nach langer Durststrecke geschafft. Die einzelnen Länder bewegen sich hier aber mit sehr unterschiedlichem Tempo vorwärts, angeführt von Deutschland. Ein Wirtschaftswachstum von real 2 %, verbunden mit einer weiterhin positiven Entwicklung von Arbeitsmarkt und privatem Konsum dürfte ein Garant dafür sein, dass der deutsche Immobilienmarkt für in- und ausländische Investoren attraktiv bleibt.
Die EZB wird im kommenden Jahr angesichts des noch verhaltenen Wachstums in der Eurozone und mit Rücksicht auf die Problemländer in der Peripherie an ihrer expansiven Geldpolitik festhalten und vermutlich zu weiteren Liquiditätsmaßnahmen greifen. Allerdings wird die US-Notenbank beginnen, vorsichtig umzusteuern, indem sie ihre Anleihekäufe bald zurückfährt und schließlich ganz einstellt. Dies wird auch die langfristigen Zinsen in Deutschland beeinflussen, wo wir bis Ende 2014 einen moderaten Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihen auf 2,3 % erwarten.
Damit wird der bestehende Anlagenotstand nicht überwunden, sondern lediglich etwas gemildert. Angesichts einer Verzinsung von Anleihen bestenfalls in der Nähe der Inflationsrate und eines Aktienmarktes auf Rekordniveau, der im Jahresverlauf korrigieren dürfte, sollte die Anlagedevise 2014 der möglichst weitgehende Vermögenserhalt sein. Dazu können Immobilien einen maßgeblichen Beitrag leisten. Ihre derzeitige Attraktivität sowohl bei privaten wie auch institutionellen Investoren wird durch Umfragen bestätigt. Aber auch in dieser vermeintlich "sicheren" Anlageklasse bestehen nennenswerte Risiken. Die durch die Notenbanken geschaffene überreichliche Liquidität fließt zu einem guten Teil in die globalen Immobilienmärkte - und dort bei nach wie vor hohem Sicherheitsbedürfnis der Anleger vor allem in eine begrenzte Zahl erstklassiger Objekte in besten Lagen. Dadurch sind die Kaufpreise in vielen Fällen kräftiger gestiegen als die Mieteinnahmen. Trotz entsprechend niedrigerer Nettoanfangsrenditen sind die Risikoprämien der Immobilieninvestments - gemessen an der Verzinsung zu langfristigen Bundesanleihen - rein rechnerisch zwar zufriedenstellend. Die Zeit der "Schnäppchen" am Immobilienmarkt ist jedoch lange vorbei, ein Einstieg erfolgt teilweise auf hohem Niveau, das nicht nachhaltig sein muss. Mehr Rendite gibt es am Immobilienmarkt jenseits des Core-Segments, allerdings auch zu höheren Risiken.
2.2 Industrie- und Logistikimmobilien als Kapitalanlage
Industrie- und Logistikimmobilien stellen nach Büro und Einzelhandel das drittgrößte Segment am gewerblichen Investmentmarkt in Europa. Wichtige Treiber sind das Wachstum einer immer stärker verflochtenen Weltwirtschaft und ein kräftig expandierender Onlinehandel. Aus Anlegersicht stellt sich die Frage nach den Performanceeigenschaften einer Investition in diesem Immobiliensektor.
Für viele europäische Länder veröffentlicht Investment Property Databank (IPD) Daten über die Performance von Industrie- und Logistikimmobilien. Dies erlaubt sowohl einen Vergleich zwischen der Entwicklung in den einzelnen Ländern als auch gegenüber anderen Sektoren des gewerblichen Immobilienmarktes. Dabei setzen sich die Gesamtrenditen der erfassten Immobilieninvestments aus der Cash-Flow-Rendite und der Wertänderungsrendite zusammen. Speziell für Industrieimmobilien (einschließlich Logistik) ist allerdings zu beachten, dass das Sektorgewicht im gesamteuropäischen Index von IPD weniger als 10 % beträgt und daher die Daten weniger repräsentativ sein könnten als bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
Im Durchschnitt der Länder, für die längere Datenreihen vorliegen, liegt die Performance von Industrie- über der von Büroimmobilien, aber spürbar niedriger als die Gesamtrendite von Einzelhandelsimmobilien. Diese Aussage gilt jedoch nicht für jedes einzelne Land. So liegt der Sektor Industrie im langjährigen Durchschnitt in Frankreich, Österreich und (wenn auch knapp) in Großbritannien an dritter Stelle, in Italien gemeinsam mit dem Einzelhandel knapp vor Büros und nur in der Schweiz auf dem ersten Platz knapp vor dem Einzelhandelssektor. Die Beimischung von Industrieimmobilien in einem internationalen Portfolio garantiert demnach zwar keine Outperformance, sie kann aufgrund der unterschiedlichen nationalen Entwicklung aber durchaus zu Diversifikationsvorteilen führen. Der recht hohe Gleichlauf der Performance von Industrieimmobilien mit den beiden anderen Segmenten in den meisten Ländern begrenzt jedoch das Ausmaß der positiven Diversifikationseffekte - von einigen Ausnahmen wie Deutschland abgesehen.
Nicht zu verallgemeinern ist die für den deutschen Markt geltende höhere Volatilität der Gesamtrenditen von Industrieimmobilien im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten. Es gibt zwar weitere Länder wie die Schweiz, Belgien oder Spanien, in denen in der Vergangenheit ebenfalls der Industriesektor die höchste Schwankungsanfälligkeit aufwies. Die Performancedaten für andere wichtige europäische Märkte wie Großbritannien, Frankreich, Italien oder Schweden zeigen jedoch, dass manchmal der Büro- oder das Einzelhandelssegment volatiler waren. Als generelle Performanceeigenschaft von Industrie- und Logistikimmobilien kann aber die überdurchschnittlich hohe Cash-Flow-Rendite gelten. Die entsprechenden IPD-Datenreihen zeigen für alle betrachteten europäischen Märkte eine spürbar höhere Cash-Flow-Rendite von Industrieimmobilien sowohl gegenüber Büro- als auch Einzelhandelsimmobilien.
2.3 Dynamisch steigende Wohnungsbautätigkeit
Der Wohnungsbau entwickelt sich zum Impulsgeber für die deutsche Konjunktur. Die Wohnungsbauinvestitionen werden im kommenden Jahr voraussichtlich um preisbereinigt rd. 3 % zulegen. Auch die Zahl der Wohnungsfertigstellungen dürfte nach einem spürbaren Anstieg im laufenden Jahr weiter zulegen - allerdings von einem im langjährigen Vergleich immer noch niedrigen Niveau. Wird dies ausreichen, den Anstieg der Wohnimmobilienpreise zu dämpfen?
Nach langjähriger Schwäche steigen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2010 mit zunehmendem Tempo. Historisch niedrige Hypothekenzinsen und der Mangel an Anlagealternativen haben hier maßgebliche Impulse gegeben. Aber auch eine wieder steigende Bevölkerungszahl und vor allem der kräftige Zustrom in die großen Ballungsräume haben zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum geführt. Trotz steigender Tendenz konnte die Wohnungsbautätigkeit bislang nicht Schritt halten. Die resultierende Knappheit in einer Reihe von Agglomerationen hat dazu geführt, dass Deutschland hinsichtlich der Hauspreisentwicklung auf einmal im europäischen Vergleich an der Spitze steht.
Mit der üblichen zeitlichen Verzögerung reagiert der Wohnungsbau auf die Knappheitssignale. 2013 dürfte die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland wie bereits im Jahr zuvor kräftig zulegen - auf rund 230.000 Einheiten. Deutlich aufwärts zeigende Indikatoren sprechen dafür, dass die Bautätigkeit im kommenden Jahr weiter anzieht. So wurden für die ersten neun Monate des laufenden Jahres 13,5 % mehr Wohnungsbaugenehmigungen gemeldet. Dabei hat sich die Bautätigkeit deutlich in Richtung Mehrgeschossbau verlagert: Hier sind die Genehmigungen im Zeitraum von Januar bis September um 25 % gestiegen, während der Ein- und Zweifamilienhausbau nur 3 % im Plus liegt. Dies lässt darauf schließen, dass vor allem in den Ballungsräumen gebaut wird.
Wie aber sieht es tatsächlich in den Großstädten aus, aus denen zuletzt die höchsten Preissteigerungen für Wohnimmobilien gemeldet wurden? Der Blick in die regionalen Wohnungsfertigstellungen für das Jahr 2012 ist eher enttäuschend. Zwar wurde hier für alle Top-7 Städte im Vorjahresvergleich ein Plus ausgewiesen, das allerdings teils sehr gering ausfiel (München, Hamburg), teils vor allem die Delle im Jahr zuvor ausgeglichen hat (Düsseldorf, Frankfurt). Bezogen auf die Einwohnerzahl sieht das Bild etwas anders aus. Hier lag die Wohnungsbautätigkeit im vergangenen Jahr in Berlin und Düsseldorf mit weniger als 2 Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner sogar spürbar unter dem bundesweiten Durchschnitt von 2,5 Einheiten, in Hamburg mit 2,2 Einheiten leicht darunter. Stuttgart und Köln wiesen mit gut 3 Einheiten einen leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Lediglich für München und Frankfurt (4,3 bzw. 3,9 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner) kann eine kräftigere Bautätigkeit attestiert werden. Für die politisch gewünschte Dämpfung des Preisund Mietanstiegs am Wohnungsmarkt sind weitere Anstrengungen erforderlich. Die geplante Mietpreisbremse dürfte hierbei kontraproduktiv sein.
Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Marktverhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in dieser Publikation getroffenen Angaben dienen der Information. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden.
