Ist in einem Mietvertrag über einen Gewerberaum festgelegt, dass der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern kann, kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Vermieter trotzdem die Untervermietung verweigert. Die Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen "1-Euro-Laden" stellt keinen wichtigen Grund dar. Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) informiert über dieses Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 1. Juni 2010 (AZ: 24 U 32/10).
Der Vermieter vermietete ein Ladenlokal zur gewerblichen Nutzung als Buchhandlung. Die Parteien hatten im Mietervertrag vereinbart, dass der Vermieter eine Nutzungsänderung sowie eine Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Eine Beschränkung auf bestimmte Branchen enthielt der Mietvertrag nicht. Für den Fall, dass kein wichtiger Grund vorlag und der Vermieter dennoch die Erlaubnis verweigerte, stand dem Mieter vertraglich ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter versagte dem Mieter die Genehmigung zur Untervermietung an einen "1-Euro-Laden".
Daraufhin machte der Mieter von seinem vertraglichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigte. Das Gericht gab ihm Recht. Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung sei vorliegend nicht gegeben. Grundsätzlich dürfe auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietervertrages nicht gestattet werden. Der Betrieb eines "1-Euro-Ladens" jedoch sei wie eine Buchhandlung ein auf Laufkundschaft ausgerichteter Einzelhandel. Daher liege hier keine gravierende Nutzungsänderung vor. Hätte der Vermieter sicherstellen wollen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild des im Objekt betriebenen Gewerbes gewahrt bleibe, hätte er eine dahingehende Klausel in den Vertrag aufnehmen müssen. Bei einer Vereinbarung komme auch in Betracht, nur die Nutzung durch Gewerbe bestimmter Branchen zu gestatten. An eine einseitig gebliebene Vorstellung des Vermieters sei der Mieter dagegen nicht gebunden.
Die DAV-Mietrechtsanwälte empfehlen daher, sich bereits vor Vertragsabschluss darüber klar zu werden, welche Möglichkeiten ein Vermieter dem Mieter zur einseitigen Abänderung des Nutzungsrechts und einer etwaigen Untervermietung einräumen möchte. Wenn er diese Rechte großzügig einräumt, ist er hieran auch künftig gebunden.
Weitere Informationen rund ums Mietrecht und eine Anwaltssuche unter www.mietrecht.net
Der Vermieter vermietete ein Ladenlokal zur gewerblichen Nutzung als Buchhandlung. Die Parteien hatten im Mietervertrag vereinbart, dass der Vermieter eine Nutzungsänderung sowie eine Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Eine Beschränkung auf bestimmte Branchen enthielt der Mietvertrag nicht. Für den Fall, dass kein wichtiger Grund vorlag und der Vermieter dennoch die Erlaubnis verweigerte, stand dem Mieter vertraglich ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter versagte dem Mieter die Genehmigung zur Untervermietung an einen "1-Euro-Laden".
Daraufhin machte der Mieter von seinem vertraglichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigte. Das Gericht gab ihm Recht. Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung sei vorliegend nicht gegeben. Grundsätzlich dürfe auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietervertrages nicht gestattet werden. Der Betrieb eines "1-Euro-Ladens" jedoch sei wie eine Buchhandlung ein auf Laufkundschaft ausgerichteter Einzelhandel. Daher liege hier keine gravierende Nutzungsänderung vor. Hätte der Vermieter sicherstellen wollen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild des im Objekt betriebenen Gewerbes gewahrt bleibe, hätte er eine dahingehende Klausel in den Vertrag aufnehmen müssen. Bei einer Vereinbarung komme auch in Betracht, nur die Nutzung durch Gewerbe bestimmter Branchen zu gestatten. An eine einseitig gebliebene Vorstellung des Vermieters sei der Mieter dagegen nicht gebunden.
Die DAV-Mietrechtsanwälte empfehlen daher, sich bereits vor Vertragsabschluss darüber klar zu werden, welche Möglichkeiten ein Vermieter dem Mieter zur einseitigen Abänderung des Nutzungsrechts und einer etwaigen Untervermietung einräumen möchte. Wenn er diese Rechte großzügig einräumt, ist er hieran auch künftig gebunden.
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