Im neuen Jahr präsentiert sich der Immobilienmarkt in Frankfurt in guter Verfassung (S. 3). Dies kann man vom französischen Wohnungsmarkt nicht behaupten. Mit der konjunkturellen Besserung ist hier aber zumindest für 2014 eine Stabilisierung zu erwarten (S. 2). Unterschiedlich ist zu Jahresbeginn die Ausgangslage für die indirekte Immobilienanlage in Deutschland (S. 4):
Während sich die offenen Immobilienfonds mit der neuen Regulierung arrangieren können, bestehen bei geschlossenen Fonds noch Unklarheiten.
Im zurückliegenden Jahr konnten Anleger nicht mit jeder Assetklasse Geld verdienen. Nur Aktien entwickelten sich hervorragend - wie schon im Jahr zuvor. Europäische Immobilienaktien konnten diesmal nicht mithalten und schnitten 2013 deutlich schwächer ab als der Aktienmarkt insgesamt.
Der "sichere Hafen" deutscher Staatsanleihen brachte den Investoren reale Vermögensverluste.
Auch offene Immobilienfonds konnten die Inflationsrate von 1,5 % nicht übertreffen. Hier belasteten Abschreibungen vor allem bei in Abwicklung befindlichen Fonds, während die weiterhin investierbaren Fonds im Schnitt 2 % erreichten (S. 4). Rohstoffe blieben 2013 das Schlusslicht. Die über die Jahre wechselnde Rangfolge in der Performance unterschiedlicher Anlageklassen bestätigt erneut, wie wichtig Diversifikation im Portfolio ist.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Wohnungsmarkt Frankreich vor der Stabilisierung
Die Häuserpreise in Frankreich sinken, allerdings nicht dramatisch. Angesichts der jüngsten Verlangsamung des Abwärtstrends, der erwarteten wirtschaftlichen Belebung sowie der angekündigten Reformen dürften sich die Aussichten am französischen Wohnungsmarkt 2014 aufhellen.
Die Preise für französische Wohnimmobilien hatten sich in den Jahren 2000 bis Anfang 2008 im Landesdurchschnitt mehr als verdoppelt. Dabei war der Anstieg bei Apartments, die den Wohnungsmarkt in den städtischen Agglomerationen dominieren, stärker ausgeprägt als bei Häusern.
Der anschließende Rückgang in der heißen Phase der Finanzkrise 2008/2009 wurde rasch wieder aufgeholt, bei Wohnungen kam es sogar 2011 zu neuen historischen Höchstständen. Im Zuge der wirtschaftlichen Schwäche sind die Preise für Wohnimmobilien aber seit Ende 2011 wieder gesunken.
Der nationale Hauspreisindex lag im 3. Quartal 2013 etwa 6 % unter seinem Spitzenwert.
Damit war die Korrektur im Vergleich zu anderen internationalen Wohnungsmärkten seit Beginn der Finanzkrise bisher überschaubar. Aktuell scheint sich der Index nun zu stabilisieren.
Generell dürfte der französische Wohnungsmarkt aus strukturellen Gründen eher robust sein. So ist die Verschuldung der privaten Haushalte moderat und die Vergabe von Hypothekendarlehen erfolgt überwiegend langfristig und zu fixen Zinsen. Das Volumen ausstehender Wohnungshypotheken bezogen auf das Bruttoinlandsprodukt lag 2012 in Frankreich bei 43 %, während die europäischen Spitzenwerte teils über 100 % betrugen (Niederlande, Dänemark). Ähnliches gilt für die Relation zu den verfügbaren Einkommen, die deutlich niedriger als der EU-Durchschnitt ist.
Für eine Stabilisierung am französischen Wohnimmobilienmarkt sprechen nicht nur die jüngsten Hauspreisdaten. Auch dürfte sich 2014 die allgemeine wirtschaftliche Lage allmählich verbessern, was letztlich über eine günstigere Lage am Arbeitsmarkt und steigende Einkommen auch positiv auf den Wohnungsmarkt wirken sollte. Nach zwei Jahren Stagnation rechnen wir für das laufende Jahr zumindest mit einem Wachstum der französischen Wirtschaft um preisbereinigt 1 %. Insbesondere die tatsächliche Umsetzung der jüngst angekündigten Reformen zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit des Landes könnte die Stimmung im Land spürbar aufhellen. Ein wichtiger Treiber des französischen Wohnungsmarktes ist und bleibt die demographische Entwicklung. So stieg die Bevölkerungszahl im Zeitraum von 2002 bis 2012 um fast 7 % bzw. 4,2 Mio. Personen, während sie in Deutschland um mehr als 2 % fiel. Mit einer entsprechend zunehmenden Zahl an Haushalten geht ein kontinuierlicher zusätzlicher Bedarf an Wohnraum einher. Dieser konnte durch die zuletzt stark rückläufige Bauaktivität nicht gedeckt werden. Ohnehin hat es in den letzten Jahren in Frankreich keine Überbauung am Wohnungsmarkt gegeben, wie dies beispielsweise in Spanien oder in den USA der Fall war. Zudem könnte sich im günstigeren wirtschaftlichen Umfeld das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau endlich positiv auf die Bautätigkeit auswirken.
2.2 Immobilienmarkt Frankfurt: Rückblick mit Ausblick
Solide, gefestigt, stabil: Sucht man nach Attributen für den Frankfurter Immobilienmarkt, so trifft man mit diesen Bezeichnungen die richtige Wahl. Obgleich ein Umsatzrückgang im Bürosektor verzeichnet wurde, entwickelte sich dieser letztlich doch stabil. Im Einzelhandelsbereich stehen die Zeichen nach wie vor auf Wachstum. Ebenso dynamisch bleibt der Wohnungsmarkt mit einer ungebrochen hohen Nachfrage.
Der Frankfurter Büromarkt zeigte sich 2013 insgesamt stabil. Mit einem Vermietungsvolumen knapp unterhalb der 500.000 m²-Marke liegt das Ergebnis im Bereich des langjährigen Schnitts. Aufgrund weniger Großvermietungen sind jedoch die Flächenumsätze zurückgegangen. Umsatz-stärkster Teilmarkt war wie im Vorjahr der innerstädtische Central Business District. Mit einem erneuten Rückgang des Leerstands setzte sich der Trend der letzten Jahre weiter fort. Geringe Fertigstellungszahlen und hohe Vorvermietungsquoten sind hierfür ausschlaggebend. Dennoch bleibt Frankfurt unter den Top-Standorten die Stadt mit der höchsten Leerstandsquote. Auffällig ist der hohe Anteil moderner Büroflächen. Positiv entwickelten sich auch die Mieten. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten sind leicht gestiegen. Der Ausblick auf das Jahr 2014 ist recht optimistisch. Es wird mit einem steigenden Vermietungsvolumen gerechnet. Die Mieten dürften stabil bleiben und der Leerstand sich zusätzlich reduzieren.
Auch der Frankfurter Einzelhandelsmarkt zeigte 2013 ein gutes Ergebnis. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch. Spitzenobjekte in 1A-Lagen sind trotz steigender Mieten und Preise gefragt wie selten zuvor. Wie in anderen Top-Standorten ist das Angebot an neuen und guten Flächen knapp. Daher wird versucht mit Nachverdichtungen die 1A-Lagen zu erweitern. So soll mit dem kürzlich eröffneten ONE Goetheplaza die Luxuseinkaufsmeile Goethestraße verlängert werden. Mit dem Skyline Plaza kam 2013 ein weiteres Einkaufszentrum hinzu. Das Center liegt im Westen Frankfurts direkt an der Messe und bildet das Tor zum Europaviertel. Mit dem Europaviertel entsteht derzeit ein neuer Stadtteil, der sich zum Großteil noch im Bau befindet. Nach Fertigstellung sollen hier laut Planung über 10.000 Menschen leben und 30.000 arbeiten. Bereits Monate vor der Eröffnung waren das Skyline Plaza mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 38.000 m² fast vollständig vermietet. Vor allem die Einzelhändler der Innenstadt fürchteten die neue Konkurrenz. Doch bislang scheint der Start eher holprig. Von konzeptionellen Fehlern abgesehen, fehlt dem Center ganz offensichtlich Kundschaft. Es bleibt abzuwarten, wie sich das Center vor allem in Hinblick auf das Europaviertel entwickeln wird.
Der Unterschied zwischen Core und Nicht-Core wird in Frankfurt immer deutlicher. Während die Mieten und die Nachfrage auf der Core-Seite steigen, steht Nicht-Core teils erheblich unter Druck. Die Schere zwischen funktionierenden 1A- und Nebenlagen vergrößert sich zusehends. Gegen die etablierten Einkaufszentren und die Innenstadt versuchen sich vor allem Stadtteillagen im Verdrängungswettbewerb zu behaupten. Das Interesse der Einzelhändler sich in Randlagen zu engagieren geht jedoch stetig zurück. Vereinzelt wird daher bereits von einer drohenden Nahversorgungsproblematik gesprochen.
Ein ähnlich dynamisches Bild zeigt der Frankfurter Wohnungsmarkt. Zweifelsohne kann der Bedarf an Wohnraum trotz reger Bautätigkeit nicht vollständig gedeckt werden. Ein anhaltender Bevölkerungszuwachs sowie eine zunehmende Anzahl von Singlehaushalten werden die Nachfrage auch künftig steigen lassen. Aktuell sind 14 neue Bebauungsfelder ausgewiesen. Diese verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. Neben den existierenden großen Neubaugebieten Riedberg und Europaviertel sollen ca. 6.000 Wohnungen zusätzlich entstehen. Bereits seit 2011 werden leerstehende Büroflächen in Wohnraum umgenutzt. So sind insgesamt rd. 180.000 m² Büro- in Wohnfläche vor allem in der City und in Niederrad umgewandelt worden. Steigende Wohnimmobilienpreise machen diese Umnutzungen zunehmend rentabel. Weitere Projekte werden geplant. So sind auf dem Telenorma-Gelände am Frankfurter Güterplatz mehrere bis zu 90 m hohe Wohntürme angedacht. Insgesamt zeichnet sich der Wohnungsmarkt durch positive Tendenzen aus. Weitere Miet- und Preissteigerungen sind zu erwarten.
2.3 Immobilienfonds im neuen Regulierungsumfeld
Im vergangenen Jahr wurde die europäische AIFM in deutsches Recht umgesetzt. Die Auswirkungen der neuen Regulierung auf die verschiedenen Immobilienanlageformen für Privatanleger werden erst allmählich deutlich. Nichts Neues gibt es dagegen vom deutschen REIT.
Die offenen Immobilienfonds der führenden deutschen Produktanbieter werden sich mit der neuen Regulierung arrangieren und trotz neuer Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen voraussichtlich auch im neuen Jahr wieder Mittelzuflüsse sehen. Nach längerer Pause sollen 2014 sogar erstmals wieder neue Anlageprodukte dieser Kategorie auf den Markt kommen. Dies zeigt, dass die offenen Immobilienfonds auch unter dem neuen Regulierungsregime kein "Auslaufmodell" sind. Allerdings befinden sich noch Mittel in Höhe von mehr als 15 Mrd. Euro von insgesamt etwa 81 Mrd. Euro, die in offenen Immobilien-Publikumsfonds gebunden sind, in der Abwicklung. Dieser Prozess wird sich noch längere Zeit hinziehen und könnte auch im neuen Jahr die Nachrichtenlage über die offenen Immobilienfonds bestimmen. Dabei ist zu beachten, dass weitere Auszahlungen der Fonds in Abwicklung in die Investmentstatistik als Mittelabflüsse eingehen und die voraussichtlich positive Entwicklung der Zuflüsse bei den weiter investierbaren Fonds verzerren. Die durchschnittliche Performance der neun offenen Immobilienfonds, die gleichgewichtet im Helaba-OIF-Index erfasst wird, dürfte sich im Verlauf des neuen Jahres nur geringfügig von zuletzt gut 2 % verbessern.
Deutlicher dürfte sich die neue Gesetzgebung auf die geschlossenen Immobilienfonds auswirken.
Sie blicken auf ein Jahr mit einem enttäuschenden Mittelaufkommen zurück, obwohl sich diese im Vergleich zu anderen Beteiligungsarten noch recht gut geschlagen haben. Die große Unsicherheit hat sich mit der Verabschiedung des neuen Kapitalanlagegesetzbuches nicht gelegt. Die Klärung der offenen Fragen ist eine Voraussetzung, damit sich die Mittelaufkommen von niedrigem Niveau erholen können. Gleichzeitig führt die stärkere Reglementierung für die Produktanbieter zu deutlich höheren Kosten z.B. für die Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft, Risikomanagement oder Dokumentation. Dies begünstigt große Marktteilnehmer, so dass 2014 den Beginn einer Konsolidierung unter den bisher zahlreichen Anbietern von Beteiligungen in Deutschland markieren könnte.
Und die deutschen Immobilienaktien? Hier gab es 2013 wichtige Neuigkeiten, aber keinen Fortschritt bei der REIT-Gesetzgebung, die vor nunmehr sieben Jahren Schwung in dieses Segment am Aktienmarkt bringen sollte. Auch die neue Regierung plant hier keine Initiative. Dafür gab es zwei Börsengänge großer Wohnungsgesellschaften. Eine Übernahme im gleichen Segment und die Insolvenz einer einst führenden Immobilienaktiengesellschaft sorgen aber dafür, dass der Kurszettel nicht länger wird. Damit fristet diese Anlagekategorie in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern immer noch ein Nischendasein. Nach der Underperformance der deutschen Immobilienaktien gegenüber dem Leitindex DAX im vergangenen Jahr sehen wir im Einklang mit dem weit gelaufenen Gesamtmarkt auch für 2014 kein nennenswertes Kurspotenzial.
Während sich die offenen Immobilienfonds mit der neuen Regulierung arrangieren können, bestehen bei geschlossenen Fonds noch Unklarheiten.
Im zurückliegenden Jahr konnten Anleger nicht mit jeder Assetklasse Geld verdienen. Nur Aktien entwickelten sich hervorragend - wie schon im Jahr zuvor. Europäische Immobilienaktien konnten diesmal nicht mithalten und schnitten 2013 deutlich schwächer ab als der Aktienmarkt insgesamt.
Der "sichere Hafen" deutscher Staatsanleihen brachte den Investoren reale Vermögensverluste.
Auch offene Immobilienfonds konnten die Inflationsrate von 1,5 % nicht übertreffen. Hier belasteten Abschreibungen vor allem bei in Abwicklung befindlichen Fonds, während die weiterhin investierbaren Fonds im Schnitt 2 % erreichten (S. 4). Rohstoffe blieben 2013 das Schlusslicht. Die über die Jahre wechselnde Rangfolge in der Performance unterschiedlicher Anlageklassen bestätigt erneut, wie wichtig Diversifikation im Portfolio ist.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Wohnungsmarkt Frankreich vor der Stabilisierung
Die Häuserpreise in Frankreich sinken, allerdings nicht dramatisch. Angesichts der jüngsten Verlangsamung des Abwärtstrends, der erwarteten wirtschaftlichen Belebung sowie der angekündigten Reformen dürften sich die Aussichten am französischen Wohnungsmarkt 2014 aufhellen.
Die Preise für französische Wohnimmobilien hatten sich in den Jahren 2000 bis Anfang 2008 im Landesdurchschnitt mehr als verdoppelt. Dabei war der Anstieg bei Apartments, die den Wohnungsmarkt in den städtischen Agglomerationen dominieren, stärker ausgeprägt als bei Häusern.
Der anschließende Rückgang in der heißen Phase der Finanzkrise 2008/2009 wurde rasch wieder aufgeholt, bei Wohnungen kam es sogar 2011 zu neuen historischen Höchstständen. Im Zuge der wirtschaftlichen Schwäche sind die Preise für Wohnimmobilien aber seit Ende 2011 wieder gesunken.
Der nationale Hauspreisindex lag im 3. Quartal 2013 etwa 6 % unter seinem Spitzenwert.
Damit war die Korrektur im Vergleich zu anderen internationalen Wohnungsmärkten seit Beginn der Finanzkrise bisher überschaubar. Aktuell scheint sich der Index nun zu stabilisieren.
Generell dürfte der französische Wohnungsmarkt aus strukturellen Gründen eher robust sein. So ist die Verschuldung der privaten Haushalte moderat und die Vergabe von Hypothekendarlehen erfolgt überwiegend langfristig und zu fixen Zinsen. Das Volumen ausstehender Wohnungshypotheken bezogen auf das Bruttoinlandsprodukt lag 2012 in Frankreich bei 43 %, während die europäischen Spitzenwerte teils über 100 % betrugen (Niederlande, Dänemark). Ähnliches gilt für die Relation zu den verfügbaren Einkommen, die deutlich niedriger als der EU-Durchschnitt ist.
Für eine Stabilisierung am französischen Wohnimmobilienmarkt sprechen nicht nur die jüngsten Hauspreisdaten. Auch dürfte sich 2014 die allgemeine wirtschaftliche Lage allmählich verbessern, was letztlich über eine günstigere Lage am Arbeitsmarkt und steigende Einkommen auch positiv auf den Wohnungsmarkt wirken sollte. Nach zwei Jahren Stagnation rechnen wir für das laufende Jahr zumindest mit einem Wachstum der französischen Wirtschaft um preisbereinigt 1 %. Insbesondere die tatsächliche Umsetzung der jüngst angekündigten Reformen zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit des Landes könnte die Stimmung im Land spürbar aufhellen. Ein wichtiger Treiber des französischen Wohnungsmarktes ist und bleibt die demographische Entwicklung. So stieg die Bevölkerungszahl im Zeitraum von 2002 bis 2012 um fast 7 % bzw. 4,2 Mio. Personen, während sie in Deutschland um mehr als 2 % fiel. Mit einer entsprechend zunehmenden Zahl an Haushalten geht ein kontinuierlicher zusätzlicher Bedarf an Wohnraum einher. Dieser konnte durch die zuletzt stark rückläufige Bauaktivität nicht gedeckt werden. Ohnehin hat es in den letzten Jahren in Frankreich keine Überbauung am Wohnungsmarkt gegeben, wie dies beispielsweise in Spanien oder in den USA der Fall war. Zudem könnte sich im günstigeren wirtschaftlichen Umfeld das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau endlich positiv auf die Bautätigkeit auswirken.
2.2 Immobilienmarkt Frankfurt: Rückblick mit Ausblick
Solide, gefestigt, stabil: Sucht man nach Attributen für den Frankfurter Immobilienmarkt, so trifft man mit diesen Bezeichnungen die richtige Wahl. Obgleich ein Umsatzrückgang im Bürosektor verzeichnet wurde, entwickelte sich dieser letztlich doch stabil. Im Einzelhandelsbereich stehen die Zeichen nach wie vor auf Wachstum. Ebenso dynamisch bleibt der Wohnungsmarkt mit einer ungebrochen hohen Nachfrage.
Der Frankfurter Büromarkt zeigte sich 2013 insgesamt stabil. Mit einem Vermietungsvolumen knapp unterhalb der 500.000 m²-Marke liegt das Ergebnis im Bereich des langjährigen Schnitts. Aufgrund weniger Großvermietungen sind jedoch die Flächenumsätze zurückgegangen. Umsatz-stärkster Teilmarkt war wie im Vorjahr der innerstädtische Central Business District. Mit einem erneuten Rückgang des Leerstands setzte sich der Trend der letzten Jahre weiter fort. Geringe Fertigstellungszahlen und hohe Vorvermietungsquoten sind hierfür ausschlaggebend. Dennoch bleibt Frankfurt unter den Top-Standorten die Stadt mit der höchsten Leerstandsquote. Auffällig ist der hohe Anteil moderner Büroflächen. Positiv entwickelten sich auch die Mieten. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten sind leicht gestiegen. Der Ausblick auf das Jahr 2014 ist recht optimistisch. Es wird mit einem steigenden Vermietungsvolumen gerechnet. Die Mieten dürften stabil bleiben und der Leerstand sich zusätzlich reduzieren.
Auch der Frankfurter Einzelhandelsmarkt zeigte 2013 ein gutes Ergebnis. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch. Spitzenobjekte in 1A-Lagen sind trotz steigender Mieten und Preise gefragt wie selten zuvor. Wie in anderen Top-Standorten ist das Angebot an neuen und guten Flächen knapp. Daher wird versucht mit Nachverdichtungen die 1A-Lagen zu erweitern. So soll mit dem kürzlich eröffneten ONE Goetheplaza die Luxuseinkaufsmeile Goethestraße verlängert werden. Mit dem Skyline Plaza kam 2013 ein weiteres Einkaufszentrum hinzu. Das Center liegt im Westen Frankfurts direkt an der Messe und bildet das Tor zum Europaviertel. Mit dem Europaviertel entsteht derzeit ein neuer Stadtteil, der sich zum Großteil noch im Bau befindet. Nach Fertigstellung sollen hier laut Planung über 10.000 Menschen leben und 30.000 arbeiten. Bereits Monate vor der Eröffnung waren das Skyline Plaza mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 38.000 m² fast vollständig vermietet. Vor allem die Einzelhändler der Innenstadt fürchteten die neue Konkurrenz. Doch bislang scheint der Start eher holprig. Von konzeptionellen Fehlern abgesehen, fehlt dem Center ganz offensichtlich Kundschaft. Es bleibt abzuwarten, wie sich das Center vor allem in Hinblick auf das Europaviertel entwickeln wird.
Der Unterschied zwischen Core und Nicht-Core wird in Frankfurt immer deutlicher. Während die Mieten und die Nachfrage auf der Core-Seite steigen, steht Nicht-Core teils erheblich unter Druck. Die Schere zwischen funktionierenden 1A- und Nebenlagen vergrößert sich zusehends. Gegen die etablierten Einkaufszentren und die Innenstadt versuchen sich vor allem Stadtteillagen im Verdrängungswettbewerb zu behaupten. Das Interesse der Einzelhändler sich in Randlagen zu engagieren geht jedoch stetig zurück. Vereinzelt wird daher bereits von einer drohenden Nahversorgungsproblematik gesprochen.
Ein ähnlich dynamisches Bild zeigt der Frankfurter Wohnungsmarkt. Zweifelsohne kann der Bedarf an Wohnraum trotz reger Bautätigkeit nicht vollständig gedeckt werden. Ein anhaltender Bevölkerungszuwachs sowie eine zunehmende Anzahl von Singlehaushalten werden die Nachfrage auch künftig steigen lassen. Aktuell sind 14 neue Bebauungsfelder ausgewiesen. Diese verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. Neben den existierenden großen Neubaugebieten Riedberg und Europaviertel sollen ca. 6.000 Wohnungen zusätzlich entstehen. Bereits seit 2011 werden leerstehende Büroflächen in Wohnraum umgenutzt. So sind insgesamt rd. 180.000 m² Büro- in Wohnfläche vor allem in der City und in Niederrad umgewandelt worden. Steigende Wohnimmobilienpreise machen diese Umnutzungen zunehmend rentabel. Weitere Projekte werden geplant. So sind auf dem Telenorma-Gelände am Frankfurter Güterplatz mehrere bis zu 90 m hohe Wohntürme angedacht. Insgesamt zeichnet sich der Wohnungsmarkt durch positive Tendenzen aus. Weitere Miet- und Preissteigerungen sind zu erwarten.
2.3 Immobilienfonds im neuen Regulierungsumfeld
Im vergangenen Jahr wurde die europäische AIFM in deutsches Recht umgesetzt. Die Auswirkungen der neuen Regulierung auf die verschiedenen Immobilienanlageformen für Privatanleger werden erst allmählich deutlich. Nichts Neues gibt es dagegen vom deutschen REIT.
Die offenen Immobilienfonds der führenden deutschen Produktanbieter werden sich mit der neuen Regulierung arrangieren und trotz neuer Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen voraussichtlich auch im neuen Jahr wieder Mittelzuflüsse sehen. Nach längerer Pause sollen 2014 sogar erstmals wieder neue Anlageprodukte dieser Kategorie auf den Markt kommen. Dies zeigt, dass die offenen Immobilienfonds auch unter dem neuen Regulierungsregime kein "Auslaufmodell" sind. Allerdings befinden sich noch Mittel in Höhe von mehr als 15 Mrd. Euro von insgesamt etwa 81 Mrd. Euro, die in offenen Immobilien-Publikumsfonds gebunden sind, in der Abwicklung. Dieser Prozess wird sich noch längere Zeit hinziehen und könnte auch im neuen Jahr die Nachrichtenlage über die offenen Immobilienfonds bestimmen. Dabei ist zu beachten, dass weitere Auszahlungen der Fonds in Abwicklung in die Investmentstatistik als Mittelabflüsse eingehen und die voraussichtlich positive Entwicklung der Zuflüsse bei den weiter investierbaren Fonds verzerren. Die durchschnittliche Performance der neun offenen Immobilienfonds, die gleichgewichtet im Helaba-OIF-Index erfasst wird, dürfte sich im Verlauf des neuen Jahres nur geringfügig von zuletzt gut 2 % verbessern.
Deutlicher dürfte sich die neue Gesetzgebung auf die geschlossenen Immobilienfonds auswirken.
Sie blicken auf ein Jahr mit einem enttäuschenden Mittelaufkommen zurück, obwohl sich diese im Vergleich zu anderen Beteiligungsarten noch recht gut geschlagen haben. Die große Unsicherheit hat sich mit der Verabschiedung des neuen Kapitalanlagegesetzbuches nicht gelegt. Die Klärung der offenen Fragen ist eine Voraussetzung, damit sich die Mittelaufkommen von niedrigem Niveau erholen können. Gleichzeitig führt die stärkere Reglementierung für die Produktanbieter zu deutlich höheren Kosten z.B. für die Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft, Risikomanagement oder Dokumentation. Dies begünstigt große Marktteilnehmer, so dass 2014 den Beginn einer Konsolidierung unter den bisher zahlreichen Anbietern von Beteiligungen in Deutschland markieren könnte.
Und die deutschen Immobilienaktien? Hier gab es 2013 wichtige Neuigkeiten, aber keinen Fortschritt bei der REIT-Gesetzgebung, die vor nunmehr sieben Jahren Schwung in dieses Segment am Aktienmarkt bringen sollte. Auch die neue Regierung plant hier keine Initiative. Dafür gab es zwei Börsengänge großer Wohnungsgesellschaften. Eine Übernahme im gleichen Segment und die Insolvenz einer einst führenden Immobilienaktiengesellschaft sorgen aber dafür, dass der Kurszettel nicht länger wird. Damit fristet diese Anlagekategorie in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern immer noch ein Nischendasein. Nach der Underperformance der deutschen Immobilienaktien gegenüber dem Leitindex DAX im vergangenen Jahr sehen wir im Einklang mit dem weit gelaufenen Gesamtmarkt auch für 2014 kein nennenswertes Kurspotenzial.
