- Die gewerbliche Immobilienfinanzierung bewegt sich weiterhin in einem schwierigen Marktumfeld, das durch geopolitische und konjunkturelle Unsicherheiten sowie durch enge regulatorische und strukturelle Risiken geprägt ist. Dies zwingt Banken dazu, ihre Finanzierungsportfolios in ähnlicher Weise zu strukturieren. Der Wettbewerb um die begehrten Transaktionen nimmt also zu, während problembehaftete Assets deutliche Margenaufschläge zu tragen haben.
- Besonders vorsichtig agieren Banken weiterhin mit Blick auf Bürofinanzierungen in Nebenlagen sowie bei Projektentwicklungen. Auffällig ist, dass sich die Einschätzungen zu Hotel- und auch Einzelhandelsfinanzierungen aufgehellt haben. Der Interessenfokus liegt weiterhin auf Wohnungsfinanzierungen und mit etwas Abstand auch noch auf Logistikimmobilien.
- Es gibt Anzeichen einer Marktbelebung. Frühindikatoren haben sich verbessert. Doch weiterhin belasten nachlaufende Faktoren wie das ansteigende Volumen an Non-Performing Loans – nicht nur bei Gewerbeimmobilien. Auffällig ist der starke Anstieg der bald auslaufenden Finanzierungen in der Finanzierungsstruktur. Dies wirft einen Schatten auf den möglichen Aufschwung.
- Die aktuellen Herausforderungen sind trotz der anhaltenden Marktschwäche für die Banken zu bewältigen. Die Banken sind finanziell und datenseitig besser auf die Krise vorbereitet. Dennoch erwarten zahlreiche Bankenvertreter eine anhaltende Konsolidierung unter den Marktakteuren, auch weil der Wettbewerb durch Nicht-Banken zunimmt.
Die Studie bietet detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland.
Die Transaktionsschwäche auf den deutschen Immobilienmärkten hielt 2024 an; auch die Hoffnung auf eine Markterholung im Jahr 2025 wurde enttäuscht. Dies belastet die gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkte. Zwar können die Banken bei Krediten für risikobehaftete Immobilien weiterhin hohe Margen durchsetzen, doch der Wettbewerb um die wenigen begehrten Immobilien mit geringen Risiken nimmt zu, und dies setzt die Margen unter Druck. Gleichzeitig sind die Banken gedrängt, Neugeschäft zu generieren.
Auffällig ist in dieser Gemengelage, dass der Anteil von Krediten, die innerhalb eines Jahres auslaufen, stark gewachsen ist und den höchsten Wert in der Geschichte des German Debt Projects erreicht hat. Hier liegen wiederkehrende Herausforderungen, v.a. wenn sich die Transaktionsmärkte nicht beleben. Dies spricht dafür, dass das erreichte hohe Niveau an Non-Performing Loans hoch bleibt.
Die Regulierung bleibt für viele Banken auch in diesem Jahr ein kritisches Thema, allerdings haben sich die Inhalte verlagert. Während die makroprudenziellen Steuerungsmechanismen weniger kritisch gesehen werden, die Omnibus-Regeln für etwas Entspannung bei Berichtspflichten sorgen, führt die gesamte Regulierungsdichte zu einer wachsenden Regulierungsarbitrage und somit zu Wettbewerbsvorteilen von Nicht-Banken. Diese bedienen zunehmend auch Marktsegmente, auf denen bisher vornehmlich Banken als Kreditgeber operierten.
Die höheren Anforderungen durch die Regulierung sowie die Investitionsbedarfe in stärker digitale Geschäftsmodelle und Prozesse dürften den Konsolidierungsdruck in der Finanzierungsbranche hochhalten – obwohl die systemischen Risiken auch im Jahr 2025 als signifikant geringer eingeschätzt werden als während der großen Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2008.
Was erwartet Sie? In der Studie werden die Veränderungen im Finanzierungsneugeschäft sowie die Veränderungen im Bestandswachstum analysiert: Welche Anlageklassen standen im Vordergrund? Welche Regionen sind beliebt? Werden weiterhin Objektentwicklungen finanziert oder eher Bestandsobjekte? Wie haben sich die Margen und andere Finanzierungsbedingungen neuerdings entwickelt? Was sind die Erwartungen der Branche für die Zukunft? Für welche Anlageklassen sind ESG-konforme Finanzierungen vorherrschend? Wie groß sind die Unterschiede im Finanzierungsspread zwischen grünen und nicht-grünen Immobilien?
Die Ergebnisse werden von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) präsentiert und anschließend mit Branchenvertreterinnen und -vertretern diskutiert. Am Diskussions-Panel nehmen teil: Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Dirk Brandes (NATIXIS Pfandbriefbank), Sven Carstensen (bulwiengesa), Prof. Dr. Tobias Just FRICS (IREBS) und Jens Tolckmitt (vdp). Die Diskussion wird moderiert von Markus Hesse (IVA ANALYTICS). Im Anschluss an die Diskussion werden Sie die Möglichkeit haben, mit Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) und den Diskussionsteilnehmenden zu sprechen.
Zur Studie German Debt Project
Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI) initiiert und von Beginn an vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 20 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 250 Mrd. €. Ziel der Studie ist es, die Transparenz für den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu erhöhen und aussagekräftige Vergleiche insbesondere bei der Risikoanalyse zu ermöglichen. Die Studie wurde erstmals im Jahr 2013 durchgeführt.
Die Sponsoren der Untersuchung sind in alphabetischer Reihenfolge: bulwiengesa, Commercial Real Estate Finance Council Europe (CREFC), INTREAL, MSCI sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Wir bedanken uns herzlich bei allen Sponsoren, ohne die die Studie nicht möglich gewesen wäre. Eine inhaltliche Abstimmung der Studienergebnisse mit den Sponsoren erfolgte nicht. Gleichermaßen bedanken wir uns bei allen teilnehmenden Bankenvertreterinnen und -vertretern für die bereitgestellten Daten und die Zeit, die sie als Interviewpartner investiert haben. Die Projektleitung lag bei Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS, Co-Autor der Studie ist Simon Wiersma vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) unterstützte wie bereits in den Vorjahren die Untersuchung.
Website zum German Debt Project
Ab dem 16.09.2025 ist die vollständige Studie hier im Webshop für 450,- Euro kostenpflichtig zu erwerben.
