Rund 3.000 € je Quadratmeter kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung in Hannover 2025, die Durchschnittsmiete laut Mietspiegel liegt bei 8,73 €. Was heißt das für Anleger, die kaufen wollen, und für Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen?
Welche Rendite bringt eine Eigentumswohnung in Hannover?
Überschlägig rund 3,5 % brutto. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen nennen für wiederverkaufte Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt 2025 rund 3.000 € je Quadratmeter. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 weist für Hannover eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,73 €/m² aus, 11,3 % mehr als 2021. Das ergibt eine Jahresmiete von knapp 105 €/m² und einen Kaufpreisfaktor von knapp 29. Als häufig verwendete Faustregel für eine Wohnung als Kapitalanlage gelten 4 % Bruttomietrendite, entsprechend einem Kaufpreisfaktor von 25. Bei 3.000 € Kaufpreis wäre dafür eine Kaltmiete von 10 €/m² nötig. Neubau kostet laut Gutachterausschüssen 6.710 €/m², dort wären es rechnerisch gut 22 €/m². Die Rechnung ist ein Richtwert, weil Preis und Miete aus unterschiedlichen Erhebungen stammen.
Gilt in Hannover die Mietpreisbremse?
Hannover gehört zu den Kommunen der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, das Land hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete der konkreten Wohnung liegen. Der stadtweite Durchschnitt von 8,73 €/m² ist dafür kein verbindlicher Maßstab. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Welche Miete für eine konkrete Wohnung zulässig ist, hängt von Lage, Baujahr und Wohnungsgröße ab.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Hannover an?
Zum Kaufpreis kommen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch hinzu:
• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 % des Kaufpreises.
• Für Notar und Grundbuch gelten 1,5 bis 2 % als Faustwert.
• Eine Maklerprovision richtet sich nach der Vereinbarung. Ist der Käufer Verbraucher und wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).
• Als Eigenkapital gelten 20 bis 30 % des Kaufpreises als Richtgröße.
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 60 m² kostet bei 3.000 €/m² 180.000 €. Dazu kommen 9.000 € Grunderwerbsteuer und 2.700 bis 3.600 € für Notar und Grundbuch. Bezieht man die genannten Kaufnebenkosten in die Investitionssumme ein, sinkt die rechnerische Rendite von rund 3,5 auf etwa 3,3 %.
Welche Abschreibung gilt für eine vermietete Wohnung?
Für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, sind es 2 % der Gebäudekosten pro Jahr, für seit 2023 fertiggestellte Gebäude 3 % (§ 7 EStG). Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung mindern als Werbungskosten die Mieteinkünfte.
1-Zimmer- oder 2-Zimmer-Wohnung: Was passt für Anleger?
Kleine Wohnungen sind im Einstieg günstiger, wechseln aber häufiger den Mieter. „Für Einsteiger mit überschaubarem Budget kann die 1-Zimmer-Wohnung in einer gefragten Lage ein guter Start sein“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Für eine langfristige Vermietung kann eine 2-Zimmer-Wohnung interessant sein, weil sie unterschiedliche Mietergruppen anspricht.“
Was gilt beim Kauf einer vermieteten Wohnung?
Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, die Miete steht damit zunächst fest. Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind in Hannover auf 15 % in drei Jahren begrenzt. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals verkauft, gilt in Hannover eine fünfjährige Kündigungssperrfrist. Bundesgesetzlich sind grundsätzlich drei Jahre vorgesehen. Auch nach Ablauf der Frist ist eine Eigenbedarfskündigung nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Mietvertrag, Teilungserklärung und die letzten Hausgeldabrechnungen gehören zu den Unterlagen, die ein Immobilienmakler in Hannover Kaufinteressenten zur Prüfung bereitstellt. „Die 4-%-Regel ist ein Filter für die erste Auswahl“, sagt Heid. „Ob eine Wohnung wirtschaftlich sinnvoll ist, zeigt erst die Rechnung mit tatsächlicher Miete, nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsbedarf und Finanzierung. Auch mit 3,5 % Bruttorendite kann sich ein Kauf rechnen.“
Vermietete Wohnung in Hannover verkaufen: Was zählt?
Vor allem die Miete. Käufer einer vermieteten Wohnung sind in der Regel Kapitalanleger, sie rechnen mit dem Kaufpreisfaktor. Ein Anleger, der mit Faktor 25 kalkuliert, käme bei der Durchschnittsmiete von 8,73 €/m² auf rund 2.600 €/m². Liegt die vereinbarte Miete darunter, sinkt der rechnerische Preis entsprechend. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter beim Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Ausnahmen gelten unter anderem beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Heid Immobilienmakler Hannover ermittelt vor dem Verkauf den Marktwert, stellt die Unterlagen zusammen, prüft die Bonität der Interessenten und begleitet den Verkauf bis zum Notartermin. Bei Immobilien im Privatvermögen bleibt ein Verkaufsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG).
Welche Rendite bringt eine Eigentumswohnung in Hannover?
Überschlägig rund 3,5 % brutto. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen nennen für wiederverkaufte Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt 2025 rund 3.000 € je Quadratmeter. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 weist für Hannover eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,73 €/m² aus, 11,3 % mehr als 2021. Das ergibt eine Jahresmiete von knapp 105 €/m² und einen Kaufpreisfaktor von knapp 29. Als häufig verwendete Faustregel für eine Wohnung als Kapitalanlage gelten 4 % Bruttomietrendite, entsprechend einem Kaufpreisfaktor von 25. Bei 3.000 € Kaufpreis wäre dafür eine Kaltmiete von 10 €/m² nötig. Neubau kostet laut Gutachterausschüssen 6.710 €/m², dort wären es rechnerisch gut 22 €/m². Die Rechnung ist ein Richtwert, weil Preis und Miete aus unterschiedlichen Erhebungen stammen.
Gilt in Hannover die Mietpreisbremse?
Hannover gehört zu den Kommunen der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, das Land hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete der konkreten Wohnung liegen. Der stadtweite Durchschnitt von 8,73 €/m² ist dafür kein verbindlicher Maßstab. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Welche Miete für eine konkrete Wohnung zulässig ist, hängt von Lage, Baujahr und Wohnungsgröße ab.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Hannover an?
Zum Kaufpreis kommen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch hinzu:
• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 % des Kaufpreises.
• Für Notar und Grundbuch gelten 1,5 bis 2 % als Faustwert.
• Eine Maklerprovision richtet sich nach der Vereinbarung. Ist der Käufer Verbraucher und wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).
• Als Eigenkapital gelten 20 bis 30 % des Kaufpreises als Richtgröße.
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 60 m² kostet bei 3.000 €/m² 180.000 €. Dazu kommen 9.000 € Grunderwerbsteuer und 2.700 bis 3.600 € für Notar und Grundbuch. Bezieht man die genannten Kaufnebenkosten in die Investitionssumme ein, sinkt die rechnerische Rendite von rund 3,5 auf etwa 3,3 %.
Welche Abschreibung gilt für eine vermietete Wohnung?
Für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, sind es 2 % der Gebäudekosten pro Jahr, für seit 2023 fertiggestellte Gebäude 3 % (§ 7 EStG). Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung mindern als Werbungskosten die Mieteinkünfte.
1-Zimmer- oder 2-Zimmer-Wohnung: Was passt für Anleger?
Kleine Wohnungen sind im Einstieg günstiger, wechseln aber häufiger den Mieter. „Für Einsteiger mit überschaubarem Budget kann die 1-Zimmer-Wohnung in einer gefragten Lage ein guter Start sein“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Für eine langfristige Vermietung kann eine 2-Zimmer-Wohnung interessant sein, weil sie unterschiedliche Mietergruppen anspricht.“
Was gilt beim Kauf einer vermieteten Wohnung?
Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, die Miete steht damit zunächst fest. Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind in Hannover auf 15 % in drei Jahren begrenzt. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals verkauft, gilt in Hannover eine fünfjährige Kündigungssperrfrist. Bundesgesetzlich sind grundsätzlich drei Jahre vorgesehen. Auch nach Ablauf der Frist ist eine Eigenbedarfskündigung nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Mietvertrag, Teilungserklärung und die letzten Hausgeldabrechnungen gehören zu den Unterlagen, die ein Immobilienmakler in Hannover Kaufinteressenten zur Prüfung bereitstellt. „Die 4-%-Regel ist ein Filter für die erste Auswahl“, sagt Heid. „Ob eine Wohnung wirtschaftlich sinnvoll ist, zeigt erst die Rechnung mit tatsächlicher Miete, nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsbedarf und Finanzierung. Auch mit 3,5 % Bruttorendite kann sich ein Kauf rechnen.“
Vermietete Wohnung in Hannover verkaufen: Was zählt?
Vor allem die Miete. Käufer einer vermieteten Wohnung sind in der Regel Kapitalanleger, sie rechnen mit dem Kaufpreisfaktor. Ein Anleger, der mit Faktor 25 kalkuliert, käme bei der Durchschnittsmiete von 8,73 €/m² auf rund 2.600 €/m². Liegt die vereinbarte Miete darunter, sinkt der rechnerische Preis entsprechend. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter beim Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Ausnahmen gelten unter anderem beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Heid Immobilienmakler Hannover ermittelt vor dem Verkauf den Marktwert, stellt die Unterlagen zusammen, prüft die Bonität der Interessenten und begleitet den Verkauf bis zum Notartermin. Bei Immobilien im Privatvermögen bleibt ein Verkaufsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG).
