Die geplante Mietrechtsnovelle 2026 könnte die Handlungsspielräume privater Vermieter weiter einschränken. Vorgesehen sind unter anderem neue Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen. Während Mieterverbände stärkeren Schutz vor steigenden Wohnkosten begrüßen, warnen Eigentümervertreter vor sinkender Wirtschaftlichkeit für private Vermieter. Auch das Immobilienportal Deal-Magazin griff die Kritik von „Wohnen im Eigentum“ auf: Private Vermieter stellten einen wesentlichen Teil des Mietwohnungsbestands, gleichzeitig sei die vermietete Immobilie für viele ein Baustein der privaten Altersvorsorge.
Besonders direkt betroffen sein können klassische vermietete Eigentumswohnungen. Dort wirken sich Einschränkungen bei Indexmieten, Möblierungszuschlägen oder Kurzzeitvermietungen unmittelbar auf die Ertragsplanung aus. Die Bundesregierung sieht unter anderem vor, bei voll möblierten Wohnungen eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete als Orientierungswert zuzulassen; Kurzzeitvermietungen sollen klarer begrenzt werden.
Anders ist die Lage bei Pflegeapartments. Hier vermietet der einzelne Anleger in der Regel nicht direkt an Bewohnerinnen oder Bewohner, sondern ist wirtschaftlich an langfristige Betreiber- oder Pachtverträge gebunden. Die Mietrechtsnovelle trifft diesen Immobilientyp daher nicht in gleicher Weise wie klassische Mietwohnungen. Dennoch bleiben Betreiberbonität, Standortqualität, Vertragsgestaltung und Wiederverkäuflichkeit zentrale Risiken. Der demografische Bedarf ist grundsätzlich vorhanden: Ende 2023 waren in Deutschland knapp 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig.
Denkmal-AfA-Immobilien verfolgen wiederum häufig ein anderes Anlegerziel. Neben laufenden Mieteinnahmen steht hier oft die steuerliche Wirkung im Vordergrund. Nach § 7i EStG können begünstigte Aufwendungen für Baudenkmale über zwölf Jahre erhöht abgeschrieben werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen und Bescheinigungen vorliegen. Für Anleger kann deshalb eine Exit-Prüfung nach etwa 11 bis 15 Jahren sinnvoll sein: Nach § 23 EStG sind private Grundstücksverkäufe grundsätzlich innerhalb von zehn Jahren steuerlich relevant. Danach kann ein Verkauf im Privatvermögen unter bestimmten Voraussetzungen außerhalb der Spekulationsfrist liegen.
„Die Mietrechtsnovelle zeigt, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht isoliert betrachtet werden sollten“, sagt FORAIM. „Eine klassische Mietwohnung, ein Pflegeapartment und eine Denkmal-AfA-Immobilie erfüllen unterschiedliche Zwecke. Sie unterscheiden sich bei Regulierung, Liquidität, Steuerwirkung, laufenden Einnahmen und Exit-Möglichkeiten.“
FORAIM empfiehlt deshalb, Immobilieninvestitionen immer in eine umfassende private Finanz- und Liquiditätsplanung einzubetten. Dazu gehören Fragen wie: Wie lange kann Kapital gebunden werden? Welche laufenden Einnahmen werden tatsächlich benötigt? Welche Risiken entstehen durch Mietrecht, Betreiber, Sanierungskosten, Finanzierung oder Wiederverkauf? Und passt die Immobilie wirklich zur Altersvorsorge?
Einen vertiefenden Beitrag zur Mietrechtsnovelle und den unterschiedlichen Immobilientypen veröffentlicht FORAIM im Blog. Zusätzlich greift FORAIM das Thema in seinen Webinaren zu Immobilien als Geldanlage, privater Finanzplanung und Ruhestandsplanung auf.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Prüfung.
Besonders direkt betroffen sein können klassische vermietete Eigentumswohnungen. Dort wirken sich Einschränkungen bei Indexmieten, Möblierungszuschlägen oder Kurzzeitvermietungen unmittelbar auf die Ertragsplanung aus. Die Bundesregierung sieht unter anderem vor, bei voll möblierten Wohnungen eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete als Orientierungswert zuzulassen; Kurzzeitvermietungen sollen klarer begrenzt werden.
Anders ist die Lage bei Pflegeapartments. Hier vermietet der einzelne Anleger in der Regel nicht direkt an Bewohnerinnen oder Bewohner, sondern ist wirtschaftlich an langfristige Betreiber- oder Pachtverträge gebunden. Die Mietrechtsnovelle trifft diesen Immobilientyp daher nicht in gleicher Weise wie klassische Mietwohnungen. Dennoch bleiben Betreiberbonität, Standortqualität, Vertragsgestaltung und Wiederverkäuflichkeit zentrale Risiken. Der demografische Bedarf ist grundsätzlich vorhanden: Ende 2023 waren in Deutschland knapp 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig.
Denkmal-AfA-Immobilien verfolgen wiederum häufig ein anderes Anlegerziel. Neben laufenden Mieteinnahmen steht hier oft die steuerliche Wirkung im Vordergrund. Nach § 7i EStG können begünstigte Aufwendungen für Baudenkmale über zwölf Jahre erhöht abgeschrieben werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen und Bescheinigungen vorliegen. Für Anleger kann deshalb eine Exit-Prüfung nach etwa 11 bis 15 Jahren sinnvoll sein: Nach § 23 EStG sind private Grundstücksverkäufe grundsätzlich innerhalb von zehn Jahren steuerlich relevant. Danach kann ein Verkauf im Privatvermögen unter bestimmten Voraussetzungen außerhalb der Spekulationsfrist liegen.
„Die Mietrechtsnovelle zeigt, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht isoliert betrachtet werden sollten“, sagt FORAIM. „Eine klassische Mietwohnung, ein Pflegeapartment und eine Denkmal-AfA-Immobilie erfüllen unterschiedliche Zwecke. Sie unterscheiden sich bei Regulierung, Liquidität, Steuerwirkung, laufenden Einnahmen und Exit-Möglichkeiten.“
FORAIM empfiehlt deshalb, Immobilieninvestitionen immer in eine umfassende private Finanz- und Liquiditätsplanung einzubetten. Dazu gehören Fragen wie: Wie lange kann Kapital gebunden werden? Welche laufenden Einnahmen werden tatsächlich benötigt? Welche Risiken entstehen durch Mietrecht, Betreiber, Sanierungskosten, Finanzierung oder Wiederverkauf? Und passt die Immobilie wirklich zur Altersvorsorge?
Einen vertiefenden Beitrag zur Mietrechtsnovelle und den unterschiedlichen Immobilientypen veröffentlicht FORAIM im Blog. Zusätzlich greift FORAIM das Thema in seinen Webinaren zu Immobilien als Geldanlage, privater Finanzplanung und Ruhestandsplanung auf.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Prüfung.
