Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte 2011

Starke Flächennachfrage führt zu Leerstandsrückgang / Zyklisches Hoch scheint erreicht

(lifePR) ( Frankfurt am Main, )
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- Flächenumsatz der Top 5 erreichte 2011 etwa 2,85 Mio. m² (+ 7 % ggü. 2010)
- Durchschnittsmieten stabil, Spitzenmieten mit Aufwärtstendenz
- Leerstandsquoten überwiegend rückläufig - im Mittel bei knapp 10 %

Die fünf größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München schlossen das Jahr 2011 im Hinblick auf den Flächenumsatz mit einem Drei-Jahres-Hoch ab. Insgesamt summierte sich dieser auf ca. 2,85 Mio. m² und erreichte damit beinahe das im Jahr 2008 erzielte Niveau (knapp 2,9 Mio. m²). Gegenüber 2010 betrug das Umsatzplus knapp 7 %. "Das Rekordwachstum der deutschen Wirtschaft im Jahr 2010 hat die Bürovermietungsmärkte im vergangenen Jahr erwartungsgemäß deutlich belebt", bilanziert Robert Kellershohn, Managing Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland.

Den größten Umsatzzuwachs konnte München vorweisen, wo der Flächenumsatz um mehr als 40 % auf knapp 850.000 m² stieg. In Hamburg lag das Plus bei ca. 10 %. Einen geringfügigen Rückgang gab es in Berlin zu verzeichnen (- 3 %), Frankfurt verbuchte ein Minus von 13 %. Düsseldorf, im vergangenen Jahr noch der Sieger in dieser Kategorie, musste diesmal den größten Umsatzrückgang hinnehmen (- 16 %). Das vergleichsweise schlechte Abschneiden der beiden letzteren Märkte ist jedoch vor allem darauf zurückzuführen, dass sie im Jahr 2010 jeweils wesentlich von einer Großtransaktion (EZB in Frankfurt, Vodafone in Düsseldorf) geprägt waren. Im kleinen und mittelgroßen Flächensegment lag die Nachfrage auch in diesen beiden Märkten über dem Vorjahresniveau.

Die vitale Flächennachfrage bei zugleich relativ niedrigen Flächenfertigstellungsvolumina führte mit Ausnahme Düsseldorfs in allen Märkten zu einem Leerstandsabbau. In Düsseldorf blieb die Leerstandsquote im Jahresvergleich unverändert, in allen anderen Märkten ging sie zurück. Im Mittel über alle fünf Standorte lag sie zum Jahresende 2011 bei knapp 10 %, was einem Gesamtleerstand von fast 6,7 Mio. m² entspricht.

Die Durchschnittsmieten waren in allen Märkten weitgehend stabil, die Spitzenmieten zeigten überwiegend eine ansteigende Tendenz. "Aufgrund der wenigen Neubauprojekte und der Präferenz vieler Mieter für hochwertige Büroflächen haben die Spitzenmieten auch in den nächsten Monaten noch Aufwärtspotenzial", so Kellershohns Einschätzung.

Für das laufende Jahr ist damit zu rechnen, dass die Flächennachfrage spätestens im 2. Halbjahr rückläufig sein wird, wenngleich auf einem hohen Niveau. "Mit Blick auf die konjunkturellen Rahmendaten ist es sehr wahrscheinlich, dass das zyklische Hoch bereits hinter uns liegt", so Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Da jedoch die Flächenfertigstellungen in allen Märkten im aktuellen Jahr nochmals niedriger ausfallen werden als 2011, ist zumindest im 1. Halbjahr weder mit einer nennenswerten Zunahme des Leerstands noch mit einem spürbaren Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus zu rechnen.
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