Dienstag, 19. Juni 2018


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Mieterhöhungsmöglichkeiten wachsen stark an

Mieterverein rät dringend, die Mieterhöhung durch Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu prüfen

Berlin, (lifePR) - Der Berliner Mieterverein schlägt Alarm. "Wir erwarten nach Inkrafttreten des neuen Mietspiegels wie schon vor zwei Jahren eine neue Mieterhöhungswelle" befürchtet Mietervereinsgeschäftsführer Reiner Wild. Ursache dafür ist, dass der Berliner Mietspiegel 2013 jetzt verstärkt die Reflexe des angespannten Wohnungsmarktes zeigt. Wegen der hohen Mieten bei neuen Mietverträgen gibt es im Verhältnis zu den üblichen Mieten mehr Ausreißer nach oben. Das hat erheblichen Einfluss auf die Oberwerte der Mietzinsspanne der jeweiligen Mietspiegelfelder.

Besonders betroffen sind erneut die Altbauwohnungen, die bis 1918 bezugsfertig wurden und die Nachkriegsbauten der Jahrgänge 1965-1972. Hier stiegen die Oberwerte gegenüber dem Mietspiegel 2011 um bis zu 25% an. Aber auch bei den Zwischenkriegsbauten und den Ostberliner Wohnungen der Jahre 1973-1990 gibt es teilweise wahre Mietspreissprünge. Hier die Mietspiegelfelder, in denen der Oberwert um mehr als 10% anstieg: A1,C1,D1,E1,F1,G1,J1,J2,A3,A4,B4,C4,D4,G4,J4,F6,I6,L6.

Die Oberwerte der Mietspiegelfelder sind die Orientierung der Vermieter. Für die Begründung einer Mieterhöhung reicht es aus, wenn der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen innerhalb der ausgewiesenen Mietzinsspanne liegt und den Oberwert nicht überschreitet. Ob mit der Mieterhöhung die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, interessiert die meisten Vermieter nicht. Ihnen reicht es, wenn die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Denn Strafe haben sie nicht zu erwarten. Wenn sich Mieter gegen die Mieterhöhung wehren und beim Nachrechnen der "tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete" auf einen niedrigeren Wert kommen, droht oft nur eine Teilzustimmung des Mieters und eine verringerte Mietsteigerung. "Damit Vermieter aber unrechtmäßige Mieterhöhungen nicht geschenkt bekommen, sollten Mieter nun unbedingt zukünftige Mietsteigerungen prüfen", rät Wild.

Erhebliche Mietsteigerungen bei bislang preiswerteren Wohnungen

Die Miethöhen haben sich stark auseinanderentwickelt. Bei neuen Verträgen sind die Mieten oft 20-30% höher als die Mieten bestehender Verträge der gleichen Kategorie. Für den Mietspiegel 2013 wurde ermittelt: Bei Neuvermietungen liegen die Mieten im Schnitt um 70 Cent pro Quadratmeter höher als die in bestehenden Mietverhältnissen erhöhten Mieten. In guten Wohnlagen, bei Altbauten und für große Wohnungen beträgt diese Differenz sogar einen ganzen Euro. Die Folge: Die Umzugsbereitschaft der Mieter sinkt. Wer nicht muss, bleibt lieber in seiner Wohnung. Auch das drückt sich im Berliner Mietspiegel 2013 aus. Der Anteil der Wiedervermietungen an den Daten sinkt, Bestandsmieterhöhungen erhalten ein stärkeres Gewicht. Das vollzieht sich zeitgleich mit dem Anstieg der Oberwerte durch die extremen Mieten bei den weniger gewordenen neuen Verträgen. Der Druck auf die Mieter wächst, vor allem bei Wohnungen in einfacher Wohnlage (Grundgesamtheit 380.900 WE) Hier stiegen in zwei Jahren die Mieten um 9,3%, bei minderer Ausstattung um 15,2%, bei kleinen Wohnungen bis 40 qm um 7,2% und in Wohnungen, die bis 1918 bezugsfertig wurden um 12,9%. Seit der letzten Auflage des Berliner Mietspiegels müssen die Mieter im Durchschnitt 6,3 Prozent mehr Nettokaltmiete zahlen. Das entspricht pro Jahr einer Teuerung von 3,15 Prozent. Die allgemeinen Verbraucherpreise stiegen in Berlin hingegen in diesem Zeitraum um 2,3 Prozent pro Jahr. Die Durchschnittsmiete nettokalt kletterte von 5,21 Euro pro Quadratmeter monatlich im Jahr 2011 auf jetzt 5,54 Euro.

Der Anteil der Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen nimmt zu, die Mieten ziehen also nach. "Eine problematische Entwicklung vor allem für Mieter mit unterdurchschnittlichem Einkommen", erklärt Wild. Denn diese leben zu hohem Anteil in einfachen Wohnlagen und in Wohnungen mit Minderausstattung, wo die Steigerungsrate am höchsten ist.

Nach der Zusammenführung der Baualtersklassen lassen sich die Beträge in den einzelnen Mietspiegelfeldern vielfach nicht direkt mit den vorherigen Mietspiegeln vergleichen. Die höchsten Werte weisen nach wie vor die großen Neubauwohnungen in guter Lage auf. Der Mittelwert hat hier die 8,50-Euro-Marke überstiegen, der Oberwert liegt wie schon 2011 deutlich jenseits der Zehn-Euro-Schallmauer - und das, obwohl in der neuen Mietspiegeltabelle die allerneuesten Wohnungen nicht mehr enthalten sind.


"Der Berliner Mietspiegel 2013 belegt weiteren Handlungsbedarf. Neben der Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung ist weiterhin eine verringerte Kappungsgrenze erforderlich", so Wild. Die Kappungsgrenzen-Neuregelung (für alle ab dem 19. Mai 2013 zugegangenen Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Betriebskostenerhöhungen und Mietsteigerungen wegen Modernisierung abgesehen, nicht um mehr als 15% erhöhen darf) ist nicht ausreichend, vielmehr sind Mieterhöhungen bei 15% in vier Jahren zu kappen und die Modernisierungsumlage zu streichen und durch einen befristeten Zuschlag in der ortsüblichen Miete für besonders effiziente energetische Modernisierungen zu ersetzen.

Mietspiegel 2013 übersichtlicher und gerechter

Die Angleichung vieler Wohnungsbestände hinsichtlich Ausstattungsstandard und Wohnwertmerkmalen hat eine Zusammenfassung von Spalten des Mietspiegels ermöglicht. In der Tabelle des neuen Mietspiegels wurden die Baujahre 1950 bis 1955 und 1956 bis 1964 nun zu einer Baualtersklasse 1950 bis 1964 zusammengelegt. Die West-Berliner Wohnungen der Altersgruppen 1973 bis 1983 und 1984 bis 1990 wurden einer West-Baualtersklasse 1973 bis 1990 zugeordnet. Wegen der unterschiedlichen Ausstattungen und Mietpreise in der Altersklasse 1973 bis 1990 gibt es weiterhin für Ost und West getrennte Mietspiegelspalten. Neu ist in der Mietspiegeltabelle zudem, dass die Spalte der jüngsten Neubauten nur noch die Baujahrgänge 1991 bis 2002 umfasst. Danach fertig gestellte Wohnungen tauchen in der Tabelle nicht mehr auf. Für sie wird die ortsübliche Vergleichsmiete pauschal mit 1,47 Euro über den Beträgen der Jahrgänge 1991 bis 2002 festgesetzt. In der neuen Mietspiegeltabelle gibt es auch keine gesonderten Spalten für Minderausstattungen mehr. Bisher hatten die Baualtersklassen bis 1918 und 1919 bis 1949 neben den Werten für Vollstandard-Wohnungen auch eine Spalte für Wohnungen, denen entweder Sammelheizung oder Bad fehlen. Weil es immer weniger solcher Teilstandard-Wohnungen gibt, wurde diese Kategorie in der Tabelle aufgegeben. Stattdessen wurden - je nachdem, was an Ausstattung fehlt - für die älteren Baujahrgänge Minderungsbeträge errechnet, die zwischen 0,40 und 2,23 Euro liegen und vom jeweiligen Wert für eine Vollstandard-Wohnung abgezogen werden.

Dadurch wird die Mietspiegeltabelle übersichtlicher und die Anzahl der für die Mieter ärgerlichen Leerfelder deutlich reduziert. Die Leer- und Sternchenfelder haben wegen der geringen Anzahl von Fällen nur eine bedingte Aussagekraft. Bei leeren Feldern lagen bei der Datenerhebung für die entsprechende Kategorie weniger als zehn Mietwerte vor. Das erlaubt statistisch keine verlässliche Aussage. Die mit Sternchen gekennzeichneten Felder sind ebenfalls nur bedingt aussagekräftig, weil sie nur auf 10 bis 14 Mietwerten (zwei Sternchen) beziehungsweise 15 bis 29 Werten (ein Sternchen) beruhen. Die Sternchenfelder gehören deshalb auch nicht zum "qualifizierten" Teil des Mietspiegels, das heißt, sie haben bei Auseinandersetzungen vor Gericht nicht das gleiche unanfechtbare Gewicht wie die Felder, die auf großer Datenbasis berechnet wurden. Während von den 132 Feldern im Mietspiegel 2011 noch 20 Prozent leer waren und nicht einmal die Hälfte der Felder eine voll belastbare Aussagekraft hatte, sieht es im neuen Mietspiegel besser aus: Nur noch sieben der 84 Felder sind leer und 16 Felder sind mit einem oder zwei Sternchen versehen. 73 Prozent der Tabellenfelder sind hingegen "qualifiziert".

Sondermerkmale und Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

Das Berechnungsverfahren für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde umgestellt. Ausgehend vom Mittelwert eines Mietspiegelfeldes sollen zukünftig zunächst die Sondermerkmale addiert oder subtrahiert werden. Zu dem so ermittelten €-Betrag kommt hinzu oder wird abgezogen, was bei der Spanneneinordnung mittels Orientierungshilfe als Abweichung vom Mittelwert sich ergibt. Insoweit durch Berücksichtigung der Sondermerkmale der Ober- oder Unterwert eines Mietspiegelfeldes noch nicht überschritten ist, bleibt dies zukünftig auch durch Kombination mit den zusätzlichen Merkmalen aus der Orientierungshilfe ausgeschlossen. Der Berliner Mieterverein begrüßt diese wichtige Änderung: "Das führt zu mehr Gerechtigkeit", so Reiner Wild.

Die Sondermerkmale werden zukünftig nach Baualter separat ausgewiesen. Beispielsweise liegen die Aufschläge für eine moderne Küchenausstattung je nach Gebäudealter zwischen 26 und 86 Cent pro Quadratmeter. In einigen Baualtersklassen werden verschiedene Sondermerkmale nicht in Ansatz gebracht. Weitere Ausstattungsmerkmale werden nur in der Spanneneinordnung berücksichtigt.

Große Bedeutung für die Berechnung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete hat die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Auch im neuen Mietspiegel wurden wieder einige wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale geändert. Die meisten Änderungen betrifft das Bad: Als wohnwertmindernd gilt nun auch, wenn das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist und wenn keine Duschmöglichkeit vorhanden ist. Daneben gibt es neue wohnwerterhöhende Merkmale wie z.B. eine Badezimmergröße von mehr als acht Quadratmetern, ein sehr großes Waschbecken oder eine Fußbodenheizung. Teilweise sind Merkmale nur dann wohnwerterhöhend und -mindernd, wenn kein Sondermerkmal vorliegt. Was die Küche betrifft, gilt es nun nicht mehr als wohnwertmindernd, wenn bei mehr als zwei Wohnräumen nur eine Kochnische vorhanden ist. In der Merkmalgruppe "Wohnung" sind Wohnräume, die überwiegend niedriger als 2,40 Meter sind, nicht mehr wohnwertmindernd, während der Innenkamin und die vom Vermieter gestellte Waschmaschine von der Liste der wohnwerterhöhenden Merkmale gestrichen wurden. Wohnwertmindernd ist nun auch, wenn kein Balkon vorhanden ist. Allerdings gilt dieses Merkmal nicht, wenn der Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder zulässig ist. Eine barrierearme Wohnungsgestaltung und das Vorhandensein eines über 40 Quadratmeter großen Wohnraums sind zu den erhöhenden Merkmalen hinzugekommen.

Wenige Änderungen gibt es bei der Merkmalgruppe "Gebäude": Eine fehlende Fahrradabstellmöglichkeit gilt nun als wohnwertmindernd, ein Concierge-Service ist nicht mehr wohnwerterhöhend. Die drei Stufen der wohnwertmindernden Energieverbrauchskennwerte wurden um je zehn Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr abgesenkt. Sie betragen nun 170, 210 und 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

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