Behalten, bebauen, vererben? Bisher mussten sich Eigentümer von unbebauten Grundstücken während des Entscheidungsprozesses zumindest rund um die Grundsteuer keine Gedanken machen. Das ändert sich jetzt mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025. In Zukunft gibt es eine weitere Grundsteuer speziell für unbebaute, aber baureife Grundstücke: die Grundsteuer C. Damit können Gemeinden entscheiden, wie hoch unbebaute Grundstücke besteuert werden. So soll der Bau von Wohnraum gefördert und die Grundstücksspekulation eingedämmt werden.
Wichtige Einnahmequelle für Gemeinden
Diese neue Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke birgt ein besonderes Risiko für Grundstückseigentümer: Gemeinden könnten die neue Grundsteuer C als willkommene Einnahmequelle für ihre klamme Stadtkasse sehen. So erzielten Gemeinden in Deutschland bereits 2018 mit rund 14,2 Milliarden Euro die höchsten Grundsteuereinnahmen seit 1991 (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Grundstückseigentümer sollten sich deshalb rechtzeitig über die Grundsteuerreform informieren und dieses Risiko nicht unterschätzen. Tobias Boba empfiehlt, sich einen kompetenten Ansprechpartner zu suchen, um gemeinsam zu überlegen, wie der Grund und Boden sinnvoll genutzt werden könnte. Selbst für „Problem-Baugrund“ wie ehemalige Gewerbeflächen, bebaute oder ungünstig geschnittene Grundstücke findet Sparda Immobilien gemeinsam mit Architekten und Bauunternehmen fast immer eine gute Lösung. Eigentümer sollten jetzt aktiv werden, idealerweise schon bevor zusätzliche Steuern für das unbebaute Grundstück anfallen.
Grundsteuerberechnung kommt zu einem ungünstigen Zeitpunkt
Nicht nur für Besitzer und Besitzerinnen von unbebauten Grundstücken könnte die Grundsteuerreform teuer werden, sondern auch für Eigentümer von Bestandsimmobilien. Die Grundsteuer wird zu einem Zeitpunkt berechnet, in dem der Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien vor großen Herausforderungen steht. Die Zinsexplosion und die immer weiter steigenden Baukosten beeinflussen die Nachfrage und damit auch die Preise von Bestandsimmobilien zum Negativen. Für zusätzlichen Druck auf die Preise sorgen die enormen Energiekosten und der CO2-Handel. „Aktuell lassen sich auch energetisch modernisierungsbedürftige Immobilien noch zu hohen Preisen verkaufen. Allerdings ist fraglich, wie stark diese Bestandsimmobilien zukünftig im Preis sinken werden.“, so Boba. Die Höhe der Grundsteuer wird aber nach den aktuellen hohen Preisen berechnet, denn der Feststellungszeitpunkt für die bevorstehende Grundsteuerreform ist bereits diesen Herbst.
Hohe Grundsteuer trotz sinkendem Immobilienwert?
Der Vertriebsleiter von Sparda Immobilien gibt dazu ein Beispiel: „Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die im Jahr 2024 einen Wert von 500.000 € hat, zahlen Sie die Grundsteuer zwischen 2025-2029 in gleicher Höhe, obwohl der Immobilienwert in diesem Zeitraum eventuell gesunken ist.“
Er hält es eher für unwahrscheinlich, dass die zuständigen Immobilienbewerter diese Perspektive immer mitberücksichtigen. Gerade wenn man bedenkt, dass im Rahmen der Grundsteuerreform deutschlandweit um die 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Weitere Risikofaktoren bei dieser Mammutaufgabe sind die unklare Fachkompetenz und Marktkenntnis der zahlreichen Grundstücksbewerter sowie ein Interessenskonflikt – besonders bei Gemeinden in finanzieller Schräglage.
Stark steigende Grundsteuerlast
Der Verband der deutschen Grundstücksnutzer (kurz VDGN) prognostiziert für einige Stadtteile in Berlin durch die Reform einen Anstieg der Grundsteuer um bis zu 192 %. Mit solchen Zahlen ist laut Tobias Boba in Schleswig-Holstein, Hamburg und Niedersachsen nicht zu rechnen. Er geht im Geschäftsbereich der Sparda Immobilien GmbH eher von moderaten Anpassungen bei der Grundsteuerlast aus. Größere Sprünge sind dagegen in den neuen Bundesländern zu erwarten, denn die gültige Berechnungsgrundlage zwischen den alten und neuen Bundesländern unterscheidet sich aktuell noch stark. Ein Ziel der Grundsteuerreform ist daher eine einheitliche Berechnungsgrundlage für ganz Deutschland.
Unübersichtlicher Flickenteppich in der Berechnungslandschaft
Die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der einzelnen Bundesländer sind dabei eine besondere Herausforderung. Der Immobilienexperte des norddeutschen Traditionsmaklers erwartet, dass Immobiliendienstleister in Norddeutschland mit überaus facettenreichen Fragen von Grundstückseigentümern rechnen müssen. Eine der Hauptursachen dafür ist, dass Hamburg ein eigenes Berechnungsmodell plant, Schleswig-Holstein dem Modell des Bundes folgt und Niedersachsen ebenfalls auf ein eigenes Berechnungsmodell setzten wird. „Wir schulen unser Team deshalb schon jetzt sehr umfangreich, damit wir allen Immobilieneigentümern die Antworten und Dienstleistungen bieten können, die sie im Rahmen der Grundsteuerreform benötigen werden.“, so Tobias Boba.
Sein Tipp für alle Immobilien- und Grundstückseigentümer: Der Abgabetermin für die Steuerunterlagen zur neuen Grundsteuerreform am 31. Oktober 2022 kommt schneller als gedacht, deshalb sollten sie am besten schon jetzt mit einem Immobilienberater sprechen und alle wichtigen Punkte gemeinsam abklären.
Wichtige Einnahmequelle für Gemeinden
Diese neue Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke birgt ein besonderes Risiko für Grundstückseigentümer: Gemeinden könnten die neue Grundsteuer C als willkommene Einnahmequelle für ihre klamme Stadtkasse sehen. So erzielten Gemeinden in Deutschland bereits 2018 mit rund 14,2 Milliarden Euro die höchsten Grundsteuereinnahmen seit 1991 (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Grundstückseigentümer sollten sich deshalb rechtzeitig über die Grundsteuerreform informieren und dieses Risiko nicht unterschätzen. Tobias Boba empfiehlt, sich einen kompetenten Ansprechpartner zu suchen, um gemeinsam zu überlegen, wie der Grund und Boden sinnvoll genutzt werden könnte. Selbst für „Problem-Baugrund“ wie ehemalige Gewerbeflächen, bebaute oder ungünstig geschnittene Grundstücke findet Sparda Immobilien gemeinsam mit Architekten und Bauunternehmen fast immer eine gute Lösung. Eigentümer sollten jetzt aktiv werden, idealerweise schon bevor zusätzliche Steuern für das unbebaute Grundstück anfallen.
Grundsteuerberechnung kommt zu einem ungünstigen Zeitpunkt
Nicht nur für Besitzer und Besitzerinnen von unbebauten Grundstücken könnte die Grundsteuerreform teuer werden, sondern auch für Eigentümer von Bestandsimmobilien. Die Grundsteuer wird zu einem Zeitpunkt berechnet, in dem der Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien vor großen Herausforderungen steht. Die Zinsexplosion und die immer weiter steigenden Baukosten beeinflussen die Nachfrage und damit auch die Preise von Bestandsimmobilien zum Negativen. Für zusätzlichen Druck auf die Preise sorgen die enormen Energiekosten und der CO2-Handel. „Aktuell lassen sich auch energetisch modernisierungsbedürftige Immobilien noch zu hohen Preisen verkaufen. Allerdings ist fraglich, wie stark diese Bestandsimmobilien zukünftig im Preis sinken werden.“, so Boba. Die Höhe der Grundsteuer wird aber nach den aktuellen hohen Preisen berechnet, denn der Feststellungszeitpunkt für die bevorstehende Grundsteuerreform ist bereits diesen Herbst.
Hohe Grundsteuer trotz sinkendem Immobilienwert?
Der Vertriebsleiter von Sparda Immobilien gibt dazu ein Beispiel: „Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die im Jahr 2024 einen Wert von 500.000 € hat, zahlen Sie die Grundsteuer zwischen 2025-2029 in gleicher Höhe, obwohl der Immobilienwert in diesem Zeitraum eventuell gesunken ist.“
Er hält es eher für unwahrscheinlich, dass die zuständigen Immobilienbewerter diese Perspektive immer mitberücksichtigen. Gerade wenn man bedenkt, dass im Rahmen der Grundsteuerreform deutschlandweit um die 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Weitere Risikofaktoren bei dieser Mammutaufgabe sind die unklare Fachkompetenz und Marktkenntnis der zahlreichen Grundstücksbewerter sowie ein Interessenskonflikt – besonders bei Gemeinden in finanzieller Schräglage.
Stark steigende Grundsteuerlast
Der Verband der deutschen Grundstücksnutzer (kurz VDGN) prognostiziert für einige Stadtteile in Berlin durch die Reform einen Anstieg der Grundsteuer um bis zu 192 %. Mit solchen Zahlen ist laut Tobias Boba in Schleswig-Holstein, Hamburg und Niedersachsen nicht zu rechnen. Er geht im Geschäftsbereich der Sparda Immobilien GmbH eher von moderaten Anpassungen bei der Grundsteuerlast aus. Größere Sprünge sind dagegen in den neuen Bundesländern zu erwarten, denn die gültige Berechnungsgrundlage zwischen den alten und neuen Bundesländern unterscheidet sich aktuell noch stark. Ein Ziel der Grundsteuerreform ist daher eine einheitliche Berechnungsgrundlage für ganz Deutschland.
Unübersichtlicher Flickenteppich in der Berechnungslandschaft
Die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der einzelnen Bundesländer sind dabei eine besondere Herausforderung. Der Immobilienexperte des norddeutschen Traditionsmaklers erwartet, dass Immobiliendienstleister in Norddeutschland mit überaus facettenreichen Fragen von Grundstückseigentümern rechnen müssen. Eine der Hauptursachen dafür ist, dass Hamburg ein eigenes Berechnungsmodell plant, Schleswig-Holstein dem Modell des Bundes folgt und Niedersachsen ebenfalls auf ein eigenes Berechnungsmodell setzten wird. „Wir schulen unser Team deshalb schon jetzt sehr umfangreich, damit wir allen Immobilieneigentümern die Antworten und Dienstleistungen bieten können, die sie im Rahmen der Grundsteuerreform benötigen werden.“, so Tobias Boba.
Sein Tipp für alle Immobilien- und Grundstückseigentümer: Der Abgabetermin für die Steuerunterlagen zur neuen Grundsteuerreform am 31. Oktober 2022 kommt schneller als gedacht, deshalb sollten sie am besten schon jetzt mit einem Immobilienberater sprechen und alle wichtigen Punkte gemeinsam abklären.
