Der Blick auf die Steuererklärung lohnt sich für viele Immobilieneigentümer in Augsburg gleich doppelt: Neben steigenden Betriebskosten lässt sich die jährliche Steuerlast durch eine verkürzte Restnutzungsdauer gezielt senken. Doch die Voraussetzungen dafür sind klar geregelt – und die Anforderungen wurden zum Jahreswechsel 2025 nochmals verschärft.
„Wer jetzt noch profitieren möchte, sollte schnell handeln“, rät André Heid, öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung. „Je geringer die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes, desto höher die Abschreibungen – und desto geringer die Steuer.“
Warum eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich relevant ist
Bei vermieteten Immobilien können Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Jahre abschreiben. Die Regelabschreibung für Wohngebäude beträgt in der Regel 2 % über 50 Jahre. Doch diese Standardregel kann durchbrochen werden – wenn ein Nachweis vorliegt, dass die Immobilie nicht mehr über den vollen Zeitraum wirtschaftlich nutzbar ist.
„Besonders bei älteren Gebäuden mit Substanzmängeln oder veralteter Haustechnik ist eine Reduzierung oft realistisch – und auch steuerlich anerkennungsfähig“, so Heid.
Wann das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt: Eine verkürzte Restnutzungsdauer wird nur noch anerkannt, wenn sie unter 20 % der Gesamtnutzungsdauer liegt – also bei Wohnimmobilien in der Regel unter 10 Jahren. Zudem ist nun verpflichtend eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen qualifizierten Sachverständigen notwendig.
Anerkannt werden etwa:
Bauliche Mängel, z. B. durchfeuchtete Wände, Haustechnik in schlechtem Zustand
Wirtschaftliche Entwertung, z. B. durch strukturellen Leerstand oder fehlende Anschlussnutzung
Rechtliche Einschränkungen, etwa durch neue Brandschutz- oder Umweltschutzvorgaben
Beispiel: Wie stark wirkt sich die Verkürzung aus?
Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, was eine verkürzte Restnutzungsdauer bringt:Ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Augsburg mit einem steuerlichen Restwert von 300.000 € wird bisher über 30 Jahre abgeschrieben = 10.000 € pro Jahr.Nach einem anerkannten Gutachten reduziert sich die Nutzungsdauer auf nur noch 10 Jahre – was eine jährliche Abschreibung von 30.000 € bedeutet. Die steuerliche Wirkung ist damit dreifach höher.
Gutachten: Der Schlüssel zur Steuerersparnis
Zentraler Baustein für die Anerkennung ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Dieses muss nach ImmoWertV erstellt werden und sowohl den baulichen Zustand als auch die wirtschaftliche Perspektive der Immobilie berücksichtigen. Je nach Objektart und Alter gelten verschiedene Bewertungsansätze – von der linearen Substanzbewertung bis zur modellhaften Bewertung bei Spezialimmobilien.
„Wichtig ist, dass das Gutachten nachvollziehbar, objektiv und auf den Einzelfall zugeschnitten ist“, erklärt Heid. Pauschale Herleitungen oder reine Schätzwerte reichen nicht aus – das hat auch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bestätigt.
Restnutzungsdauer prüfen lohnt sich – jetzt mehr denn je
Ob Altbau in der Augsburger Innenstadt, kleines Mehrfamilienhaus in Göggingen oder Gewerbeobjekt in Lechhausen – in vielen Fällen besteht Potenzial für eine steuerlich anerkannte Verkürzung der Nutzungsdauer. Gerade vor dem Hintergrund gesetzlicher Verschärfungen sollten Eigentümer ihre Optionen noch vor dem Jahresende prüfen und ein belastbares Gutachten erstellen lassen.
„Die verkürzte Nutzungsdauer ist kein Steuerschlupfloch, sondern ein legitimes Instrument – solange sie sachlich begründet ist“, so Heid. „Und sie kann in Zeiten steigender Kosten eine spürbare finanzielle Entlastung bringen.“
„Wer jetzt noch profitieren möchte, sollte schnell handeln“, rät André Heid, öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung. „Je geringer die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes, desto höher die Abschreibungen – und desto geringer die Steuer.“
Warum eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich relevant ist
Bei vermieteten Immobilien können Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Jahre abschreiben. Die Regelabschreibung für Wohngebäude beträgt in der Regel 2 % über 50 Jahre. Doch diese Standardregel kann durchbrochen werden – wenn ein Nachweis vorliegt, dass die Immobilie nicht mehr über den vollen Zeitraum wirtschaftlich nutzbar ist.
„Besonders bei älteren Gebäuden mit Substanzmängeln oder veralteter Haustechnik ist eine Reduzierung oft realistisch – und auch steuerlich anerkennungsfähig“, so Heid.
Wann das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt: Eine verkürzte Restnutzungsdauer wird nur noch anerkannt, wenn sie unter 20 % der Gesamtnutzungsdauer liegt – also bei Wohnimmobilien in der Regel unter 10 Jahren. Zudem ist nun verpflichtend eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen qualifizierten Sachverständigen notwendig.
Anerkannt werden etwa:
Bauliche Mängel, z. B. durchfeuchtete Wände, Haustechnik in schlechtem Zustand
Wirtschaftliche Entwertung, z. B. durch strukturellen Leerstand oder fehlende Anschlussnutzung
Rechtliche Einschränkungen, etwa durch neue Brandschutz- oder Umweltschutzvorgaben
Beispiel: Wie stark wirkt sich die Verkürzung aus?
Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, was eine verkürzte Restnutzungsdauer bringt:Ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Augsburg mit einem steuerlichen Restwert von 300.000 € wird bisher über 30 Jahre abgeschrieben = 10.000 € pro Jahr.Nach einem anerkannten Gutachten reduziert sich die Nutzungsdauer auf nur noch 10 Jahre – was eine jährliche Abschreibung von 30.000 € bedeutet. Die steuerliche Wirkung ist damit dreifach höher.
Gutachten: Der Schlüssel zur Steuerersparnis
Zentraler Baustein für die Anerkennung ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Dieses muss nach ImmoWertV erstellt werden und sowohl den baulichen Zustand als auch die wirtschaftliche Perspektive der Immobilie berücksichtigen. Je nach Objektart und Alter gelten verschiedene Bewertungsansätze – von der linearen Substanzbewertung bis zur modellhaften Bewertung bei Spezialimmobilien.
„Wichtig ist, dass das Gutachten nachvollziehbar, objektiv und auf den Einzelfall zugeschnitten ist“, erklärt Heid. Pauschale Herleitungen oder reine Schätzwerte reichen nicht aus – das hat auch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bestätigt.
Restnutzungsdauer prüfen lohnt sich – jetzt mehr denn je
Ob Altbau in der Augsburger Innenstadt, kleines Mehrfamilienhaus in Göggingen oder Gewerbeobjekt in Lechhausen – in vielen Fällen besteht Potenzial für eine steuerlich anerkannte Verkürzung der Nutzungsdauer. Gerade vor dem Hintergrund gesetzlicher Verschärfungen sollten Eigentümer ihre Optionen noch vor dem Jahresende prüfen und ein belastbares Gutachten erstellen lassen.
„Die verkürzte Nutzungsdauer ist kein Steuerschlupfloch, sondern ein legitimes Instrument – solange sie sachlich begründet ist“, so Heid. „Und sie kann in Zeiten steigender Kosten eine spürbare finanzielle Entlastung bringen.“
