Der Kölner Büromarkt ist auch in diesem Jahr wieder durch einen hohen Anteil an kleinen und mittleren Vermietungen geprägt. Der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen beträgt rund 210.000 Quadratmeter. Das lässt eine Jahresleistung von erneut etwa 270.000 Quadratmetern realistisch erscheinen, prognostizieren die Kölner Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN in ihrem aktuellen Büromarktbericht Köln, der die ersten drei Quartale 2013 umfasst. Größter Abschluss in diesem Zeitraum war mit 21.400 Quadratmetern die Vermietung der im Bau befindlichen "Neuen Direktion Köln" an die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA). Weitere Erkenntnisse des Berichts: steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten, sinkende Fertigstellungsrate, zurückgehender Leerstand.
Kleinteilige Vermietungen
Der überwiegende Anteil des Vermietungsumsatzes besteht auch in diesem Jahr bisher aus zahlreichen kleinteiligen Vermietungen, die sich über das Stadtgebiet verteilen. Die umsatzstärksten Teilmärkte sind die Kölner Ringe, auf die rund 14 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen, und das Rheinufer Nord mit etwa zwölf Prozent. Fast die Hälfte der Vermietungsleistung verzeichnet der Büromarktbericht von GREIF & CONTZEN in den Teilmärkten der Kölner Innenstadt. Dazu trugen auch größere Projektentwicklungen bei - allen voran die "Neue Direktion Köln", der "Campus West" am Rheinufer Süd und das "Torhaus" in Deutz - durch die neuwertigen Flächen in entsprechenden Lagen entstehen. Besondere Aufmerksamkeit erweckt 2013 die Entwicklung der ehemaligen "Königlichen Eisenbahndirektion" zur "Neuen Direktion Köln". Zum einen ist das Objekt bereits komplett vermietet - an die EASA. Zum anderen setzt es einen neuen architektonischen Akzent in der Lage Rheinufer Nord: Hinter der neoklassizistischen Fassade entstehen modernste Büros.
Über den Neuvermietungsumsatz hinaus gab es auch bedeutende Anschlussmietverträge. Unter anderem die Koelnmesse verlängerte ihren Mietvertrag über 15.800 Quadratmeter in Deutz. Im Bankenviertel sicherte sich ein Unternehmen des Axa-Konzerns 5.900 Quadratmeter Bürofläche.
Steigende Mieten
Erneut gestiegen ist die Durchschnittsmiete - sie liegt derzeit bei 11,70 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von knapp drei Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das gewichtete Mittel von derzeit rund 12,77 Euro pro Quadratmeter stieg im Vergleich zu 2012 (10,77 Euro) sogar deutlich an. Ebenfalls auf dem Weg nach oben: die Spitzenmiete. Mit 21,25 Euro pro Quadratmeter ist sie um knapp zwei Prozent angestiegen. "Dabei fällt auf, dass die aktuellen Mietentwicklungen durch ein vergleichsweise knappes Angebot an attraktiven und zentrumsnahen Neubauflächen und eine gleichbleibende Nachfrage geprägt sind", erklärt Theodor J. Greif, Geschäftsführer der GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH. Mit 21,25 Euro Spitzenmiete liegt Köln weiterhin deutlich unter Frankfurt am Main, dem Spitzenreiter mit 36,50 Euro, München (31,70 Euro) und Düsseldorf (26,90 Euro).
Sinkende Leerstandsquote
Derzeit stehen in Köln 560.000 Quadratmeter Büroflächen leer. Das sind immerhin rund 20.000 Quadratmeter weniger als im Vorjahr. Bei einem Flächenbestand von konstant 7,6 Millionen Quadratmetern liegt die Leerstandsrate in Köln damit bei moderaten 7,4 Prozent. "Angesichts geringer Neubaufertigstellungsraten und unter der Annahme einer stabilen Nachfrage gehen wir in den kommenden Monaten von einer weiterhin leicht fallenden Leerstandsquote aus", prognostiziert Theodor J. Greif.
Wenige Neubauflächen, viel Eigennutzung
Im laufenden Jahr werden insgesamt rund 60.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für 2014 gehen die Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN von einem ähnlichen Umfang aus. Abgesehen von einem leichten Anstieg im vergangenen Jahr stagnieren die Fertigstellungen somit seit 2010 auf niedrigem Niveau. Weiteres Merkmal: Etwa die Hälfte der Neubauflächen aus dem Jahr 2013 sind der Eigennutzung gewidmet - insbesondere von Seiten der Universität (Neubauten "Cecad Cologne" und "Studierenden-Service-Center"). Insgesamt steht 2013 weniger als ein Drittel der Fertigstellungen zur Anmietung bereit.
"Diese Situation wird sich erst 2015 entspannen", betont Greif. Da kündige sich ein Fertigstellungsvolumen von über 100.000 Quadratmetern an. Allerdings entfallen allein 60.000 Quadratmeter auf den Eigenbedarf; maßgebliche Ursache ist der Neubau der RheinEnergie AG mit 45.000 Quadratmetern Bürofläche. Ebenfalls 2015 werden im neuen Gürzenich-Quartier rund 10.000 Quadratmeter Bürofläche zum Einzug bereitstehen.
Dynamische Bürolagen
Die größte Marktdynamik zeigte sich in den vergangenen Jahren im Teilmarkt Köln-Deutz. Das bleibt auch weiterhin so. In der Auswertung der Dynamik aus dem Verhältnis von Flächenumsatz zu Flächenangebot, Mietschwerpunkt und Umsatzanteil belegte der Standort Deutz mit deutlichem Abstand den ersten Rang. Dazu beigetragen haben insbesondere Großprojekte wie die "Rheinparkmetropole", der "KölnTriangle" und das "maxCologne". In diesem Jahr haben die Bürolagen am Rheinufer, der MediaPark, die Kölner Ringe und der Rheinauhafen aufgeschlossen.
Rheinauhafen, Deutz, MediaPark, Bankenviertel und Rheinufer Nord sind die Bürolagen, die zurzeit die höchsten Mietpreisschwerpunkte aufweisen. Die höchsten durchschnittlichen Büroflächenumsätze der vergangenen fünf Jahre konnten in der Innenstadt Nord, in Deutz und im Rheinauhafen erzielt werden.
Beim Leerstand liegen die Lagen Kölner Ringe, Köln Süd und Ossendorf auf den vorderen Plätzen. Als Leerstand gelten fertig gestellte Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Leerstand, Flächen im Bau und ein Teil projektierter Flächen bilden das Flächenangebot, das in Deutz, der Innenstadt Nord und an den Kölner Ringen am größten ist.
Kleinteilige Vermietungen
Der überwiegende Anteil des Vermietungsumsatzes besteht auch in diesem Jahr bisher aus zahlreichen kleinteiligen Vermietungen, die sich über das Stadtgebiet verteilen. Die umsatzstärksten Teilmärkte sind die Kölner Ringe, auf die rund 14 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen, und das Rheinufer Nord mit etwa zwölf Prozent. Fast die Hälfte der Vermietungsleistung verzeichnet der Büromarktbericht von GREIF & CONTZEN in den Teilmärkten der Kölner Innenstadt. Dazu trugen auch größere Projektentwicklungen bei - allen voran die "Neue Direktion Köln", der "Campus West" am Rheinufer Süd und das "Torhaus" in Deutz - durch die neuwertigen Flächen in entsprechenden Lagen entstehen. Besondere Aufmerksamkeit erweckt 2013 die Entwicklung der ehemaligen "Königlichen Eisenbahndirektion" zur "Neuen Direktion Köln". Zum einen ist das Objekt bereits komplett vermietet - an die EASA. Zum anderen setzt es einen neuen architektonischen Akzent in der Lage Rheinufer Nord: Hinter der neoklassizistischen Fassade entstehen modernste Büros.
Über den Neuvermietungsumsatz hinaus gab es auch bedeutende Anschlussmietverträge. Unter anderem die Koelnmesse verlängerte ihren Mietvertrag über 15.800 Quadratmeter in Deutz. Im Bankenviertel sicherte sich ein Unternehmen des Axa-Konzerns 5.900 Quadratmeter Bürofläche.
Steigende Mieten
Erneut gestiegen ist die Durchschnittsmiete - sie liegt derzeit bei 11,70 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von knapp drei Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das gewichtete Mittel von derzeit rund 12,77 Euro pro Quadratmeter stieg im Vergleich zu 2012 (10,77 Euro) sogar deutlich an. Ebenfalls auf dem Weg nach oben: die Spitzenmiete. Mit 21,25 Euro pro Quadratmeter ist sie um knapp zwei Prozent angestiegen. "Dabei fällt auf, dass die aktuellen Mietentwicklungen durch ein vergleichsweise knappes Angebot an attraktiven und zentrumsnahen Neubauflächen und eine gleichbleibende Nachfrage geprägt sind", erklärt Theodor J. Greif, Geschäftsführer der GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH. Mit 21,25 Euro Spitzenmiete liegt Köln weiterhin deutlich unter Frankfurt am Main, dem Spitzenreiter mit 36,50 Euro, München (31,70 Euro) und Düsseldorf (26,90 Euro).
Sinkende Leerstandsquote
Derzeit stehen in Köln 560.000 Quadratmeter Büroflächen leer. Das sind immerhin rund 20.000 Quadratmeter weniger als im Vorjahr. Bei einem Flächenbestand von konstant 7,6 Millionen Quadratmetern liegt die Leerstandsrate in Köln damit bei moderaten 7,4 Prozent. "Angesichts geringer Neubaufertigstellungsraten und unter der Annahme einer stabilen Nachfrage gehen wir in den kommenden Monaten von einer weiterhin leicht fallenden Leerstandsquote aus", prognostiziert Theodor J. Greif.
Wenige Neubauflächen, viel Eigennutzung
Im laufenden Jahr werden insgesamt rund 60.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für 2014 gehen die Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN von einem ähnlichen Umfang aus. Abgesehen von einem leichten Anstieg im vergangenen Jahr stagnieren die Fertigstellungen somit seit 2010 auf niedrigem Niveau. Weiteres Merkmal: Etwa die Hälfte der Neubauflächen aus dem Jahr 2013 sind der Eigennutzung gewidmet - insbesondere von Seiten der Universität (Neubauten "Cecad Cologne" und "Studierenden-Service-Center"). Insgesamt steht 2013 weniger als ein Drittel der Fertigstellungen zur Anmietung bereit.
"Diese Situation wird sich erst 2015 entspannen", betont Greif. Da kündige sich ein Fertigstellungsvolumen von über 100.000 Quadratmetern an. Allerdings entfallen allein 60.000 Quadratmeter auf den Eigenbedarf; maßgebliche Ursache ist der Neubau der RheinEnergie AG mit 45.000 Quadratmetern Bürofläche. Ebenfalls 2015 werden im neuen Gürzenich-Quartier rund 10.000 Quadratmeter Bürofläche zum Einzug bereitstehen.
Dynamische Bürolagen
Die größte Marktdynamik zeigte sich in den vergangenen Jahren im Teilmarkt Köln-Deutz. Das bleibt auch weiterhin so. In der Auswertung der Dynamik aus dem Verhältnis von Flächenumsatz zu Flächenangebot, Mietschwerpunkt und Umsatzanteil belegte der Standort Deutz mit deutlichem Abstand den ersten Rang. Dazu beigetragen haben insbesondere Großprojekte wie die "Rheinparkmetropole", der "KölnTriangle" und das "maxCologne". In diesem Jahr haben die Bürolagen am Rheinufer, der MediaPark, die Kölner Ringe und der Rheinauhafen aufgeschlossen.
Rheinauhafen, Deutz, MediaPark, Bankenviertel und Rheinufer Nord sind die Bürolagen, die zurzeit die höchsten Mietpreisschwerpunkte aufweisen. Die höchsten durchschnittlichen Büroflächenumsätze der vergangenen fünf Jahre konnten in der Innenstadt Nord, in Deutz und im Rheinauhafen erzielt werden.
Beim Leerstand liegen die Lagen Kölner Ringe, Köln Süd und Ossendorf auf den vorderen Plätzen. Als Leerstand gelten fertig gestellte Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Leerstand, Flächen im Bau und ein Teil projektierter Flächen bilden das Flächenangebot, das in Deutz, der Innenstadt Nord und an den Kölner Ringen am größten ist.
