Freitag, 17. August 2018


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Transaktionsvolumen zum dritten Mal in Folge bei deutlich über 50 Mrd. Euro, trotz leicht rückläufiger Transaktionsaktivität

Frankfurt am Main, (lifePR) - Das Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt summierte sich im vergangenen Jahr auf nahezu 57,1 Mrd. Euro und lag damit um etwa 4 % über dem Wert aus dem Jahr 2016. Während das erste Halbjahr das umsatzstärkste seit dem Jahr 2007 war, fiel das Schlussquartal mit einem Investmentvolumen von etwa 16,2 Mrd. Euro verhaltener aus als in den beiden Jahren zuvor (- 25 % ggü. Q4-2016). „Die zwischenzeitlich von uns für möglich gehaltenen 60 Mrd. Euro Transaktionsvolumen wurden zwar nicht ganz erreicht, jedoch wechselten im dritten Jahr in Folge Immobilien für deutlich mehr als 50 Mrd. Euro den Eigentümer“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills und ergänzt: „Anders als beim Transaktionsvolumen haben wir bei der Zahl der Transaktionen einen Rückgang verzeichnet, vor allem in der zweiten Jahreshälfte. Das ist wahrscheinlich ein Ausdruck der Angebotsknappheit, die sich nochmals verschärft hat“. Dass das Transaktionsvolumen trotzdem so hoch ausfiel, lag vor allem an der gestiegenen durchschnittlichen Transaktionsgröße. So lag das mittlere Volumen je Transaktion bei circa 27 Mio. Euro und damit um 13 % über dem Wert im Jahr 2016. „Da die Zahl der großvolumigen Transaktionen dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre entsprach, dürfte die gestiegene Transaktionsgröße eher eine Folge der in der Breite gestiegenen Preise sein“, so Pink.

Die Ergebnisse für Sie in Kürze:


Transaktionsvolumen steigt auf 57,1 Mrd. Euro (+4 % ggü. 2016)
Asiatische Investoren avancieren zur zweitgrößten Käufergruppe
Projektentwicklungskäufe steigen auf 6,0 Mrd. Euro (11 % des Gesamtvolumens)
Steigende Knappheit lässt Renditen nochmals leicht fallen
Für 2018 nur noch punktuelle Renditerückgänge zu erwarten: Wertwachstum vor allem durch Mietsteigerungen realisierbar
Erneut über 50 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in 2018 erwartet


Während im Jahr 2016 noch rund 2.300 Objekte den Eigentümer wechselten, waren es im vergangenen Jahr nur noch etwa 2.100 – ein Rückgang um 8 %. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe und erläutert dazu: „Viele Banken, geschlossene Fonds und Private-Equity-Fonds haben sich in den vergangenen Jahren von einem Großteil ihrer Bestände in Deutschland getrennt und überwiegend an institutionelle Langfristinvestoren wie Versicherungen oder Spezialfonds verkauft. Das und die nach wie vor verhaltene Projektentwicklungsaktivität sorgen für eine anhaltende Produktknappheit“.

Bei den drei aktivsten Käufergruppen handelte es sich allesamt um Investoren, die in der Regel eine Buy-to-hold-Strategie verfolgen. Die mit Abstand aktivsten Investoren waren Offene Spezialfonds, die für ein Viertel des Gesamttransaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Auf dem zweiten Rang folgten Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von über 18 %. Den dritten Rang sicherten sich Immobilien-AGs und REITs, auf die rund 11 % des Ankaufsvolumens entfielen. Zusammen kommen diese drei Käufergruppen auf mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens.

Nach wie vor besonders hoch im Kurs stehen bei den Investoren Büroimmobilien. Mit einem Handelsvolumen von 23,4 Mrd. Euro bzw. 41 % des gesamten Gewerbetransaktionsvolumens waren Büroobjekte erneut die mit Abstand bedeutendste Nutzungsart. Gegenüber dem Jahr 2016 ging das mit Büroobjekten umgesetzte Volumen jedoch leicht um 3 % zurück. „Für den Kauf von Büroimmobilien sprechen weiterhin die gute Wirtschaftslage, verbunden mit einer hohen Nachfrage durch Büronutzer. Gleichzeitig sind moderne Büroflächen in vielen Städten ein rares Gut. Folglich gehen viele Investoren von langfristig steigenden Mieten aus“, so Lemli. Der zweithöchste Anteil am Gesamtvolumen entfiel mit etwa einem Viertel auf Handelsimmobilien, in die etwa 14,1 Mrd. Euro investiert wurden. Gegenüber dem Jahr 2016 stieg das Handelsimmobilientransaktionsvolumen geringfügig an (+ 2 %). „Einzelhandelsimmobilieninvestoren agieren jedoch in hohem Maße selektiv und suchen vor allem Objekte oder Pakte mit einem starken Lebensmittelanker“, berichtet Lemli. Eine bemerkenswerte Entwicklung hat hingegen der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien genommen. Im vergangenen Jahr wechselten Objekte für über 8,6 Mrd. Euro den Eigentümer (+ 78 % ggü. 2016). Mit einem Anteil von über 15 % waren sie die drittbedeutendste Nutzungsart im Jahr 2017. „Der Appetit der Investoren nach Logistikobjekten dürfte auch im laufenden Jahr nicht abnehmen, denn große institutionelle Anleger setzen auf dieses strukturell wachsende Marktsegment“, erklärt Pink.

Das Jahr 2017 war rückblickend auch das Jahr, in dem asiatische Investoren im großen Stil in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt eingestiegen sind. Insgesamt entfielen auf sie über 9 % des Ankaufsvolumens, womit sie nach US-amerikanischen Investoren (10 %) den zweiten Rang einnehmen. Käufer aus Großbritannien kamen mit einem Anteil von über 5 % auf den dritten Rang. Insgesamt lag der Anteil ausländischer Investoren bei 48 %. Investoren aus Asien griffen dabei insbesondere bei großvolumigen Objekten oder Paketen zu. Beispiele hierfür sind der Kauf der Logicor-Plattform durch den chinesischen Staatsfonds CIC, die Übernahme von IDI Gazeley durch GLP aus Singapur sowie auch die Übernahme von Geneba durch die ebenfalls in Singapur ansässige Frasers Centrepoint.

Trotz der Vielzahl an großvolumigen Logistikportfolios blieb der Anteil von Portfolios am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen nahezu konstant. Mit etwa 18,6 Mrd. Euro floss im vergangenen Jahr etwa ein Drittel des Gesamtvolumens in Immobilienpakete.

Einen deutlichen Zuwachs erfuhr der Erwerb von Projektentwicklungen, auf die über 6,0 Mrd. Euro bzw. 11 % des Gesamtvolumens entfielen. In den beiden Jahren zuvor betrugen die Anteile nur 6 % bzw. 8 %. „Weil das Finden von Produkten immer schwieriger wird, entscheiden sich viele Investoren zu frühzeitigen Käufen von Projekten, zumal das Projektentwicklungsvolumen steigt und sich entsprechend mehr Investitionsgelegenheiten bieten“, erklärt Lemli.

Der mit weitem Abstand umsatzstärkste Investmentstandort im vergangenen Jahr war Berlin. In der Bundeshauptstadt wurden Gewerbeobjekte für etwa 7,5 Mrd. Euro verkauft (+ 49 % ggü. 2016). Auf den zweiten Rang kam Frankfurt, wo Immobilien für rund 6,3 Mrd. Euro den Eigentümer wechselten und somit das Vorjahresergebnis erneut erzielt wurde. Die große Investmentaktivität in diesen beiden Städten dürfte auch in den hohen Mietsteigerungserwartungen begründet sein. Während in Frankfurt in Folge des Brexit Mietsteigerungen seitens der Investoren erwartet werden, sind es in Berlin unter anderem der boomende Startup- und Technologiesektor. Die Stadt München war mit einem Transaktionsvolumen von über 5,1 Mrd. Euro der drittumsatzstärkste Markt, verbuchte aber einen Rückgang um 12 % gegenüber 2016. Noch deutlichere Rückgänge beim Investmentumsatz verzeichneten die Städte Hamburg (- 31 % ggü. 2016) und Stuttgart (- 35 % ggü. 2016). Während in Hamburg Gewerbeobjekte für etwa 3,2 Mrd. Euro gehandelt wurden, wechselten in der baden-württembergischen Landeshauptstadt Immobilien für etwa 1,2 Mrd. Euro den Eigentümer. Zuwächse beim Transaktionsvolumen verzeichneten dagegen die nordrhein-westfälischen Märkte Köln und Düsseldorf. Während Düsseldorf mit circa 2,7 Mrd. Euro Handelsvolumen ein Plus von 7 % gegenüber 2016 verzeichnete, stieg das Transaktionsvolumen in Köln mit einem Plus von 24 % auf 2,1 Mrd. Euro deutlich stärker an.

Die Spitzenrenditen für Büroobjekte gaben im vierten Quartal lediglich in Berlin um weitere 10 Basispunkte auf 3,0 % nach, während in den anderen Top-7-Städten die Renditen auf dem zuvor erreichten Niveau verharrten. Zum Ende des Jahres lagen die Bürospitzenrenditen im Durchschnitt der Top-7-Städte bei 3,3 %. Im Verlauf des Jahres 2017 fielen sie somit um 38 Basispunkte. Auch bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen lagen die Spitzenrenditen im Durchschnitt der Top-7 bei zuletzt 3,3 %. Die niedrigsten Renditen wiesen dabei die Städte Frankfurt und München mit jeweils 2,9 % auf. Im Verlauf des vergangenen Jahres fielen die Spitzenrenditen im Durchschnitt der Top 7 um 20 Basispunkte. „Dass die Renditen für Büroobjekte stärker zurückgegangen sind als für Geschäftshäuser, dürfte Ausdruck der deutlichen Umbrüche im Einzelhandel und den damit verbundenen Risiken sein“, interpretiert Pink.

Für das laufende Jahr ist damit zu rechnen, dass die Renditen nur noch punktuell fallen. „Wir befinden uns nun in einer Phase des Zyklus, in der sich Wertwachstum vor allem noch durch Mietwachstum realisieren lassen wird. Um dieses Mietwachstumspotenzial identifizieren zu können, müssen sich die Investoren intensiv mit den Märkten und Objekten auseinandersetzen“, konstatiert Lemli. „Wertwachstum zu realisieren, wird zwar schwieriger, aber die Investoren suchen am deutschen Immobilienmarkt ohnehin mehrheitlich stabile Erträge. Dieses Argument bleibt dem Immobilienstandort Deutschland angesichts der günstigen Konjunkturprognosen erhalten, so dass wir auch für das laufende Jahr mit einem Transaktionsvolumen jenseits der Marke von 50 Mrd. Euro rechnen“, blickt Lemli voraus.

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