Savills: Investmentopportunitäten 2017 - Eine Auswahl

(lifePR) ( Frankfurt am Main, )
Auch im Jahr 2017 werden viele Investoren bestrebt sein, die Immobilienquote ihrer Portfolios zu erhöhen. Ein wesentlicher Treiber hierfür: Mit Anleihen lassen nach wie vor kaum auskömmliche Renditen erzielen und vor dem Hintergrund einer sich andeutenden Zinswende ist zudem noch mit Kursrückgängen zu rechnen. Auch am deutschen Immobilienmarkt sind Investoren angesichts eines rekordhohen Preisniveaus mit der Herausforderung konfrontiert, eine ausreichend hohe Rendite erwirtschaften zu müssen, ohne dabei unangemessen hohe Risiken einzugehen. Einige aus unserer Sicht attraktiver Marktsegmente in den einzelnen Risikoklassen hat Savills zusammengestellt:


Wenngleich die Spitzenrenditen über alle Nutzungsarten hinweg noch nie dagewesene Tiefststände erreicht haben, bleiben Core- Immobilien in Anbetracht des immer noch sehr großen Abstands zum risikofreien Zins für risikoaverse Investoren attraktiv. Sie sollten sich allerdings darüber im Klaren sein, dass die künftigen Gesamterträge im Spitzensegment wahrscheinlich fast vollständig aus den Mieteinnahmen generiert werden. Mit nennenswerten Renditerückgängen und einem damit verbundenen Wertzuwachs ist nicht mehr zu rechnen. Umso attraktiver erscheinen jene Marktsegmente, die durch eine Flächenknappheit geprägt sind und in denen folglich mit weiterem Mietwachstum zu rechnen ist. Hierzu zählen Büro, Logistik und Wohnen.



Aufgrund des erheblichen Nachfrageüberhangs nach (modernen) Büroflächen in den zentralen Lagen der Top-7-Standorte drängen immer mehr Nutzer in B-Lagen und machen diese für Core-Plus-Investoren interessant. Die nach wie vor moderate Bautätigkeit und das sich fortsetzende Städtewachstum sollten für eine langfristig hohe Auslastung dieser Lagen sorgen. Darüber hinaus bleiben Büroobjekte in den zentralen Lagen der Regionalstandorte, auf deren gute Performance wir schon mehrfach verwiesen haben, für Langfristinvestoren attraktiv. Der Malus einer gegenüber den Top-Märkten deutlich geringeren Liquidität wird mit einer Risikoprämie von 100 bis 200 Basispunkten honoriert.



Auch am Wohnungsmarkt können Städte der zweiten und dritten Reihe, deren Bevölkerung wächst, für Core-Plus- Investoren eine gute Wahl sein. Allerdings sind hier die Gründe des Bevölkerungswachstums kritisch zu hinterfragen. In Städten wie Kaiserslautern, Magdeburg oder Schwerin, deren Wachstum sich im Wesentlichen aus dem Zuzug von Menschen aus dem unmittelbaren Umland speist, dürfte das Wachstum in den nächsten Jahren abebben. Städte wie Heidelberg, Ingolstadt und Potsdam ziehen hingegen Menschen aus der gesamten Bundesrepublik an und dürften folglich ein länger anhaltendes Bevölkerungswachstum aufweisen. Ebenfalls höhere laufende Erträge als in den Top-Wohnungsmärkten lassen sich mit Studentenwohnen erzielen. Das Segment ist inzwischen auch in Deutschland etabliert und erfreut sich sowohl bei den Studierenden als auch bei Investoren einer hohen Nachfrage. Letzteres bietet Potenzial für eine weitere Renditekompression.



Auch der Pflegeheimsektor steht zunehmend im Fokus von Investoren und könnte weitere Renditerückgänge sehen, zumal langfristig mit einem deutlich höheren Bedarf an Pflegeplätzen zu rechnen ist. Als Portfoliobeimischung eignen sich Pflegeheime schon allein aufgrund der hohen Anfangsrenditen, die selbst im Spitzensegment 5,5 % betragen.



Investoren auf der Suche nach Value-Add-Opportunitäten dürften insbesondere im Einzelhandelsmarkt fündig werden. Da der Bedarf an Einzelhandelsflächen in Deutschland als weitgehend gesättigt gelten kann, stellt sich für viele Objekte die Frage nach einer sinnvollen Repositionierung oder geeigneten Umnutzung. Fachmarktzentren in geeigneten Lagen können zu Hybrid-Centern weiterentwickelt werden, zahlreiche Shopping- Center bedürfen eines zeitgemäßen Konzepts inklusive Umbau der vorhandenen Flächen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie der stationäre Handel auf der einen Seite und die logistische Distribution des Online-Geschäfts auf der anderen Seite sinnvoll zusammengebracht werden können. Eine solche Verbindung könnten beispielsweise Pick-up-Stationen in der jeweiligen Immobilie darstellen.



Auch im Warenhaussegment bieten sich sicherlich noch weitere Repositionierungsgelegenheiten, zumal noch unbeantwortet ist, ob das Konzept des Warenhauses überhaupt eine Zukunft hat. Aufgrund der in der Regel hohen Mikrolagequalität lassen sich hier auch mit anderen Nutzungen hohe Mieten erzielen.



Großstädtische und/oder verkehrsgünstig gelegene Einzelhandelsobjekte, egal welchen Formats, bei denen fraglich ist, wie lange die Einzelhandelsnutzung noch tragfähig ist – etwa bei Fachmarktzentren mit steigenden Leerständen – könnten auf längere Sicht in den Blick von Logistikdienstleistern und Online-Händlern geraten. Denn vor dem Hintergrund immer kürzerer Zeiten zwischen Warenbestellung und Lieferung an den Konsumenten benötigen diese Unternehmen Zustellbasen, die möglichst nahe zum Endkunden gelegen sind. Mangels entsprechender Grundstücke in den Ballungszentren bleiben hierfür nur Bestandsobjekte mit Flächenpotenzial. Ein opportunistischer Ansatz könnte darin bestehen, sich solche Objekte zu sichern und entweder bei laufendem Einzelhandelsbetrieb oder nach vollständiger Entmietung einer Logistiknutzung zuzuführen, wobei hier gegebenenfalls planungsrechtliche Hürden zu beachten sind.


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