RICS: Stimulierende Notenbankpolitik sorgt weiterhin für positive Stimmung im Immobiliensektor

(lifePR) ( Frankfurt am Main, )
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- RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q1 2019
- Deutschland: Industrie- und Bürosegmente entwickeln sich im Gegensatz zum Einzelhandelssegment weiterhin positiv
- Immobilienbranche blickt – trotz der in den aktuellen IWF-Prognosen erneut zum Ausdruck gebrachten Bedenken hinsichtlich der makroökonomischen Entwicklung – auch weiterhin recht positiv in die Zukunft
- Märkte des Euroraums setzen ihre dynamische Entwicklung fort. Gute Chancen für ein Miet- und Immobilienpreiswachstum im Laufe des Jahres

Die Ergebnisse des „RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)“ für das erste Quartal zeigen, dass der Optimismus unter den Immobilienexperten ungebrochen ist, obwohl die Europäische Kommission ihre Wachstumsprognosen für die Wirtschaft in der Eurozone aufgrund des rückläufigen Welthandels, einer Schwächephase im verarbeitenden Gewerbe und des Brexit in diesem Monat gesenkt hat. Laut des RICS GCPM könnte die schnelle Anpassung der Zinspolitik durch die EZB zur stabilen Stimmung in der europäischen Immobilienbranche sowie zur anhaltend guten Mieter- und Investorennachfrage beigetragen haben.

Die Länder mit den höchsten absoluten Werten sowohl auf den Vermietungs- als auch den Investmentmärkten waren im ersten Quartal Deutschland, Ungarn, Tschechien, Portugal und die Niederlande. Erneut zeigt der RICS Monitor eine positive Entwicklung des Industrie- und Bürosektors im Vergleich zu dem schwächelnden Einzelhandelssegment auf.

In Deutschland, Frankreich und den Niederlanden richten Investoren ihren Fokus auf Büro- und Industrieobjekte, während sie den Einzelhandelssektor eher meiden. So ist beispielsweise in den Niederlanden die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten sowohl seitens der Mieter als auch Investoren rückläufig. Die Verfügbarkeit von Einzelhandelsflächen zur Miete und zum Kauf steigt daher deutlich an. Zudem wird ein Rückgang der Einzelhandelsmieten in A- und B-Lagen erwartet.

Die Aussichten für weitere Ertragssteigerungen sind im Allgemeinen in fast ganz Europa positiv, es bestehen jedoch deutliche Unterschiede zwischen den Marktsegmenten. Der Durchschnittswert für die Eurozone liegt daher bei 2 Prozent. Dies verdeckt jedoch die weitaus positiveren Prognosen für erstklassige Büro- und Industrieflächen.

Die Folgen des Brexit

In Großbritannien spiegelt sich das Scheitern des Brexit-Abkommens und die Verlängerung der Ausstiegsfrist nach Artikel 50 deutlich im Feedback der Survey-Teilnehmer wider. Bisher entwickeln sich die wesentlichen RICS-Kennzahlen jedoch nur geringfügig negativ. Als noch signifikanter erweist sich aktuell der Druck auf den Einzelhandelssektor aufgrund der strukturellen Veränderungen des Verbraucherverhaltens, von denen Großbritannien offenbar stärker betroffen ist als andere Länder. Simon Rubinsohn, RICS Chef-Ökonom: „Vorerst bleibt das Feedback in Bezug auf den RICS Commercial Monitor in Europa – ohne Großbritannien –recht positiv, was auf die prognostizierten Immobilienpreisanstiege in den kommenden 12 Monaten zurückzuführen sein dürfte. Auch die Mietpreisprognosen tragen weiterhin zu der positiven Entwicklung bei, insbesondere abseits des Einzelhandelssektors. Jedoch geht ein immer größerer Anteil der Teilnehmer davon aus, dass der Markt aktuell hohe Bewertungen aufweist und den Höhepunkt im aktuellen Zyklus erreicht hat.”

Markt-Highlights

Ungarn

In Ungarn zeigen die Ergebnisse des RICS Monitor für das erste Quartal eine robuste Dynamik im gesamten Immobiliensektor. Dies steht in Einklang mit der lebhaften Konjunkturentwicklung im vergangenen Jahr. Im Jahr 2018 stieg das BIP um 5 Prozent und damit auf den besten Wert seit 1990.

Niederlande

Die Marktbedingungen waren im ersten Quartal erneut äußerst positiv. So gehen die Umfrageteilnehmer insbesondere aufgrund der steigenden Nachfrage und des rückläufigen Angebots im Büro- und Industriesektor von einer soliden Miet- und Immobilienpreisentwicklung aus. Im Einzelhandelssektor ist die Nachfrage jedoch auf Mieter- und Investorenseite rückläufig und es wird ein Rückgang der Spitzenmieten in A- und B-Lagen erwartet. 61 Prozent der Teilnehmer gehen aktuell von einer Überbewertung von Gewerbeimmobilien aus.

Italien

Hier zeigen die Umfrageergebnisse insgesamt eine relativ gleichbleibende Marktentwicklung. Auf Mieterseite wird das solide Nachfragewachstum im Bürosektor größtenteils durch einen Rückgang bei Industrieobjekten ausgeglichen. Die Umfrageteilnehmer stellen jedoch eine leicht steigende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen fest. Dennoch steigt die Flächenverfügbarkeit sowohl im Einzelhandels- als auch im Bürosegment. Die Umfrageergebnisse belegen somit, dass Vermieter potenziellen Mietern in allen Marktsegmenten immer umfassendere Incentive-Pakete anbieten.

Frankreich

In Frankreich verweisen die RICS-Experten auf die allgemein solide Marktdynamik, insbesondere auf der Investmentseite. So steht der Investment Sentiment Index (kombinierte Messgröße für die kurzfristige Angebots-, Nachfrage- und Stimmungsentwicklung) aktuell mit +27 Punkten auf dem besten Wert seit Anfang 2018. Zwar zeigt das Feedback der Umfrageteilnehmer einen soliden Anstieg der Nachfrage seitens der Mieter und Investoren im gesamten Büro- und Industriesektor. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen entwickelt sich jedoch weiterhin rückläufig. Zudem gehen 60 Prozent der Teilnehmer davon aus, dass sich der Markt dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus nähert.

Deutschland: Industrie- und Bürosegmente entwickeln sich im Gegensatz zum Einzelhandelssegment weiterhin positiv

Die Indikatoren des „Germany Commercial Property Monitor" für das erste Quartal 2019 belegen eine anhaltend stabile Marktdynamik. Die jüngsten Stimmungsindikatoren für die Miet- und Investmentmärkte (Kombination aus Nachfrage, Angebot und Erwartungen) blieben im Laufe des vergangenen Jahres mit Werten von jeweils +27 bzw. +30 nahe an ihren Durchschnittswerten. Allerdings fällt zumindest auf der Investmentseite die aktuelle Wachstumsdynamik im Vergleich zu den besonders hohen Wachstumsraten zwischen 2015 und 2017 erheblich moderater aus. Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass diese Entwicklung insbesondere auf den Einzelhandelssektor zurückzuführen ist, in dem die Nachfrage stagniert. Im Gegensatz dazu steigt die Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen weiterhin rasant an.

Während das Ungleichgewicht zwischen steigender Nachfrage und sinkendem Angebot in den Büro- und Industriesegmenten positive Erwartungen hinsichtlich der Miet- und Immobilienpreisentwicklung im laufenden Jahr mit sich bringt, zeigt sich bei Einzelhandelsobjekten ein etwas anderes Bild. Zwar sind die Prognosen für Einzelhandelsflächen in A-Lagen leicht positiv, die Aussichten für B-Lagen sind jedoch negativ. Zudem wird davon ausgegangen, dass sich dieser negative Trend in den kommenden drei Jahren weiter verfestigen wird.

88 Prozent der Umfrageteilnehmer sind der Meinung, dass Gewerbeimmobilien in Bezug auf ihre Fundamentaldaten eher überbewertet sind (ein geringfügiger Anstieg gegenüber den 84 Prozent im vierten Quartal). Mittlerweile sind 77 Prozent der Befragten der Auffassung, dass sich der Markt auf dem Höhepunkt des Immobilienzyklus befindet. Trotzdem gehen die Umfrageteilnehmer in den kommenden drei Jahren von einem weiteren deutlichen Preisanstieg in den erstklassigen Büro- und Industriesegmenten aus.

Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „In einigen deutschen A-Städten ist die Nachfrage nach Büroraum sehr hoch und kann mit den aktuellen Angeboten nicht zufriedenstellend bedient werden, daher werden hier die Preise weiter steigen. In den Städten mit höheren Leerstandsraten ist der Anstieg moderater. Die Herausforderung durch den Brexit ist noch nicht im Büromarkt angekommen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen geht im Zuge der zunehmenden Digitalisierung zurück, dafür ist die Perspektive auf höhere Nachfrage nach Logistikstandorten gut.“
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