Freitag, 18. August 2017


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RICS: Internationale Investoren haben Gewerbeimmobilienmarkt in Madrid im Blick

Frankfurt am Main, (lifePR) -

Deutschland: Starke Nutzernachfrage treibt Erwartungen auf hohe Mieten nach oben


RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q1 2017



Während sich im ersten Quartal in großen Teilen der Welt aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs die Stimmung aufgehellt hat, agieren die EU-Märkte weiterhin als Wachstumsmotor. Beim Anstieg der Nachfrage nach Mietraum konnten Madrid, Budapest, Dublin, München, Berlin und Lissabon die besten Ergebnisse verzeichnen. Das ergibt der aktuelle RICS Global Commercial Property Monitor für das erste Quartal 2017. In Deutschland treibt die starke Nutzernachfrage die Erwartungen auf hohe Mieten nach oben:

Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**



Die Nachfrage nach Mietraum hat auch im ersten Quartal wiederum deutlich zugelegt. Bei Berücksichtigung aller Asset-Klassen ist das Wachstumstempo ebenso hoch wie im vorherigen Quartal. Bei einer Betrachtung der einzelnen Immobilien-Klassen ist die Nachfrage nach Büros am stärksten angestiegen, während die Nachfrage im Einzelhandel moderater ausfiel.


Der Wert von Anreizpaketen, die zukünftigen Mietern angeboten werden, ist sowohl im Bereich Büro als auch für industriell genutzte Flächen zurückgegangen. Im Bereich Einzelhandel ist der Wert hingegen fast auf dem gleichen Stand geblieben. 


Die Mieten werden in den kommenden 12 Monaten voraussichtlich in fast allen Asset-Klassen ansteigen. Das stärkste Wachstum wird im Markt für erst- und zweitklassige Büroflächen erwartet. Hingegen dürften die Mieten für zweitklassige Einzelhandelsflächen stabil bleiben. Die Aussicht auf einen deutlichen Anstieg der Mieten hat die Bautätigkeit von Gewerbeimmobilien angeregt, was insbesondere auf Büroflächen zutrifft. Gemessen am Start von Büroraumentwicklungen wurde seit 2014 der höchste Zuwachs verzeichnet (auf der Basis des Nettobetrags). 


Der Occupier Sentiment Index verzeichnete einen Zuwachs von +28 im Vergleich zu zuvor +27. Als solche signalisiert diese Kennzahl eine deutliche Verbesserung der zugrunde liegenden Bedingungen im Mietmarkt.


Insgesamt wurden die Erwartungen in Frankfurt, München und Berlin fast erreicht, während Hamburg hinter den Erwartungen zurückfiel (bedingt durch die negativen Prognosen für den Einzelhandel). Der Bürobereich in Berlin zog mit einem Nettobetrag von +83 Prozent in den vergangenen 12 Monaten am stärksten an. 



Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*



Die Investorennachfrage ist erneut in allen Bereichen gestiegen. Dennoch ist die Wachstumsrate sowohl bei Industrieimmobilien als auch im Einzelhandel leicht abgeflacht. Dieses Muster spiegelt sich auch in den Daten bezüglich der Nachfrage von ausländischen Investoren wider. Das Immobilienangebot ist insgesamt weiter gesunken, allerdings in einem langsameren Tempo als noch im vorherigen Quartal. Bei genauerer Betrachtung wird deutlich, dass der Bürobereich den deutlichsten Rückgang zu verzeichnen hat.





Es ist damit zu rechnen, dass der Kapitalwert in den kommenden 12 Monaten im Premiumsegment deutlich ansteigt. Hingegen dürfte das Wachstum bei zweitrangigen Standorten merklich schwächer ausfallen. Bemerkenswert ist, dass die Befragten ihre Prognosen für alle Asset-Klassen im Vergleich zum vierten Quartal leicht absenkten.





Der leichte Rückgang im Hinblick auf die Erwartungen an das Wachstum des Kapitalwerts stimmt überein mit der sich verbreitenden Wahrnehmung, dass der Markt im derzeitigen Zyklus kurz vor dem Erreichen des Höhepunkts steht. Hier ist der Anteil der Befragten, die diese Ansicht vertraten, auf 65 Prozent gestiegen. Im vergangenen Quartal belief sich der Anteil noch auf 55 Prozent.





Der Investment Sentiment Index bewegt sich mit +40 weiterhin auf einem hohen Niveau, und er signalisiert damit eine Fortsetzung des soliden Wachstums im Investmentmarkt. Dennoch hat die Kennzahl ISI ihr Rekordhoch mit +57 im vierten Quartal nicht gehalten, was darauf hinweist, dass der Schwung etwas nachgelassen hat (jedoch auf hohem Niveau).





Im Städtevergleich erwarten die Befragten in München für die kommenden 12 Monate ein etwas höheres Wachstum des Kapitalwerts als in Frankfurt, Berlin und Hamburg.



Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Die ´Unruhe´ nach der Brexit-Entscheidung in Großbritannien und nach der Präsidentenwahl in den USA waren nicht von langer Dauer. Die deutsche Wirtschaft brummt, was mit ausschlaggebend für ein starkes erstes Quartal am Vermietungsmarkt war.“

Länder-Ergebnisse im Einzelnen

Der globale Trend im Bereich Gewerbeimmobilieninvestitionen richtet sich auf Spanien. Dort haben sich die Marktbedingungen im Quartal am deutlichsten verbessert. In der Tat berichten die Befragten, dass die Investitionsnachfrage im ersten Quartal erheblich angestiegen ist. Deshalb sind sie sich sicher, dass in Kürze der Kapitalwert so stark zulegen wird wie seit 2008 (Nettosaldo +62 %) nicht mehr. Bei einer genaueren Betrachtung zeigt sich, dass die Prognosewerte von Madrid leicht über dem Landesdurchschnitt liegen.

In anderen Teilen Europas verzeichneten Ungarn, die Tschechische Republik, Deutschland und Irland gute Werte beim Investment Sentiment Index. In allen diesen Ländern ist die Nachfrage stärker gewachsen als das Angebot (in Nettowerten), was mit hoher Wahrscheinlichkeit auf ein Wachstum des Kapitalwerts hindeutet. Dennoch gibt es Anzeichen, dass die Märkte in Prag, Hamburg, Frankfurt, München und Berlin kurz vor einem Höhepunkt stehen.

Befragt nach der Stimmung im Markt nach der Brexit-Entscheidung, berichten die meisten, dass sie in diesem Quartal einen Anstieg der Nachfrage nach Gewerberaum von Unternehmen in Dublin und Amsterdam beobachtet haben, die einen Teil ihrer Geschäfte aus Großbritannien abziehen wollen (im Vergleich zu allen anderen Gebieten).

Außerhalb Europas verzeichnen Sydney und Auckland im laufenden Jahr ebenfalls einen Auftrieb bei der Nachfrage nach Mietraum. In Russland und Brasilien scheint sich die Situation nach drei langen Jahren der wirtschaftlichen Rezession langsam zu verbessern. In Russland ist die Nachfrage nach Mietraum zum ersten Mal seit 2013 gestiegen, was voraussichtlich zu einem leichten Anstieg der Mieten führen wird. 40% der Befragten sind derzeit der Meinung, dass der Markt in Russland Anzeichen eines Aufschwungs zeigt.

Auf der anderen Seite halten sich die Teilnehmer der Umfrage eher zurück, wenn es um die Märkte in Teilen Asiens, im Nahen Osten und in den USA geht. Die dortige Investitionsnachfrage verlief ihren Aussagen zufolge eher zurückhaltend. Im ersten Quartal 2017 ist die Nachfrage so zum ersten Mal seit 2010 auf demselben Niveau verblieben.

Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „In einigen europäischen Märkten ist die Stimmung wirklich gut. Dies zeigen die Ergebnisse des jüngsten RICS Global Commercial Property Monitor. Aus Nutzersicht sind Städte wie Madrid, Budapest, Dublin, München, Berlin und Lissabon am attraktivsten. Deshalb ist das Vertrauen in den Investmentmarkt auf dem Kontinent weiterhin hoch, da sich neun der insgesamt zehn besten globalen Investment Sentiment Indices auf europäische Städten beziehen. Diese Phase einer relativ überdurchschnittlichen Entwicklung fällt zusammen mit wirtschaftlichen Indikatoren, die im Allgemeinen überraschenderweise in der gesamten EU nach oben weisen. Die Aussichten für ein solides Wachstum im Jahr 2017 sind wirklich gut.”

Download Headline Report und Ländereports

* Investment Sentiment Index (ISI):  Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.

** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt. 

RICS Deutschland

Die RICS - The Royal Institution of Chartered Surveyors - wurde 1868 in Großbritannien gegründet und erhielt 1881 die königliche Charter. Heute ist sie eine weltweit tätige Berufsorganisation, die 118.000 Immobilienexperten rund um den Globus repräsentiert. Die RICS steht für die professionelle Berufsausübung in sämtlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft, über alle Nutzungsarten hinweg. Sie regelt und fördert den Berufsstand auf der Grundlage hoher fachlicher Standards und einer strengen Berufsethik. Die RICS Deutschland, 1994 in Frankfurt am Main gegründet, nimmt eine führende Position in Kontinentaleuropa ein. Viele herausragende, engagierte Persönlichkeiten der hiesigen Immobilienwirtschaft zählen zu ihren rund 1.500 Mitgliedern. Mit einer Strategie, die die Stärken einer international renommierten Organisation in Einklang mit lokalen Markterfordernissen bringt, bildet der deutsche Nationalverband die Speerspitze des dynamischen Wachstums in der Region.

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