Top-7-Cities: Oft schwache Performance in den Büro-Kernlagen

(lifePR) ( Wiesbaden, )
Mit Büroinvestments ließ sich 2009 in Deutschland nur eine geringe Performance erzielen: So ermittelte IPD Investment Property Databank GmbH (IPD) für deutsche Büroimmobilien einen Total Return von 2,0% - nur Industrieliegenschaften schnitten mit -2,9% schlechter ab. Zum Vergleich: Der DIX Deutscher Immobilien Index erreichte über alle Nutzungsarten einen Wert von 2,5%. "Die wichtigsten deutschen Bürostandorte weisen allerdings deutliche Unterschiede auf", kommentiert IPD-Geschäftsführer Dr. Daniel Piazolo. "Die Spanne bei den Top-7-Bürostandorten reicht von 4,4% in Köln bis -1,0% in Frankfurt am Main. Überraschend sind vor allem Unterschiede zwischen den jeweiligen lokalen Teilmärkten, aus denen sich Muster ableiten lassen."

Kennzeichnend für die Mehrzahl der Standorte ist die unterdurchschnittliche Performance in den Kernlagen. In Frankfurt beispielsweise erreichten Investments im Bankenviertel 2009 einen Total Return von -4,5%. Zwar lag auch die Performance für den begehrten Teilmarkt Westend mit -0,2% im negativen Bereich, schnitt jedoch besser ab als der Gesamtmarkt, für den ein Durchschnittswert von -1,0% errechnet wurde. "Der unterdurchschnittliche Total Return des Bankenviertels ist allerdings nicht ausschließlich auf das krisengeprägte 2009 zurückzuführen.

Vielmehr zeichnete sich diese Entwicklung schon einige Zeit früher ab", erläutert Dr. Piazolo. "Seit 2003 liegt die Wertänderungsrendite im negativen Bereich, im Durchschnitt bei -5,5%, wobei 2009 mit -8,3% ein besonders deutlicher Rückgang zu verzeichnen war. Dagegen nahm die Netto-Cashflow-Rendite infolge der verminderten Verkehrswerte im Laufe der Jahre zu, ohne jedoch einen Wert von 4% signifikant zu überspringen und die Abwertungen zu kompensieren." Vergleichbare Ergebnisse zeigten sich 2009 auch in den Toplagen anderer deutscher Städte: So wurden in Berlin für den Potsdamer Platz und die City-Ost Total Returns von -0,1% bzw. - 0,4% ermittelt, die damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt von 1,0% lagen. Auch in Stuttgart schneidet der Teilmarkt Innenstadt - wie bereits in den Vorjahren - mit einer Performance von 1,3% sowohl gegenüber dem Gesamtmarkt (2,3%) als auch weniger zentralen Lagen wie dem City-Rand oder den Inneren Stadtbezirken, die jeweils einen Total Return von 4,8% erreichen, erheblich schwächer ab. Konträr dazu präsentiert sich nur die Situation am Büromarkt München: Der Teilmarkt Innenstadt übertrifft mit einem Total Return von 5,8% den Gesamtmarkt (4,1%), während Investments in den Stadtrandbereichen eine unterdurchschnittliche Performance aufweisen.

"Die Performance-Schwäche in den zentralen Lagen war zwar nicht an allen Standorten bereits in den Vorjahren ersichtlich. Doch wir sehen in den teilweise sehr unterschiedlichen Entwicklungen der Teilmärkte einen Befund, den die Marktteilnehmer im Auge behalten sollten", resümiert Dr. Piazolo.
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