Mittwoch, 20. Juni 2018


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Immobilien - Dialog 2010

41. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg

Freiburg, (lifePR) - Ursachen und Auswirkungen der Turbulenzen im Euroland, die energetisch nachhaltige Sanierung des Hochhausbestandes und raumplanerische Perspektiven von Einfamilienhausgebieten standen ebenso auf dem Programm des 41. Freiburger Immobilien-Fachseminars der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg wie zukunftsfähige Wohnkonzepte für die Generation 65+ und die Möglichkeiten von Immobilienunternehmen, sich durch professionelles Research zu profilieren. Gut 90 Teilnehmer diskutierten mit Experten Handlungsstrategien für die Praxis.

Öffentliche Überschuldung, die griechische Tragödie und die Zukunft des Euros

"Die Entwicklungen im Euroland und die Auswirkungen auf das Währungssystem sind dramatisch", stellte DIA-Studienleiter Professor Hans-Hermann Francke fest. Die öffentliche Verschuldung stehe in engem Zusammenhang mit der Immobilien- und Finanzmarktkrise. Sie sei das Resultat von Funktionsdefiziten demokratischer Staatverfassungen. Bis zur Einführung des Euros und damit eines Festkurssystems hätten die Finanzmärkte hier als Regulativ fungiert. Bei der Einführung des Euros habe in Europa kein integrierter Wirtschaftsraum, sondern ein Nebeneinander von Volkswirtschaften mit großen Produktivitätsunterschieden vorgelegen. "Die Einführung des Festkurssystems schaffte gesellschaftliche Anreize zur Überschuldung und Inflation, da die Nominalzinsen in allen Teilnehmerstaaten unabhängig von der tatsächlichen Bonität gleich sind", so Professor Francke. Theoretisch bestünde zwar die vertragliche Regelung, dass überschuldete Länder nicht von den anderen Mitgliedern entschuldet werden dürften (No-built-out-Regelung), in der Praxis könnten die Regelungen allerdings nicht greifen, wie das Beispiel Griechenlands verdeutliche. In Griechenland zeigten sich nun die Folgen der Konstruktionsfehler des Eurosystems. Aufgrund der mangelnden Exportfähigkeit hätte das Land die Nominalzinsen jährlich um fünf bis 15 Prozent senken müssen. Dies wäre sozial nicht durchsetzbar gewesen. Staatliche Misswirtschaft, Korruption und die Schattenwirtschaft hätten den Weg in den Staatsbankrott beschleunigt. "Statt staatlicher Subventionen wäre es sinnvoller gewesen, Griechenland zu entschulden und anschließend aus dem Eurosystem zu entlassen", sagte Professor Francke. Hinsichtlich der Zukunft des Eurosystems zeigte er große Bedenken: "Wenn wir die Bremse der freien Kapitalmärkte durch umfassende Regulierungen außer Kraft setzen, brausen wir mit großem Tempo in den Abgrund". Hierzu trügen die hohen Subventionen im Euroland verstärkend bei.

Die energetische Sanierung von Hochhäusern zum Passivhausstandard

"Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem der Heizwärmebedarf ohne separates Heiz- oder Klimatisierungssystem erreicht wird", erläuterte Ralf Klausmann, Geschäftsführer der kommunalen Freiburger Stadtbau. Als Voraussetzungen für die energetische Sanierung konventioneller Gebäude nannte Klausmann die Möglichkeit, die Außenhülle durch das Aufbringen von Dämmstoffen abzuschließen und den Austausch von Fenstern. Bei denkmalgeschützten Gebäuden könne es dabei Probleme geben. Am Beispiel eines Hochhauses aus dem unternehmenseigenen Bestand zeigte er den Prozess einer energetischen Sanierung im Passivhausstandard in der Praxis auf. Es handle sich um ein Pilotprojekt, das bisher in Deutschland einmalig sei. Finanziert werde der Umbau durch Fördermittel, zinsverbilligten Darlehen und einem Mietaufschlag nach der Modernisierung. Die Planungen erfolgten zusammen mit dem Fraunhoferinstitut für solare Energie. Neben der Dämmung der Gebäudehülle beinhalte die Sanierung auch eine Änderung der Grundrisse, durch die 45 zusätzliche Wohnungen entstanden seien. Die Baukosten umfassten ein Volumen von 13,44 Millionen Euro, wovon der Eigenanteil der Stadtbau 6,14 Millionen Euro betrage. "Die Mieten steigen nach der erfolgten Sanierung von monatlich 313 Euro für die Zweizimmerwohnung stufenweise innerhalb von zehn Jahren auf 337 Euro", so Klausmann. Allerdings habe sich durch die Umgestaltung der Grundrisse die Wohnfläche von 65 auf 48 Quadratmeter reduziert. Den Mehrkosten für die Mieter stünden Einsparungen bei den Betriebskosten gegenüber. Als Vorteile für den Vermieter nannte Klausmann die Anpassung der Wohnungsgrößen an den heutigen Bedarf, die Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit, die Reduzierung der allgemeinen Betriebskosten und die Anpassung der Mieten.

Zukunftsfähige Wohnkonzepte für die Generation 65 +

"Der demografische Wandel wird zu einer steigenden Nachfrage nach sozialen, gesundheitsbezogenen und altengerechten Dienstleistungen und Bauweisen führen", führte Benjamin Röhrborn, Bereichsleiter Seniorenimmobilien bei der Hochtief Projektentwicklung, aus. Das Unternehmen habe daher das Konzept einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung für Jung und Alt entwickelt, die ein gesellschaftlich integriertes und selbstbestimmtes Leben und Arbeiten bis ins hohe Alter ermögliche. Wesentliche Bestandteile des Konzepts seien ein vielfältiges Wohnangebot, eine zentrale innerstädtische Lage, ein gesunder Mix von Wohnen, Arbeiten, Dienstleistung und Gewerbe, eine professionelle Gemeinwesenarbeit und ein umfassendes Serviceangebot von der Kinderbetreuung bis zur Pflege. Bei den in den Quartieren integrierten Pflegeheimen fungiere das Unternehmen BeneVit als Betreiber. Als jüngste Generation der Heime stellte er das Hausgemeinschaftsmodell vor. Für die vier bis sechs Wohngruppen mit je 12 bis 14 Bewohner leite das Normalitätsprinzip den Alltag. Die Pflegedominanz werde hier bewusst zurückgenommen. Als bauliche Anforderungen nannte er die Funktionalität der Einrichtung durch kurze Wege und zentrale Erschließung, einen Einzelzimmeranteil von mehr als 85 Prozent und eine lebenswerte Ausstattung hinsichtlich Wohnlichkeit, Akustik und Farbgestaltung. Probleme bei der Umsetzung bereiteten allerdings die veraltete Heimmindestbauverordnung und die Länderhoheit beim Heimrecht. Hier bedürfe es nachfragegerechteren Regelungen.

Einfamilienhausgebiete - gestern, heute, morgen

"Veränderte demografische, gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen werden die Stadt von Morgen beeinflussen", sagte Dr. Egbert Dransfeld, Inhaber des Instituts für Bodenmanagement. Obwohl Ein- und Zweifamilienhäuser nach wie vor eine gefragte Eigentumsform seien, entsprächen sie oft nicht mehr den heutigen Anforderungen. Der Typus Familie, die diese Wohnform hauptsächlich nachfrage, entspreche zudem nicht mehr der normalen Haushaltsform. Einer sinkenden Nachfrage stehe ein steigendes Angebot gegenüber. Auf Grund der Altersstruktur der Bevölkerung würden zunehmend Einfamilienhäuser der 1950er und 1960er Jahre frei und drängten auf den Immobilienmarkt. Sie stellten trotz häufig vorhandenem Renovierungs- und Umbaubedarfs eine starke Konkurrenz für die deutlich teureren Neubauten dar. Der Eigenheimmarkt sei daher durch eine zunehmende Diversifizierung in Hoch- und Niedrigpreissegmente gekennzeichnet. Für Kommunen könnten ausgedünnte Einfamilienhausgebiete dazu führen, dass sie eine vergleichsweise teure Infrastruktur für verhältnismäßig wenige Bewohner aufrecht erhalten müssten. Eine Nachverdichtung könne in diesen Fällen zu einer ökonomisch sinnvolleren Nutzung führen.

Die Monostrukturierung der Einfamilienhausgebiete sei neben der Lage ein wesentlicher Grund für die vorhandenen und künftig noch zu erwartenden Probleme. Die Erschließung des Bestandes für vielfältige Bevölkerungsgruppen und Haushaltstypen mit unterschiedlichsten Ansprüchen könne einen Lösungsansatz darstellen, sei aber nur im Rahmen privater Initiativen umzusetzen. Die öffentliche Hand könne hierauf keinen Einfluss nehmen, sondern nur die Rahmenbedingungen optimieren. "Einfamilienhausgebiete in guten Lagen werden auch künftig vermarktbar sein. Dauerhafte Vermarktungsprobleme sind dagegen in schrumpfenden Regionen zu erwarten", so Dransfelds Fazit.

Profilierung durch Research

"So unterschiedlich die Immobilien so unterschiedlich sind auch die Nutzergruppen und deren Lebensgewohnheiten und Erwartungshaltungen", erläuterte Peter Marquardt, Inhaber der Werbeagentur zB2. Daher trage die Erforschung von Märkten, Zielgruppen und Entwicklungen entscheidend zum Erfolg von Immobilienunternehmen bei. Marktforschung diene der Informationsversorgung, der Risikominimierung, der Planungssicherheit, als Frühwarnsystem und zu Prognosezwecken. Neben den unterschiedlichen Formen und Methoden der Marktforschung ging Marquardt auch auf neue Klassifizierungsformen in der Zielgruppenforschung ein. Als Beispiel stellte er die Klassifizierung nach Sinus-Milieus vor. Diese Methode gruppiere Menschen, die sich in ihrer Lebensweise und Lebensauffassung ähnelten. Neben der Grundorientierung würde hierbei die soziale Lage berücksichtigt. Das Limbic-Map-Modell klassifiziere dagegen die Bedürfnisse und Motive von Menschen nach den Erkenntnissen der Hirnforschung. Mit Hilfe der Marktforschung lasse sich eine umfassende Entscheidungsbasis finden, eine Garantie für den Erfolg biete sie aber nicht, schränkte Marquardt ein. 80 Prozent aller Neueinführungen erwiesen sich dennoch in den ersten drei Monaten als Flop.

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