AENGEVELT analysiert Rekordflächenumsatz am Frankfurter Büromarkt

Bilanz 2017 – Trends 2018

(lifePR) ( Düsseldorf, )
Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde 2017 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Büroflächenumsatz von rd. 702.000 m² der höchste je gemessene Wert erzielt. Nur im Jahr 2000 wurde mit 700.000 m² ein nahezu gleich hoher Wert registriert. Gegenüber dem Vorjahr (2016: ca. 546.000 m²) bedeutet das Ergebnis einen Zuwachs um 156.000 m² bzw. rd. 29%. Im Vergleich zum Mittelwert der jüngsten Dekade (2007-2016: Ø 469.000 m²) ist sogar ein Plus von 50% zu konstatieren.
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: „Das Rekordergebnis kann u. a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Großabschlüssen ab 10.000 m² erklärt werden: 2017 wurden acht Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtvolumen von rd. 171.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahr waren es lediglich drei Mietverträge mit insgesamt 74.000 m². Aber auch im Flächensegment zwischen 5.000 m² und 10.000 m² war die Nachfrage mit aktuell insgesamt 123.000 m² vs. 80.000 m² im Vorjahr (18 vs. 11 Mietverträge) markant höher."

Hier können Sie die Grafik "Bueromarkt Frankfurt - Flaechenumsatz-Angebotsreserve-Spitzenmiete 2009-2018" als lesbare PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2018-01-10_Bueromarkt_Frankfurt_-_Flaechenumsatz-Angebotsreserve-Spitzenmiete_2009-2018.pdf

Prognose 2018
• Zur aktuell guten Verfassung des Frankfurter Immobilienmarktes gesellen sich auch 2018 weiterhin positive Aussichten: Die Stimmung bei den Unternehmen ist derzeit sehr gut, das Wirtschaftswachstum in Deutschland zieht weiter an. Gleichzeitig sind große zusammenhängende und kurz- bis mittelfristig bezugsfertige Neubauflächen Mangelware. Diese Faktoren sprechen für einen weiterhin regen Transaktionsmarkt und einen sukzessiven Abbau des Leerstands, der zusätzlich durch die Konversion von Büro- zu Wohnflächen beschleunigt wird.
Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz zwischen 550.000 m² und 600.000 m², der damit zwar nicht den diesjährigen Rekordumsatz erreichen würde, indessen erneut deutlich über dem langjährigen Durchschnitt läge.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2017 präsentierten sich die unternehmensbezo­genen und sonstigen Dienstleister mit rd. 236.000 m² bzw. einem Anteil von rd. 34% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2016: 203.900 m² bzw. 37%). Der aktuelle Trend zu mobilen und flexiblen Bürolösungen lässt sich auch an der Expansion zahlreicher Co-Working-Anbieter ablesen, die z.B. in Frankfurt zusammen rd. 38.000 m² Bürofläche angemietet haben.
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungs­branche stieg gegenüber dem Vorjahr von 21% (2016: 114.600 m²) auf nunmehr 28% (2017: 196.700 m²) an. So mietete z. B. die Deutsche Bundesbank rd. 44.400 m² Bürofläche im “Frankfurter Büro Center“ (FBC) an der Mainzer Landstraße an. Gleichzeitig war dies der größte Einzelumsatz im Jahresverlauf 2017 in Frankfurt.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche zog zwar absolut von rd. 51.000 m² im Vorjahr auf aktuell ca. 58.800 m² an, der Marktanteil sank dennoch von 9% auf nunmehr 8%.
• Auch die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich 2017. Der Flächenumsatz stieg auf rd. 157.700 m² bzw. 22% an (2016: 113.500 m² bzw. 21%). In diesem Branchensegment war die Deutsche Bahn AG besonders aktiv und hat insgesamt rd. 83.000 m² angemietet, unter anderem ca. 23.000 m² im Projekt "The Brick" in der Europa-Allee und ca. 30.000 m² im projektierten Nachbargebäude.
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 52.800 m² einen im Jahresvergleich niedrigeren Flächenumsatz (2016: 63.000 m²). Die Marktquote sank von rd. 12% auf aktuell 8%. So mietete z. B. die Stadt Frankfurt rd. 14.400 m² Bürofläche in der Mainzer Landstraße 293. Dort sollen im nächsten Jahr u. a. das "Zentrum für Integration" und die Volkshochschule einziehen.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwerpunkt 2017 unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 57% (395.600 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert (2016: 245.200 m² bzw. 45%).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 16% im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2016: rd. 21%). Der absolute Flächenumsatz ist hingegen binnen Jahresfrist in etwa konstant geblieben (2017: 112.200 m², 2016: 113.400 m²).
Hier schlägt vor allem die drittgrößte Anmietung in der Büromarktregion Frankfurt durch die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) zu Buche, die das Bürohaus "mainblick³" am Kaiserlei mit rd. 27.500 m² Bürofläche zur Eigennutzung erworben hat. Weitere größere Umsätze erfolgten z. B. durch die Deutsche Bahn (rd. 9.500 m²) in der Lyoner Straße in Niederrad und im Rahmen einer Projektanmietung der AXA-Versicherungsgruppe (ca. 8.000 m²) in Offenbach-Kaiserlei.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (14%), Flughafen (4%), Ost (5%), Nord (2%) und Süd/Sachsenhausen (2%).

Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2016 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 130.000 m² schon einen unterdurch­schnittlichen Wert erreichte, wurde 2017 mit rd. 77.000 m² das niedrigste Fertigstellungsniveau seit 2008 (37.000 m²) analysiert.
• Für 2018 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem wieder anziehenden Volumen von rd. 131.000 m² neuer bzw. sanierter Bürofläche, das dennoch weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 2008-2017: 169.000 m² p. a.) läge.

Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 190.000 m² auf aktuell ca. 1,05 Mio. m² reduziert (Ende 2016: rd. 1,24 Mio. m²). Das ist der niedrigste Wert seit 2002 (rd. 895.000 m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 8,8% (Ende 2016: 10,4%).
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Leerstandsabbau auf unter eine Million m².

Anziehende Mietpreise
Bei den Mieten zeigte sich in Frankfurt 2017 eine anziehende Marktentwicklung:
• Die gewichtete Spitzenmiete steigt seit zwei Jahren wieder an und zog im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um EUR 1,-/m² auf aktuell rd. EUR 40,-/m². Damit wurde die 40-Euro-Marke erstmals seit 2002 wieder erreicht. Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH für 2018 aufgrund der stetig hohen Flächennachfrage und des unterdurchschnittlichen Fertigstellungsniveaus weitere Mieterhöhungsspielräume.
• Die mittlere Miete in City-Lagen (CBD) stieg binnen Jahresfrist um rd. EUR 1,70/m² bzw. 7% an und erreichte zum Jahresende 2017 ca. EUR 26,10/m².
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