Die energetische Modernisierung kommt bei älteren Gebäuden kaum voran. Das politische Ziel, wonach jährlich zwei Prozent des Gebäudebestandes energetisch ertüchtigt werden sollen, wird bis jetzt nur zur Hälfte erreicht. Bei vielen Hauseigentümern ist die Meinung verbreitet, dass sich eine energetische Modernisierung nicht lohnt. Lieber wird beispielsweise der Wohnkomfort verbessert. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, das bundesweit tätige Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe, ist deshalb der Frage nachgegangen, ob sich energetische Modernisierungen rentieren.
Vielen Hausbauern ist nicht bewusst, dass auf die erstmalige Herstellung eines Gebäudes nur etwa ein Fünftel der gesamten Lebenszykluskosten des Hauses entfallen und dass sich die restlichen circa 80 Prozent auf die technische Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren verteilen. Von großer Wichtigkeit, wie hoch die späteren Nutzungskosten ausfallen, ist deshalb der bauliche Gebäudestandard, also die Qualität der verbauten Materialien und der technischen Einrichtungen. Besonders deutlich wird das bei den Heizkosten, die bei energetisch gebauten oder modernisierten Häusern deutlich geringer sind als bei nicht modernisierten Gebäuden.
Ein konkretes Beispiel zeigt die Auswirkungen der energetischen Modernisierung
Die Frage, welche Wirkungen eine energetische Modernisierung erzeugt und welche Vorteile dabei für den Hauseigentümer entstehen, wurde anhand eines konkreten Falls untersucht. Ausgewählt wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Umlandgemeinde westlich von Stuttgart. Auf einen Standort in Stuttgart wurde verzichtet, weil dort die Relationen von Wert und Preis wegen der Angebotsknappheit oft verzerrt sind und sich selbst ein Haushalt mit gutem Einkommen ohne hohes Eigenkapital kaum ein freistehendes Haus leisten kann.
Ursprungsbaujahr des Gebäudes war 1959. Vor der energetischen Sanierung erfolgten teilweise länger zurückliegende Instandhaltungs- sowie begrenzte energetische Maßnahmen.
Das Einfamilienhaus wurde danach zum Standard des KFW 85-Effizienzhauses saniert. Das bedeutet, dass 85 Prozent des strengen Neubaustandards erreicht wurden. Die Investitionskosten betrugen rund 110.000 Euro.
Die Planung und Bauleitung des Vorhabens oblag einem auf energetische Modernisierung spezialisierten Planungsbüro. Die Kosten für die Vor-Ort-Beratung, Ausschreibung und Baubegleitung wurden bezuschusst und daher in der Kostenaufstellung nicht berücksichtigt.
Nach den Praxiserfahrungen des Planungsbüros bewirken die energetischen Maßnahmen derzeit eine Einsparung bei den Brennstoffkosten von circa 2.600 Euro im Jahr. Da seit der Modernisierung noch keine volle Heizperiode vergangen ist, liegen noch keine echten Vergleichskosten vor. Hätte man die Brennstoffkosten nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung 2009 berechnet, läge die Einsparung deutlich höher. Darauf wurde aber verzichtet.
Die Ermittlung des Marktpreises wurde durch einen Sachverständigen auf der Grundlage der gesetzlichen Bewertungsvorschriften für Einfamilienhäuser nach dem Sachwertverfahren (gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung in Verbindung mit NHK 2010) vorgenommen.
Das Sachwertverfahren setzt sich aus dem Bodenwert und dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Die wertsteigernden Effekte konnten durch die Investitionen in höherwertige Gebäudestandards erreicht werden. Die Herstellungskosten haben sich dadurch erhöht, während sich die technische Restnutzungsdauer des Gebäudes mehr als verdoppelt hat.
Im Ergebnis stieg der Zeitwert für die verbleibende Restnutzungsdauer von rund 51.000 Euro auf rund 126.000 Euro, also um mehr als das Doppelte.
Beim Bodenwert wurde das große Grundstück nur mit Dreiviertel der eigentlichen Fläche berechnet, um den Vergleich mit den heute üblichen kleineren Grundstücken nicht zu verwässern.
Schlussendlich sieht das Sachwertverfahren vor, dass der so ermittelte Wert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst wird. Vom Siedlungsdruck des benachbarten Ballungsgebiets Stuttgart hat die Marktpreisermittlung ebenfalls profitiert.
Deutlich schlechtere Zahlen ohne energetische Modernisierung
Wie wäre die Entwicklung ohne die energetische Modernisierung gelaufen? Zunächst hätte die technische Restnutzungsdauer auf der Basis von 70 Jahren nur noch 14 Jahre gedauert. Bei einer späteren Verwertung könnte ein Käufer mit einer Bank nur noch dann finanzieren, wenn er ebenfalls kräftig in eine Modernisierung investierte. Andernfalls wäre die Immobilie bald nur noch das Grundstück wert.
Hätte der Eigentümer, anstatt in das Gebäude zu investieren, das Kapital am Geldmarkt risikoarm für 20 Jahre angelegt, hätte sich das Kapital bei derzeitigen Zinsen von rund 1,5 Prozent etwa für Anleihen zwar von 110.000 Euro um 32.000 Euro auf rund 142.000 Euro erhöht, doch stünden dem circa 52.000 Euro höhere Brennstoffkosten gegenüber.
Erfreuliches Fazit pro Modernisierung
Bei richtiger Vorgehensweise lohnt sich die energetische Modernisierung. Das persönliche Grundvermögen erfährt eine Wertsteigerung und bleibt marktfähig gegenüber potenziellen Käufern und Mietern. Dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH: „Empfehlenswert ist, zunächst den aktuellen Marktwert seiner Immobilie im Marktumfeld prüfen zu lassen. Für diese erste Indikation, in welcher Preiskategorie die Immobilie sich befindet, bieten sich auch Immobilienmakler mit entsprechender Qualifikation an. Wüstenrot Immobilien setzt seit Jahren auf fachliche Weiterbildung mit IHK-Siegel.“ Ein besonderes Augenmerkt erfährt dabei die Immobilienbewertung, so Dörner, damit die Makler die Marktpreise von Wohnimmobilien fach- und sachgerecht ermitteln können. Diese Empfehlung gelte auch für andere Vermögensfragen wie zum Beispiel Erbschaften.
Bei größeren Investitionen immer Fachleute wie zum Beispiel Architekten/Ingenieure oder Sachverständige einschalten, damit alles gut klappt. „In den meisten Fällen wird bei Renovierungen im Bestand in die Gebäudehülle und die Heizung investiert“, berichtet Ralf Maurer, Planer und Energieberater, „leider findet zu wenig Beachtung, dass auch die Elektroinstallation, der Zustand von Sanitär und Heizungsleitungen und undichten Kelleraußenwänden erneuert oder saniert werden müssen.“ Vom Erwerb von Wohnimmobilien mit Investitionsstau ohne vorherige Einschaltung eines Fachmanns sei daher dringend abzuraten. Auf die Dauer von 20 Jahren können nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren bei Immobilien und Geldanlagen seriös geplant und berechnet werden. In absehbarer Zeit schlägt allerdings der Sachwert den Geldwert, wie die Untersuchung deutlich zeigt und die Marktentwicklung erwarten läßt.
Quellenangaben und Informationsmöglichkeiten
- Planungsbüro und Energieberater Ralf Maurer, Althengstett
- Wüstenrot Immobilien GmbH, Ludwigsburg http://www.wuestenrot-immobilien.de
- http://www.gesetze-im-internet.de/...
- Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdfwohnen/staedtebaurecht/wertermittlungs- richtlinien/
Hintergrund: Energetische Modernisierungen
40 % des deutschen Energieverbrauchs und circa ein Drittel des schädlichen CO2-Ausstosses entfallen auf Gebäude, davon 70 % auf häuslichen privaten Verbrauch.
Energetische Modernisierungen sollen dazu beitragen, den Energieverbrauch deutlich zu senken und die Klimabilanz zu verbessern.
Bauherren von Neubauten und größerer Modernisierungsmaßnahmen müssen darum die Vorschriften der Energieeinsparverordnungen einhalten, die im Laufe der Zeit verschärft wurden.
Bei den Bestandsgebäuden setzt die Regierung auf Freiwilligkeit. Es geht dabei um gut 18 Millionen Wohngebäude, die inzwischen knapp 40 Jahre und älter sind.
Vielen Hausbauern ist nicht bewusst, dass auf die erstmalige Herstellung eines Gebäudes nur etwa ein Fünftel der gesamten Lebenszykluskosten des Hauses entfallen und dass sich die restlichen circa 80 Prozent auf die technische Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren verteilen. Von großer Wichtigkeit, wie hoch die späteren Nutzungskosten ausfallen, ist deshalb der bauliche Gebäudestandard, also die Qualität der verbauten Materialien und der technischen Einrichtungen. Besonders deutlich wird das bei den Heizkosten, die bei energetisch gebauten oder modernisierten Häusern deutlich geringer sind als bei nicht modernisierten Gebäuden.
Ein konkretes Beispiel zeigt die Auswirkungen der energetischen Modernisierung
Die Frage, welche Wirkungen eine energetische Modernisierung erzeugt und welche Vorteile dabei für den Hauseigentümer entstehen, wurde anhand eines konkreten Falls untersucht. Ausgewählt wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Umlandgemeinde westlich von Stuttgart. Auf einen Standort in Stuttgart wurde verzichtet, weil dort die Relationen von Wert und Preis wegen der Angebotsknappheit oft verzerrt sind und sich selbst ein Haushalt mit gutem Einkommen ohne hohes Eigenkapital kaum ein freistehendes Haus leisten kann.
Ursprungsbaujahr des Gebäudes war 1959. Vor der energetischen Sanierung erfolgten teilweise länger zurückliegende Instandhaltungs- sowie begrenzte energetische Maßnahmen.
Das Einfamilienhaus wurde danach zum Standard des KFW 85-Effizienzhauses saniert. Das bedeutet, dass 85 Prozent des strengen Neubaustandards erreicht wurden. Die Investitionskosten betrugen rund 110.000 Euro.
Die Planung und Bauleitung des Vorhabens oblag einem auf energetische Modernisierung spezialisierten Planungsbüro. Die Kosten für die Vor-Ort-Beratung, Ausschreibung und Baubegleitung wurden bezuschusst und daher in der Kostenaufstellung nicht berücksichtigt.
Nach den Praxiserfahrungen des Planungsbüros bewirken die energetischen Maßnahmen derzeit eine Einsparung bei den Brennstoffkosten von circa 2.600 Euro im Jahr. Da seit der Modernisierung noch keine volle Heizperiode vergangen ist, liegen noch keine echten Vergleichskosten vor. Hätte man die Brennstoffkosten nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung 2009 berechnet, läge die Einsparung deutlich höher. Darauf wurde aber verzichtet.
Die Ermittlung des Marktpreises wurde durch einen Sachverständigen auf der Grundlage der gesetzlichen Bewertungsvorschriften für Einfamilienhäuser nach dem Sachwertverfahren (gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung in Verbindung mit NHK 2010) vorgenommen.
Das Sachwertverfahren setzt sich aus dem Bodenwert und dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Die wertsteigernden Effekte konnten durch die Investitionen in höherwertige Gebäudestandards erreicht werden. Die Herstellungskosten haben sich dadurch erhöht, während sich die technische Restnutzungsdauer des Gebäudes mehr als verdoppelt hat.
Im Ergebnis stieg der Zeitwert für die verbleibende Restnutzungsdauer von rund 51.000 Euro auf rund 126.000 Euro, also um mehr als das Doppelte.
Beim Bodenwert wurde das große Grundstück nur mit Dreiviertel der eigentlichen Fläche berechnet, um den Vergleich mit den heute üblichen kleineren Grundstücken nicht zu verwässern.
Schlussendlich sieht das Sachwertverfahren vor, dass der so ermittelte Wert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst wird. Vom Siedlungsdruck des benachbarten Ballungsgebiets Stuttgart hat die Marktpreisermittlung ebenfalls profitiert.
Deutlich schlechtere Zahlen ohne energetische Modernisierung
Wie wäre die Entwicklung ohne die energetische Modernisierung gelaufen? Zunächst hätte die technische Restnutzungsdauer auf der Basis von 70 Jahren nur noch 14 Jahre gedauert. Bei einer späteren Verwertung könnte ein Käufer mit einer Bank nur noch dann finanzieren, wenn er ebenfalls kräftig in eine Modernisierung investierte. Andernfalls wäre die Immobilie bald nur noch das Grundstück wert.
Hätte der Eigentümer, anstatt in das Gebäude zu investieren, das Kapital am Geldmarkt risikoarm für 20 Jahre angelegt, hätte sich das Kapital bei derzeitigen Zinsen von rund 1,5 Prozent etwa für Anleihen zwar von 110.000 Euro um 32.000 Euro auf rund 142.000 Euro erhöht, doch stünden dem circa 52.000 Euro höhere Brennstoffkosten gegenüber.
Erfreuliches Fazit pro Modernisierung
Bei richtiger Vorgehensweise lohnt sich die energetische Modernisierung. Das persönliche Grundvermögen erfährt eine Wertsteigerung und bleibt marktfähig gegenüber potenziellen Käufern und Mietern. Dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH: „Empfehlenswert ist, zunächst den aktuellen Marktwert seiner Immobilie im Marktumfeld prüfen zu lassen. Für diese erste Indikation, in welcher Preiskategorie die Immobilie sich befindet, bieten sich auch Immobilienmakler mit entsprechender Qualifikation an. Wüstenrot Immobilien setzt seit Jahren auf fachliche Weiterbildung mit IHK-Siegel.“ Ein besonderes Augenmerkt erfährt dabei die Immobilienbewertung, so Dörner, damit die Makler die Marktpreise von Wohnimmobilien fach- und sachgerecht ermitteln können. Diese Empfehlung gelte auch für andere Vermögensfragen wie zum Beispiel Erbschaften.
Bei größeren Investitionen immer Fachleute wie zum Beispiel Architekten/Ingenieure oder Sachverständige einschalten, damit alles gut klappt. „In den meisten Fällen wird bei Renovierungen im Bestand in die Gebäudehülle und die Heizung investiert“, berichtet Ralf Maurer, Planer und Energieberater, „leider findet zu wenig Beachtung, dass auch die Elektroinstallation, der Zustand von Sanitär und Heizungsleitungen und undichten Kelleraußenwänden erneuert oder saniert werden müssen.“ Vom Erwerb von Wohnimmobilien mit Investitionsstau ohne vorherige Einschaltung eines Fachmanns sei daher dringend abzuraten. Auf die Dauer von 20 Jahren können nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren bei Immobilien und Geldanlagen seriös geplant und berechnet werden. In absehbarer Zeit schlägt allerdings der Sachwert den Geldwert, wie die Untersuchung deutlich zeigt und die Marktentwicklung erwarten läßt.
Quellenangaben und Informationsmöglichkeiten
- Planungsbüro und Energieberater Ralf Maurer, Althengstett
- Wüstenrot Immobilien GmbH, Ludwigsburg http://www.wuestenrot-immobilien.de
- http://www.gesetze-im-internet.de/...
- Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdfwohnen/staedtebaurecht/wertermittlungs- richtlinien/
Hintergrund: Energetische Modernisierungen
40 % des deutschen Energieverbrauchs und circa ein Drittel des schädlichen CO2-Ausstosses entfallen auf Gebäude, davon 70 % auf häuslichen privaten Verbrauch.
Energetische Modernisierungen sollen dazu beitragen, den Energieverbrauch deutlich zu senken und die Klimabilanz zu verbessern.
Bauherren von Neubauten und größerer Modernisierungsmaßnahmen müssen darum die Vorschriften der Energieeinsparverordnungen einhalten, die im Laufe der Zeit verschärft wurden.
Bei den Bestandsgebäuden setzt die Regierung auf Freiwilligkeit. Es geht dabei um gut 18 Millionen Wohngebäude, die inzwischen knapp 40 Jahre und älter sind.
