Samstag, 03. Dezember 2016


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Bausparen lohnt sich auch in der Niedrigzinsphase

Keine "Immobilienblase"

(lifePR) (Stuttgart, ) Stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen, eine günstige Beschäftigungslage sowie nach wie vor historisch niedrige Zinsen geben der Nachfrage nach selbst-genutzten Immobilien auch 2012 starke Impulse. Hinzu kommt der Wunsch nach sicheren Anlageformen für die Altersvorsorge. Zu Recht, denn die eigenen vier Wände stellen gerade bei steigender Inflation in der Regel einen bleibenden Wert dar.

"Eine Preis- oder Spekulationsblase bei Wohnimmobilien sehen wir derzeit nicht - trotz anhaltend starker Nachfrage. Die realen Preisrückgänge Ende des letzten Jahrtausends sind bis heute nur teilweise aufgeholt. Im Schnitt sind Immobilien nicht teurer als vor gut zehn Jahren und die Preise stimmen in Re-lation zu den Mieten", sagt Tilmann Hesselbarth, Vorsitzender des Vorstandes der LBS Baden-Württemberg.

Wohnen in der Stadt immer beliebter

Die Wohneigentumsbildung drängt zurück in die städtischen Regionen - auch in Baden-Württemberg. Gut zwei Drittel der in den letzten vier Jahren neu oder gebraucht gekauften Eigenheime und Eigentumswohnungen wurden in den bundesdeutschen Ballungsgebieten erworben - mehr als je zuvor. Das hat eine aktuelle Wohneigentumsstudie von TNS Infratest ergeben, die im Auftrag des Bundesbauministeriums und verschiedener Finanzierungsinstitute durchgeführt wurde.

Besonders deutlich wird, dass in den teuren Ballungsräumen mit knappem Baulandangebot stärker auf Eigentumswohnungen als auf Einfamilienhäuser gesetzt wird. Häuser werden nur zu 30 Prozent in den Zentren neu gebaut, wei-tere 36 Prozent im unmittelbaren Umland.

Da zudem der Anteil der Immobilienerwerbe aus dem Bestand bundesweit bei über 60 Prozent liegt, kann endlich auch das alte Vorurteil widerlegt werden, die eigenen vier Wände würden zur Zersiedelung beitragen. Wohneigentums-bildung entsteht vielmehr im Gebäudebestand und im Neubau überwiegend in den Städten.

Immobilienmarkt weiter im Aufwind

Immobilien sind nicht nur in den großen Städten wie Stuttgart oder Universi-tätsstädten wie Freiburg knapp, sondern auch in den wirtschaftsstarken Mittel-zentren und deren attraktivem Umland. Perspektivisch rechnet die LBS mit ei-ner durchgängig wachsenden Nachfrage und anhaltendem Preisdruck. Laut Hesselbarth "ein nahezu zwangsläufiges Ergebnis bei knapper werdendem An-gebot." Ein Preisauftrieb ist aber nicht nur bei Wohneigentum, sondern ebenso bei den Mieten zu erwarten.

Auch die LBS Immobiliengesellschaft Baden-Württemberg kann die große Nachfrage ihrer Kunden aufgrund des geringen Angebotes kaum befriedigen. Dennoch konnten die über 60 Immobilienspezialisten im Außendienst in den ersten acht Monaten des Jahres das Vermittlungsniveau des Rekordjahres 2011 halten. Insgesamt wurden bis Ende August knapp 700 Immobilien mit einem Objektumsatz von 113 Mio. Euro vermittelt.

Niedrigzinsphase: Zwei Seiten einer Medaille

Die Dynamik am Immobilienmarkt ist auch am Kreditgeschäft der LBS Baden-Württemberg ablesbar. Während die Nachfrage im außerkollektiven Bereich steigt, wirkt sich im kollektiven Bereich die anhaltende Niedrigzinsphase aus. Aktuell befinden sich die Konditionen für Baukredite auf historisch niedrigem Niveau unter 3 Prozent - weit entfernt von den hohen Zinsen der frühen 1980er- und 1990er-Jahre. Dieses Zinstief stellt die Bausparbranche - auch die LBS - vor enorme Herausforderungen. Bedingt durch die Besonderheiten bei der Steuerung eines Bausparkollektivs, sind kurzfristige Anpassungen bei be-stehenden Tarifen nur schwer möglich. Die LBS Baden-Württemberg bietet ihren Bausparern aber Wechselmöglichkeiten in die neue, jüngere Tarifgenera-tion mit niedrigeren Zinsen an.

Weitsicht ist gefragt

Die LBS setzt seit jeher auf eine vorausschauende Produktpolitik. Dafür wer-den in regelmäßigen Abständen unterschiedliche Zins-Szenarien und ihre Auswirkungen berechnet. Für die Attraktivität des Angebotes aber auch für die Steuerung des Bausparkollektivs sind diese Simulationsrechnungen unerläss-lich. Nicht zuletzt aufgrund der daraus gewonnenen Erkenntnisse hat die LBS ihre Produkte bereits frühzeitig an die Niedrigzinssituation angepasst. Zudem ist das Tarifangebot variabel gestaltet und ermöglicht den Wechsel zwischen verschiedenen Tarifen und Varianten.

"Derzeit befinden wir uns in einer 'Niedrigst'-Zinsphase. Hält diese längerfris-tig an, werden weitere Anpassungen nötig sein. Darauf ist die LBS vorbereitet. Wir gehen aber davon aus, dass die Zinsen mittel- bis langfristig wieder steigen werden. Mit der aktuellen Situation können wir - auch betriebswirtschaftlich -umgehen", so Tilmann Hesselbarth.

Zinssicherheit bis zur letzten Rate

Das Bausparen muss den direkten Vergleich mit dem Wettbewerb auch in Zei-ten niedriger Zinsen nicht scheuen: Bausparer bilden Eigenkapital für den Er-werb von Wohneigentum und sichern sich über das Bauspardarlehen einen günstigen Darlehenszins, denn die Konditionen sind vertraglich garantiert und bilden eine ideale Vorsorge für später.

Wer den Immobilienerwerb sofort realisieren will, kann seine Finanzierung mit einer Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierungsdarlehen von Be-ginn an bis zur letzten Rate absichern und die Konditionen festschreiben.

Dabei werden ein Bausparvertrag in Höhe des benötigten Kreditbedarfs und ein Baudarlehen in gleicher Höhe abgeschlossen. Mit dem Baudarlehen finanziert der Kreditnehmer seine Immobilie. Zu Beginn zahlt er dafür nur Zinsen und spart parallel den Bausparvertrag an. Wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, tilgt er mit der Bausparsumme das Baudarlehen auf einen Schlag und begleicht anschließend nur noch die Raten für sein Bauspardarlehen.

Bausparen in der Niedrigzinsphase

Auch in einer Niedrigzinsphase kommen die klassischen Vorteile des Bau-sparens zum Tragen. Das gilt sowohl für die Spar- als auch für die Darlehens-phase.

Die Sparphase eines Bausparvertrags

- Guthabenzinsen können mit risikoarmen Alternativen (z. B. Sparbüchern/ Tagesgeldkonten) mithalten.
- Staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzu-lage und Wohn-Riester helfen beim Sparen.
- Variable Sparleistung. Die Zuteilung kann beispielsweise durch Sonder-zahlungen beschleunigt werden.
- Sicherheit der Spareinlagen. Bausparen ist ein geschlossenes System, das nicht auf die Geldzufuhr von den Kapitalmärkten angewiesen ist. Gelder, die vorübergehend nicht als Darlehen in Anspruch genommen werden, dür-fen von Bausparkassen nur in risikoarme Anlageformen investiert werden.

Die Darlehensphase eines Bausparvertrags

- Zinssicherung bis zur letzten Rate unabhängig vom Kapitalmarkt. Im Jahr 2000 lag der durchschnittliche gebundene Sollzins bei einer Laufzeit von 10 Jahren bei etwa 6 Prozent, 2005 noch bei 5 Prozent.
- Mittlere und damit überschaubare Laufzeit. Bei Regelbesparung ist ein Bausparvertrag in der Regel in ca. 9 Jahren zuteilungsreif und bei regelmä-ßigem Tilgungsverlauf in ca. 10 Jahren zurückbezahlt.
- Sondertilgungen in der Darlehensphase kostenfrei und jederzeit möglich.
- Übertragung auf Angehörige möglich.
- Sicherstellung im 2. Rang bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes ohne Risikoaufschlag. Die attraktiven Konditionen von Banken gelten nur für die ersten 60 Prozent des Immobilienwertes (Beleihungswert). Für jeden Euro darüber, bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes, werden sogenannte zweit-rangige Darlehen vergeben, für die Banken in der Regel Zinszuschläge er-heben.

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