In vielen Mietverträgen stehen Renovierungsklauseln, die ungültig sind, weil sie den Mieter im Übermaß in die Pflicht nehmen. Solche Klauseln sind ungültig! Der Mieter muss in solchen Fällen gar nicht renovieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte mehrfach, dass bestimmte Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Das Immobilienportal Immowelt.de rät daher: Mieter sollten die Formulierungen in ihrem Mietvertrag überprüfen, Vermieter sollten bei Neuabschlüssen penibel auf rechtskonforme Formulierungen achten.
Fall 1: Laufende Renovierungsfristen
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter regelmäßig Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen streichen muss. Die Fristen dürfen allerdings nicht zu kurz sein. Weißeln alle zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahre (Wohn- und Nebenräume) ist demnach zu knapp bemessen, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 361/03). Ebenfalls ungültig sind starre Fristenregelungen. „Falls erforderlich“, lautet demgegenüber eine gültige Mietvertrags-Formulierung. Steht dort allerdings „spätestens nach X Jahren“, so ist die Klausel unwirksam, da der Mieter in diesem Fall auch dann renovieren müsste, wenn Wände und Decken noch wie frisch gestrichen aussehen.
Fall 2: Auch prozentuale Fristenregelungen können ungültig sein
Zieht der Mieter schon nach kurzer Zeit wieder aus, so muss er sich auch nicht mit einem prozentualen Anteil an den noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen, wenn die Quotenklausel starre Regelungen enthält (BGH; Az.: VIII ZR 52/06). Grund: Der Zustand der Wohnung könnte ja viel besser sein als der Durchschnitt. Dann würde eine starre Quote den Mieter unangemessen benachteiligen.
Fall 3: Doppelt gemoppelt geht nicht
Ebenfalls nichtig: Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter, sowohl laufende Schönheitsrenovierungen als auch zusätzlich eine Endrenovierung zu seinem Auszug durchzuführen. Der BGH urteilte: ungültig! (Az.: VIII ZR 308/02)
Fall 4: Komplettsanierung durch den Mieter? Ungültig!
Der Vermieter darf dem Mieter auch nicht alle möglichen Arbeiten aufbrummen. So muss der Mieter nicht für den Austausch eines Teppichbodens aufkommen – es sei denn, er hat diesen beschädigt (übermäßiger Verschleiß). Auch für eine Parkettboden-Renovierung (abschleifen und versiegeln) muss der Mieter nicht zahlen. Denn ein bestimmtes Maß an Abnutzung ist üblich: Normaler Verschleiß ist das Problem des Vermieters!
Fall 5: Selbst ist der Mann
Der Vermieter kann vom Mieter nicht fordern, dass er eine Fachfirma mit den Schönheitsrenovierungen beauftragt. Selbst ist der Mann, lautet die Devise. Voraussetzung: Das Ergebnis muss einer „fachmännischen Qualität mittlerer Art und Güte“ entsprechen.
Gültige Renovierungsklauseln
Typische Schönheitsrenovierungen, die dem Mieter aufgebrummt werden können, sind Malerarbeiten: Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Außentüren- und Fenstern (von innen), gegebenenfalls auch Tapezieren. Gültig sind Renovierungsklauseln, wenn erstens die Fristen angemessen lang sind (alle drei Jahre: Küche, Bad, Dusche; alle fünf Jahre: Wohn- und Schlafräume, Diele, Toiletten; alle sieben Jahre: alle anderen Räume) und zweitens die Renovierungsklauseln nicht starr sind (Renovierung nur dann, wenn erforderlich). Außerdem dürfen dem Mieter nur bestimmte Arbeiten aufgebürdet werden (Malerarbeiten).
Fall 1: Laufende Renovierungsfristen
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter regelmäßig Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen streichen muss. Die Fristen dürfen allerdings nicht zu kurz sein. Weißeln alle zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahre (Wohn- und Nebenräume) ist demnach zu knapp bemessen, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 361/03). Ebenfalls ungültig sind starre Fristenregelungen. „Falls erforderlich“, lautet demgegenüber eine gültige Mietvertrags-Formulierung. Steht dort allerdings „spätestens nach X Jahren“, so ist die Klausel unwirksam, da der Mieter in diesem Fall auch dann renovieren müsste, wenn Wände und Decken noch wie frisch gestrichen aussehen.
Fall 2: Auch prozentuale Fristenregelungen können ungültig sein
Zieht der Mieter schon nach kurzer Zeit wieder aus, so muss er sich auch nicht mit einem prozentualen Anteil an den noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen, wenn die Quotenklausel starre Regelungen enthält (BGH; Az.: VIII ZR 52/06). Grund: Der Zustand der Wohnung könnte ja viel besser sein als der Durchschnitt. Dann würde eine starre Quote den Mieter unangemessen benachteiligen.
Fall 3: Doppelt gemoppelt geht nicht
Ebenfalls nichtig: Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter, sowohl laufende Schönheitsrenovierungen als auch zusätzlich eine Endrenovierung zu seinem Auszug durchzuführen. Der BGH urteilte: ungültig! (Az.: VIII ZR 308/02)
Fall 4: Komplettsanierung durch den Mieter? Ungültig!
Der Vermieter darf dem Mieter auch nicht alle möglichen Arbeiten aufbrummen. So muss der Mieter nicht für den Austausch eines Teppichbodens aufkommen – es sei denn, er hat diesen beschädigt (übermäßiger Verschleiß). Auch für eine Parkettboden-Renovierung (abschleifen und versiegeln) muss der Mieter nicht zahlen. Denn ein bestimmtes Maß an Abnutzung ist üblich: Normaler Verschleiß ist das Problem des Vermieters!
Fall 5: Selbst ist der Mann
Der Vermieter kann vom Mieter nicht fordern, dass er eine Fachfirma mit den Schönheitsrenovierungen beauftragt. Selbst ist der Mann, lautet die Devise. Voraussetzung: Das Ergebnis muss einer „fachmännischen Qualität mittlerer Art und Güte“ entsprechen.
Gültige Renovierungsklauseln
Typische Schönheitsrenovierungen, die dem Mieter aufgebrummt werden können, sind Malerarbeiten: Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Außentüren- und Fenstern (von innen), gegebenenfalls auch Tapezieren. Gültig sind Renovierungsklauseln, wenn erstens die Fristen angemessen lang sind (alle drei Jahre: Küche, Bad, Dusche; alle fünf Jahre: Wohn- und Schlafräume, Diele, Toiletten; alle sieben Jahre: alle anderen Räume) und zweitens die Renovierungsklauseln nicht starr sind (Renovierung nur dann, wenn erforderlich). Außerdem dürfen dem Mieter nur bestimmte Arbeiten aufgebürdet werden (Malerarbeiten).
