Das Thema Mängel und Minderung der Miete steht bei den zuständigen Amtsgerichten ständig auf der Tageordnung. Da solche Probleme in vielen Mietverhältnissen irgendwann auftauchen, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Rechte und Pflichten genau kennen. ARAG Experten sagen, was es zu beachten gibt.
Mangel anzeigen!
Wird ein Mietvertrag unterschrieben, also zwischen Mieter und Vermieter ein Mietverhältnis begründet, hat der Vermieter den Wohnraum im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Tritt jedoch ein Mangel an der Wohnung auf, ist zunächst der Mieter verpflichtet, diesen sofort beim Vermieter anzuzeigen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen und höhere Kosten, die durch die unterbliebene oder verspätete Anzeige verursacht wurden, auf den Mieter umlegen. Eine solche unterlassene Mängelanzeige hat auch zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist.
Der Anspruch ist unverjährbar!
Wird der Mangel vom Mieter ordnungsgemäß angezeigt, hat er zunächst Anspruch auf Beseitigung durch den Vermieter. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat; oder wenn der Mangel dem Mieter bereits beim Einzug in die Wohnung bekannt war. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel sofort zu beseitigen. In einem allgemein gültigen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass der Anspruch des Mieters auf Herstellung der mangelfreien Mietsache unverjährbar ist. Das bedeutet, der Mieter kann die Beseitigung verlangen, unabhängig davon, wie lange der Mangel bereits bestand. Gleichzeitig mit der Anzeige des Mangels sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Läuft die Frist aus, ohne dass der Mangel beseitigt wird, kann der Mieter den Mangel grundsätzlich auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Eine Frist von zwei Wochen sollte in der Regel angemessen sein. Ist der Mangel schwerwiegend - etwa ein totaler Heizungsausfall im Winter - kann die Frist auch wesentlich kürzer gesetzt werden (BGH, Az.: VIII ZR 104/09).
Mietminderung
Mit der Anzeige des Mangels besteht für den Mieter die Möglichkeit der Mietminderung. Das Minderungsrecht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter etwas für den Mangel kann oder nicht. Unabhängig vom Verschulden des Vermieters kommt eine Minderung aber nur dann in Betracht, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Kleinigkeiten, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht einschränken, berechtigen den Mieter nicht zu einer Minderung. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn eine Abweichung der tatsächlichen Größe der Wohnung von der vertraglich vereinbarten Größe um weniger als 10 % vorliegt.
Höhe der Minderung
Die Höhe der Minderung ist immer anhand des konkreten Einzelfalls festzustellen. Eine erste Orientierung bieten dabei bereits ergangene Urteile in vergleichbaren Fällen. Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Fall anders gelagert ist und daher zwingend die Höhe der Minderung individuell festzulegen ist. Es gibt keine Garantie, dass eine einmal für angemessen befundene Minderungsquote in einem vergleichbaren Fall in entsprechender Höhe bestätigt wird. Grundsätzlich sollte der Mieter bei der Bestimmung der Quote mit Augenmaß vorgehen. Wird die Miete in unangemessener Höhe gekürzt, riskiert der Mieter sogar eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine Minderung in voller Höhe kann nur in extremen Ausnahmefällen angemessen sein. Fällt beispielsweise in den Wintermonaten die Heizungsanlage komplett aus, so ist eine Minderung in Höhe von 100 % der Tagesmiete für jeden Tag des Ausfalls als angemessen anzusehen. Grundlage für die Berechnung der Minderung ist die an den Vermieter gezahlte Miete einschließlich der vereinbarten Betriebskosten.
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Mangel anzeigen!
Wird ein Mietvertrag unterschrieben, also zwischen Mieter und Vermieter ein Mietverhältnis begründet, hat der Vermieter den Wohnraum im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Tritt jedoch ein Mangel an der Wohnung auf, ist zunächst der Mieter verpflichtet, diesen sofort beim Vermieter anzuzeigen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen und höhere Kosten, die durch die unterbliebene oder verspätete Anzeige verursacht wurden, auf den Mieter umlegen. Eine solche unterlassene Mängelanzeige hat auch zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist.
Der Anspruch ist unverjährbar!
Wird der Mangel vom Mieter ordnungsgemäß angezeigt, hat er zunächst Anspruch auf Beseitigung durch den Vermieter. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat; oder wenn der Mangel dem Mieter bereits beim Einzug in die Wohnung bekannt war. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel sofort zu beseitigen. In einem allgemein gültigen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass der Anspruch des Mieters auf Herstellung der mangelfreien Mietsache unverjährbar ist. Das bedeutet, der Mieter kann die Beseitigung verlangen, unabhängig davon, wie lange der Mangel bereits bestand. Gleichzeitig mit der Anzeige des Mangels sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Läuft die Frist aus, ohne dass der Mangel beseitigt wird, kann der Mieter den Mangel grundsätzlich auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Eine Frist von zwei Wochen sollte in der Regel angemessen sein. Ist der Mangel schwerwiegend - etwa ein totaler Heizungsausfall im Winter - kann die Frist auch wesentlich kürzer gesetzt werden (BGH, Az.: VIII ZR 104/09).
Mietminderung
Mit der Anzeige des Mangels besteht für den Mieter die Möglichkeit der Mietminderung. Das Minderungsrecht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter etwas für den Mangel kann oder nicht. Unabhängig vom Verschulden des Vermieters kommt eine Minderung aber nur dann in Betracht, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Kleinigkeiten, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht einschränken, berechtigen den Mieter nicht zu einer Minderung. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn eine Abweichung der tatsächlichen Größe der Wohnung von der vertraglich vereinbarten Größe um weniger als 10 % vorliegt.
Höhe der Minderung
Die Höhe der Minderung ist immer anhand des konkreten Einzelfalls festzustellen. Eine erste Orientierung bieten dabei bereits ergangene Urteile in vergleichbaren Fällen. Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Fall anders gelagert ist und daher zwingend die Höhe der Minderung individuell festzulegen ist. Es gibt keine Garantie, dass eine einmal für angemessen befundene Minderungsquote in einem vergleichbaren Fall in entsprechender Höhe bestätigt wird. Grundsätzlich sollte der Mieter bei der Bestimmung der Quote mit Augenmaß vorgehen. Wird die Miete in unangemessener Höhe gekürzt, riskiert der Mieter sogar eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine Minderung in voller Höhe kann nur in extremen Ausnahmefällen angemessen sein. Fällt beispielsweise in den Wintermonaten die Heizungsanlage komplett aus, so ist eine Minderung in Höhe von 100 % der Tagesmiete für jeden Tag des Ausfalls als angemessen anzusehen. Grundlage für die Berechnung der Minderung ist die an den Vermieter gezahlte Miete einschließlich der vereinbarten Betriebskosten.
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