Savills research: Markt für Wohnungsportfolios 2011

Umsatz auf Drei-Jahres-Hoch - Kleine Pakete dominieren das Marktgeschehen

(lifePR) ( Frankfurt am Main, )
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- 213 Transaktionen mit zusammen ca. 82.600 Einheiten (+ 52 % ggü. 2010)
- Transaktionsvolumen ca. 4,83 Mrd. Euro (+ 47 %)
- Fast die Hälfte aller gehandelten Einheiten in Berlin (ca. 35.000)

Der Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland hat sich im vergangenen Jahr als ausgesprochen dynamisch erwiesen. Insgesamt wurden 213 Wohnungspakete mit zusammen etwa 82.600 Einheiten verkauft. Beide Werte stiegen damit um mehr als 50 % gegenüber ihren jeweiligen Vergleichswerten von 2010. Das Transaktionsvolumen belief sich auf etwas mehr als 4,8 Mrd. Euro, was einem Plus von 47 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. "Die Kombination aus robuster Binnenkonjunktur und stabilem Konsumklima einerseits sowie die anhaltende Wahrnehmung Deutschlands als sicherer Hafen für Investoren andererseits haben diese Dynamik ermöglicht", benennt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation, zwei wesentliche Ursachen für die guten Zahlen.

Getragen wurde der Aufschwung vor allem vom Handel kleinerer Wohnungspakete. Auf Pakete von jeweils weniger als 800 Einheiten entfielen etwa 35.000 Einheiten und damit fast genauso viele wie in den beiden Vorjahren zusammen. Zwar nahm das Segment ab 800 Einheiten ebenfalls zu, allerdings weniger deutlich. Die durchschnittliche Paketgröße reduzierte sich damit gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht auf ca. 390 Einheiten. Ursächlich dafür ist vor allem der große Anteil privater Investoren und Family Offices, die für etwa 15 % aller Transaktionen verantwortlich zeichneten und Pakete mit durchschnittlich weniger als 70 Einheiten erwarben. Ähnlich aktiv waren auch Spezial- und geschlossene Fonds sowie Versorgungskammern und Versicherungen, die zwar verglichen mit Privatinvestoren deutlich größere Portfolios akquirierten (ca. 150 Einheiten pro Transaktion), allerdings ebenfalls fast ausschließlich im Segment kleiner 300 Einheiten aktiv waren. Auch ein Grund für die Kleinteiligkeit des Marktes ist das Ausbleiben der ganz großen Transaktionen. Lediglich zwei Pakete ab 5.000 Einheiten wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer, der Verkauf einiger anderer am Markt befindlicher Portfolios dieser Größenordnung (z. B. LBBW und Speymill) wurde noch nicht abgeschlossen.

Wie schon im gesamten Jahresverlauf waren auch im 4. Quartal 2011 Wohnungspakete in Berlin besonders gefragt. Insgesamt wurden in der Hauptstadt etwa 35.000 Einheiten gehandelt (ca. 42 % aller Einheiten). Andere deutsche Großstädte folgen erst mit großem Abstand. So wechselten in Leipzig etwa 4.800 Einheiten den Besitzer, gefolgt von München und Dresden (jeweils ca. 2.700) sowie Düsseldorf (ca. 2.500) und Hamburg (knapp 2.000). Insgesamt war die Nachfrage klar auf Städte mit vergleichsweise günstigen demographischen Rahmenbedingungen fokussiert. Der durchschnittlich bezahlte Preis je Einheit lag nicht zuletzt deshalb bei relativ hohen 58.500 Euro je Einheit bzw. etwa 900 Euro je m².

Ein Ausblick auf das laufende Jahr ist vor dem Hintergrund der anhaltenden Verwerfungen im Euro-Raum und den damit verbundenen Restriktionen an den Finanzmärkten schwierig, eine Fortsetzung des Aufschwungs scheint jedoch unwahrscheinlich. "Das 4. Quartal war das mit Abstand schwächste im vergangenen Jahr, was ein Hinweis auf eine nachlassende Marktdynamik sein könnte", meint Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Auch der Anteil ausländischer Investoren ist im Schlussquartal wieder rückläufig gewesen und lag im Gesamtjahr bei etwa einem Drittel am Transaktionsvolumen. "Es bleibt abzuwarten, ob die relative Stärke Deutschlands die sich verschlechternden Rahmenbedingungen in der Euro-Zone und die Unsicherheit über deren Zukunft ausgleichen kann", so Pink. "Sollten Pakete wie das der LBBW oder der TLG im Jahr 2012 verkauft werden, ist ein Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau aber durchaus realistisch", ergänzt Nemecek.
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