Kreditgeber zeigen weiterhin Interesse - Immobilienschwemme durch die Auflösung von Swap-Geschäften jedoch nicht zu Erwarten

(lifePR) ( Frankfurt am Main, )
Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, eröffnete seine jährlichen "Financing Property" Präsentationen gestern, am 9. Juni 2010 in der Londoner City mit der Frage an Kreditgeber, ob der Markt zur Normalität zurückkehrt. Wie die internationale Immobilienberatung berichtet, sorgen makroökomische Faktoren wie eine neue Koalition, der Schuldenabbau, die Entwicklung der Inflation sowie die Lage in den Ländern der Eurozone für Unsicherheit, wohingegen sich der Interbankenmarkt stabilisiert hat und Fremdfinanzierungen weiterhin verfügbar sind. Die Banken stehen unter Druck, ihre Kreditportfolios zu bereinigen, aber die Kosten, die beim Auflösen der als Swaps* bekannten festverzinslichen Finanzinstrumente entstehen, dürften eine Immobilienschwemme verhindern.

Savills zufolge könnten sich die Gesamtkosten für das Auflösen bestehender Swaps auf £ 10 Mrd. belaufen, sofern die Forschungsergebnisse der De Montfort University zutreffen, nach denen für 57 % des zum 31. Dezember 2009 in UK bestehenden Kreditportfolios in Höhe von ca. £ 250 Mrd. eine Zinsabsicherung besteht. Wie die Immobilienberatung konstatiert, werden die Kosten für die Auflösung von Swaps wie vorrangige Schulden behandelt, wenn Immobilien schuldenfrei zum Verkauf kommen sollen.

William Newsom, Savills UK Head of Valuation, kommentiert: "Zinsswaps eignen sich hervorragend für das Risikomanagement und werden nach wie vor von 92 % der Banken eingesetzt. Für gewöhnlich ist dies ein Indikator für die Stabilität des Marktes, da dadurch die aufzubringenden Zinszahlungen für einen gewissen Zeitraum bekannt sind. Vor der Kreditverknappung hat jedoch niemand vorausgesehen, mit welchem Tempo die Zinssätze fallen würden. Die gute Nachricht ist: Während die Banken zurückhaltend agieren und sich weiterhin auf ihre Kernkunden konzentrieren, kommen neue Kreditgeber auf den Markt, die von den günstigen Kreditkonditionen angezogen werden."

Bezug nehmend auf einen Bericht der De Montfort University, wonach zwischen 2010 und 2012 53 % des gesamten Kreditportfolios und damit £ 120,7 Mrd. fällig werden, geht Savills davon aus, dass Kreditgeber sich weiterhin darauf konzentrieren werden, bei ihren Kernkunden Kredite umzuschulden und wenn möglich zu refinanzieren. Darüber hinaus stellt Savills fest, dass die Marge zwischen Immobilienrenditen und den Finanzierungskosten für Darlehensgeber von Neukrediten derzeit mit 5 % in einer beträchtlichen Höhe liegt. Zu den neuen Marktteilnehmern gehörten im vergangenen Jahr Aldermore, Bank of China, BSI, M&G, Royal Bank of Canada, Standard Bank und Unity Bank, häufig für kleinere Losgrößen. Des Weiteren waren in diesem Jahr im Bereich der Projektfinanzierung von hochklassigen Wohnimmobilien oder komplett vorvermieteten Gewerbeimmobilien die folgenden sechs Akteure aktiv: Barclays/Barclays Wealth, Close Property Finance, Investec, HSBC/HSBC Private Bank, Lloyds Banking Group, RBS/Nat West/Coutts. Zehn weitere Kreditgeber sind bereit, "unter geeigneten Umständen" Darlehen zu gewähren.

Im Hinblick darauf, in welches Immobilienprodukt investiert werden sollte, deuten die Daten von Savills Research darauf hin, dass sich die Märkte weiter stabilisieren und sich die durchschnittlichen Renditedifferenzen zwischen Topstädten und zweitrangigen Städten auf 222 Basispunkte ausgeweitet haben. Savills stellt jedoch fest, dass drohende Kürzungen im öffentlichen Sektor zur Zweiteilung der Städte führen könnten, da Städte, in denen der öffentliche Sektor stark vertreten ist, einen Einbruch der Nachfrage aus diesem Bereich erleben. Für risikoaverse Investoren könnte die Identifizierung dieser Städte demnach ein entscheidender Faktor sein. So könnte es beispielsweise bei Städten wie London, Manchester und Edinburgh, die über ausreichend Arbeitsplätze in der Privatwirtschaft verfügen und ein nur mangelndes Flächenfertigstellungsvolumen aufweisen, zu einem Anstieg der Büromieten kommen - für das Londoner Westend liegen die Prognosen für 2010 bei über 8 %. Die Attraktivität anderer Sektoren wie z. B. Logistik könnte aufgrund der begrenzten Anzahl geplanter Fertigstellungen, generell langer Mietlaufzeiten sowie geringer Volatilität wieder steigen.

Mat Oakley, Head of Commercial Research, fügt hinzu: "Die Sorgen in Bezug auf die Verschuldung haben sich vom Privatmann auf den Staat verlagert und die Spekulationen wachsen, wie die Regierung mit den Problemen der öffentlichen Haushalte umgehen wird. Durch die Volatilität auf dem Aktienmarkt steigt für Investoren die Attraktivität von Immobilien. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, geeignete Chancen wie Kernmärkte, Projekte mit Mietsteigerungspotenzial und unterversorgte Gebiete zu erkennen."

In Bezug auf den Wohnungsmarkt konstatiert Savills Research, dass sich die Verfügbarkeit von Hypotheken nur geringfügig verbessert hat und es weiterhin nur zu einer geringen Kreditvergabe kommt. Niedrige Beleihungsquoten haben zu einer Kluft zwischen Käufern mit und ohne Eigenkapital geführt, woraus ein Nord-Süd-Gefälle sowie ein insgesamt niedriges Transaktionsniveau resultiert. Bauherren sind wieder auf der Suche nach neuen Entwicklungsmöglichkeiten, da sie im Großen und Ganzen ihre unmittelbaren Finanzierungsfragen gelöst und ihre Überbestände abgearbeitet haben. Im Wissen um derzeit begrenzte Absatzchancen gehen sie bei der Auswahl der Projekte jedoch sehr selektiv vor und bevorzugen kleinere, risikoärmere Projekte in Märkten mit hoher Eigenkapitalquote.

Lucian Cook kommentiert: "Der Markt für Wohnungsprojektentwicklungen sieht sich zukünftig nicht nur mit einer begrenzten Verfügbarkeit bei Entwicklungsfinanzierungen und potenziell volatilen Hauspreisen konfrontiert, sondern auch mit einem veränderten Planungssystem und einem vermehrten Regulierungsaufwand. Dies deutet auf eine langsame und schrittweise Erholung der Entwicklungsaktivitäten hin, die sich zunächst auf London und den Südosten Englands konzentrieren wird. Durch die Kombination aus begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten, der schrittweisen Erholung des Wohnungsmarktes und Änderungen im Planungssystem lautet das neue Schlagwort nicht länger Volumen, sondern Realisierbarkeit."
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