Mittwoch, 15. August 2018


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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München H1-2018

Münchens Investoren und Büromieter setzen vermehrt auf Forwarddeals

Frankfurt am Main, (lifePR) - Am Münchener Markt wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sowohl mehr Bürofläche umgesetzt als auch ein höheres Gewerbetransaktionsvolumen erzielt – und dies trotz Nachfrageüberhangs. Möglich war dies auch durch mehr Projektanmietungen und Forwarddeals.

Die Keyfacts im Überblick:


Trotz Nachfrageüberhang wurde 12 % mehr Bürofläche ggü. dem Vorjahr umgesetzt
Die Leerstandsquote liegt bei 2,8 % und wird sich weiter der 2 %-Marke annähern
Transaktionsvolumen steigt um 36 % auf 2,76 Mrd. Euro ggü. dem Vorjahreszeitraum
Forwarddeals rücken in den Fokus der Nutzer und Investoren


Büromarkt: Nachfrageüberhang erschwert die Flächensuche

Der Büromarkt in Bayerns Landeshauptstadt befindet sich im Aufwind. Obwohl die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt, konnte 2018 in den ersten sechs Monaten 12 % mehr Fläche umgesetzt werden als im Vorjahreszeitraum. Dementsprechend ist die Leerstandsquote noch einmal um 20 Basispunkte gesunken und liegt jetzt bei 2,8 %. „Büroflächen werden in München immer mehr zur knappen Ressource, sodass es bereits wieder möglich ist, Sockelleerstand und zum Abriss vorgesehene Gebäude wieder zu vermarkten“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office. Infolge dieser Flächenknappheit sind die Mietpreise weiter gestiegen. Innerhalb der letzten 12 Monate wuchs die Spitzenmiete um 3 % und die Durchschnittsmiete um 6 %.

Durch den Nachfrageüberhang gestaltet sich die Flächensuche für Interessenten immer schwieriger. Viele sind geneigt, sich die Fläche im Erfolgsfall langfristig zu sichern. Auch Nutzer, die im Bestand verlängern, müssen häufig eine Anpassung der Miete an das Marktniveau hinnehmen. „Aufgrund der derzeitigen Marktsituation sehen wir heute bereits Abschlüsse in Objekten, deren Bau noch nicht begonnen hat oder die noch keine Baugenehmigung erhalten haben. Diese Flächen sind gleichzeitig auf dem Investmentmarkt als Forwarddeal attraktiv“, so Jungnickel. Die angespannte Marktsituation gilt zwar insbesondere für die zentralen Münchener Lagen, doch wirkt sich diese ebenfalls auf periphere Standorte wie beispielsweise Aschheim, Garching oder Martinsried aus.

Eine Entspannung der Lage auf dem Büroflächenmarkt ist zurzeit nicht absehbar. Zwar wird in diesem und den nächsten beiden Jahren mit jeweils 260.000 m² bis 270.000 m² mehr neue Bürofläche an den Markt kommen als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (200.000 m²). Dies wird jedoch nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. „Die Leerstandsquote wird sich bis zum Jahresende noch weiter der Marke von 2 % annähern. Auch die Mietpreise werden im weiteren Jahresverlauf noch deutlich steigen“, prognostiziert Jungnickel.

Investmentmarkt: Der Trend geht in Richtung Forwarddeals

Der Münchener Investmentmarkt blickt auf ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2018 zurück: Trotz des Nachfrageüberhangs stieg das Gewerbetransaktionsvolumen um mehr als ein Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 2,76 Mrd. Euro. Das ist das Resultat einer erhöhten Anzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – doppelt so viele wie 2017. Unter den Megadeals waren vor allem Büroobjekte und Mischnutzungsquartiere. Unter anderem gehörte hierzu der Kauf der Büroprojektentwicklung "Atlas" im neuen Werksviertel. „Dieser Kauf steht exemplarisch für einen Trend in der Münchener Investmentlandschaft", erläutert Michael Gail, Associate Director und Teamleader Investment Munich bei Savills. „Solche Forwarddeals spiegeln die aktuelle Marktsituation wider. Investoren wollen und müssen frühzeitig agieren, denn das Angebot wird geringer und die Konkurrenz größer." 

Innerhalb des Mittleren Rings ist kaum Produkt verfügbar. Investoren müssen bei Objekten, die an den Markt kommen, mindestens das 30-Fache zahlen. Für Michael Gail erreicht die Preisspirale für Büroobjekte nun das Ende der Fahnenstange: „Angesichts des erreichten Niveaus von 2,9 % Nettoanfangsrendite für Spitzenbüroobjekte ist hier mit keinen weiteren signifikanten Rückgängen zu rechnen." Aufgrund des verknappenden Angebots steigt auch das Interesse an Objekten in peripheren Lagen. Des Weiteren können hier noch etwas höhere Renditen erzielt werden. Beispielsweise in Aubing sind zu moderateren Preisen um die 5 % Rendite möglich.

Für das zweite Halbjahr erwartet Savills ein ebenso starkes Ergebnis. „Das Transaktionsvolumen in den nächsten Monaten dürfte den bisherigen Zahlen in nichts nachstehen. Viele Deals befinden sich in der Pipeline. Zudem erwarten wir, dass sich der ein oder andere Projektentwickler noch von seinem Projekt trennen wird und sich der Trend der Forwarddeals fortsetzt", fasst Gail zusammen.

Savills Immobilien Beratungs-GmbH

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 35.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment
- Agency
- Portfolio Investment
- Debt Advisory
- Valuation

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

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