Mittwoch, 15. August 2018


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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin H1-2018

Berliner Immobilienmarkt boomt weiter - Trotz Produktknappheit bleibt die Hauptstadt im Fokus internationaler Investoren

Frankfurt am Main, (lifePR) -
Geringes Angebot führt zu Rückgang des Flächenumsatzes auf dem Büromarkt um 11,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum
Leerstandsquote sinkt um 90 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr auf 1,6 %
Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt sinkt um 12 % auf 2,4 Mrd. Euro
Anteil deutscher Investoren sinkt auf rund ein Drittel


Büromarkt: Mietpreiswachstum könnte sich ab 2019 aufgrund der stark gestiegenen Flächenpipeline verlangsamen

Im ersten Halbjahr 2018 hat sich die Rallye auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt fortgesetzt. Allerdings ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum aufgrund des geringen Angebots an verfügbaren Flächen sowie einer deutlich niedrigeren Aktivität im Eigennutzersegment um 11,3 % auf 421.600 m² zurückgegangen. Dies spiegelt sich auch in der Entwicklung der Leerstandsquote wider. Sie beträgt zum Ende des ersten Halbjahres 2018 noch 1,6 % und liegt damit um 90 Basispunkte niedriger als noch vor einem Jahr. „Bei der Leerstandsquote sind wir noch nicht am Ende der Entwicklung angekommen, bis zum Jahresende gehen wir von weiter leichten Rückgängen aus“ sagt Jan-Niklas Schroers, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills Berlin.

In Folge des begrenzten Angebots sind die Mietpreise in Berlin unbeirrt weiter gestiegen. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten für Büroflächen legten in den letzten drei Monaten um 4 % bzw. um 1 % zu. Bei Betrachtung der letzten 12 Monate wird der Mietpreisanstieg noch deutlicher: So belaufen sich die Zuwächse auf 14 bzw. 21%. Aktuell wird in der Spitze 34,10 Euro gezahlt und im Durchschnitt 20,70 Euro. „Für große, namenhafte Mieter kommen immer mehr auch Lagen um den S-Bahn-Ring in Frage. Hier können sie noch für 15,00 – 20,00 Euro Flächen mieten anstatt die Spitzenmietpreise in den besten Lagen zahlen zu müssen“ so Schroers.

Trotz steigender Preise bleibt die Flächennachfrage in der Bundeshauptstadt weiterhin sehr hoch. Sie kommt zum einen von den mittlerweile etablierten Nachfragegruppen aus der Techszene und von Startups sowie von BlueChip-Unternehmen. Zum anderen ziehen Firmen immer häufiger in Erwägung, ihre deutschen oder europäischen Headquarters nach Berlin zu verlegen. „Dass eine Vielzahl an großen Unternehmen derzeitig darüber nachdenken ihre Zentrale nach Berlin zu verlagern, ist in dieser Dimension neu für die Stadt. Es unterstreicht aber wie dynamisch der Standort mittlerweile von nationalen wie internationalen Firmen gesehen wird“, so Schroers.Eine besondere Stellung auf dem Nachfragemarkt nehmen weiterhin die zahlreichen Anbieter von Coworking Spaces ein, welche stetig auf der Suche nach attraktiven Flächen für ihr Geschäftsmodell sind. Sie sind die Profiteure der angespannten Angebotssituation und bieten Firmen eine Möglichkeit, ihren (temporären) Flächenbedarf kurzfristig zu decken, bis sie eine Alternative gefunden haben.

Ab dem Jahr 2019 ist jedoch für den Berliner Markt etwas Entlastung in Sicht, da die Flächenpipeline dann deutlich ansteigen wird: Knapp 500.000 m² neue Bürofläche soll im kommenden Jahr hinzukommen, 2020 nochmal 700.000 m². Im Vergleich zum 10jährigen Durchschnitt von rund 175.000 m² wird das Angebot deutlich gesteigert, auch wenn diese Flächen bereits zur Hälfte bzw. etwa einem Drittel vorvermietet sind. „Durch die zu erwartende Entwicklung im kommenden Jahr dürfte das Mietpreiswachstum – je nachdem wie sich die Nachfrage entwickelt – in der Folge verlangsamen“, sagt Christian Leska, Managing Director Office Agency bei Savills in Berlin.

Investmentmarkt: Lagen am Berliner S-Bahn-Ring rücken in den Fokus

Mit einem leichten Rückgang von 12 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2018 auf 2,4 Mrd. Euro. Insbesondere konnten weniger Deals im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen werden, wohingegen vermehrt Aktivitäten im mittleren Volumensegment zwischen 40 und 100 Mio. Euro zu verzeichnen waren. „Die ‚Big Tickets‘, die wir im vergangenen Jahr in Berlin gesehen haben, wird es aller Voraussicht nach in diesem Jahr nicht geben. Dafür steigt die Aktivität der Investoren in der Breite. Institutionelle Investoren fokussieren vermehrt auf B-Lagen mit positiver Entwicklungsaussicht am S-Bahnring. Core+ und Value-add-Objekte, bei denen durch aktives Assetmanagement noch eine adäquate Wertsteigerung erzielt werden kann, stehen immer häufiger bei institutionellen Investoren auf dem Einkaufszettel“, sagt Steffen Pulvermacher, Director Investment bei Savills Berlin.

Nach wie vor ist die Nachfrage nach solchen Objekten in Berlin höher als das Angebot. „Value-Add-Investoren oder geschlossene Fonds, die vor einigen Jahren Objekte in Berlin gekauft haben, nehmen im Rahmen ihres Anlagehorizonts  die Preissteigerungen im derzeitigen Marktumfeld mit und verkaufen an institutionelle Investoren. Um besonders gut aufgewertete Objekte mit überzeugender und nachhaltiger Investmentstory treten die Interessenten in einen intensiven Wettbewerb zueinander“, so Pulvermacher. Ebenfalls auf der Verkäuferseite befinden sich mehrheitlich Privatinvestoren und Family Offices, die gleichfalls auf Gewinne spekulieren.

Der Anteil deutscher Käufer auf dem Investmentmarkt ist zulasten von Käufern aus Europa und insbesondere aus Nordamerika in den letzten 12 Monaten deutlich zurückgegangen. Im Vergleich zum Durchschnitt der letzten 5 Jahren sank ihr Anteil von 45% auf rund ein Drittel. Die Spitzenrenditen verharrten bzw. stabilisierten sich gegenüber dem Vorquartal und lagen bei 3,0 % für Büroimmobilien und 3,3 % für Geschäftshäuser.

Savills Immobilien Beratungs-GmbH

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 35.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment
- Agency
- Portfolio Investment
- Debt Advisory
- Valuation

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

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