Vermieter können nur bei erheblichen Pflichtverletzungen kündigen

Die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten aus einem früheren Räumungsprozess berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 267/09) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. "Der BGH grenzt mit seinem Urteil die für eine Kündigung notwendige erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters weiter ein", kommentierte Haus & Grund-Rechtsexperte Gerold Happ. Für Vermieter sei es oftmals nicht einfach zu beurteilen, ob eine Pflichtverletzung des Mieters die für eine Kündigung notwendige Erheblichkeitsschwelle erreiche. In diesen Fällen empfehle es sich, den Rat eines Experten einzuholen, bevor die Kündigung ausgesprochen werde.

Im zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund erheblicher Zahlungsrückstände des Mieters und erhob anschließend Räumungsklage. Da die Rückstände während des Prozesses beglichen wurden, erklärte der Vermieter den Rechtsstreit für erledigt. Die Prozesskosten wurden dem Mieter auferlegt. Als er diese nicht begleichen konnte, kündigte der Vermieter erneut. Der BGH stellte klar, dass die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten keine Kündigung rechtfertige. In § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist zur Begleichung der Mietschulden eingeräumt, damit dieser eine wirksame Kündigung verhindern könne und vor der Obdachlosigkeit bewahrt werde. Daher dürfe der Vermieter dem Mieter bei ausbleibender Zahlung der Prozesskosten nicht erneut kündigen.