Samstag, 16. Dezember 2017


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F+B-Wohn-Index Deutschland Q3/2017: Erstmalig: Preisanstieg in München stagniert

Kommunen in Baden-Württemberg mit den größten Mietpreissteigerungen im Jahresvergleich

Hamburg, (lifePR) - Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien stieg im 3. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorquartal mit weiter abgeschwächter Dynamik nur noch um 0,6 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,3 %. Die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate zeigt mittlerweile einen bundesweit abflachenden Trend, der an einzelnen Standorten deutlich wahrnehmbar ist. Allerdings hält die seit sechs Jahren anhaltende Spreizung zwischen dem Preisanstieg von Eigentumswohnungen und der Entwicklung der Neuvertrags- und Bestandsmieten immer noch an, wenn auch ebenfalls in abgeschwächter Form. F+B erwartet hier für 2018 im Bundesdurchschnitt erstmals wieder eine Synchronisierung dieser beiden zentralen Preisdaten in der Wohnungswirtschaft.

Wichtig für die wohnungspolitische Diskussion ist dabei, dass Bestandsmieten bundesweit im Vergleich von Q3/2017 zum Vorquartal nur unmerklich um 0,3 % anstiegen und sich der Preisanstieg der Neuvertragsmieten mit 0,4 % dem der Bestandsmieten nahezu angeglichen hat. Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 0,9 % und Einfamilienhäuser um 0,7 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 3/2016 übertrafen Eigentumswohnungen mit 5,7 % und Einfamilienhäuser mit 5,0 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,3 % deutlich. Die Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser zogen im Vergleich zum Vorquartal mit + 0,6 % an und konnten gegen den Gesamttrend des Wohn-Index überdurchschnittlich wachsen. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,5 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,2 % bzw. 1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor unterhalb des Anstiegs des F+B-Wohn-Index.

Insgesamt zeigt sich der deutsche Markt für Wohn-Immobilien nach wie vor äußerst heterogen. „Wer als Investor nach Anlageobjekten sucht, die mehr als vier Prozent Rendite pro Jahr abwerfen sollen, muss auf B-, C- oder gar D-Standorte ausweichen, mit entsprechend höherem Risiko. Ohne eine eingehende Standortanalyse, die demografische und sozioökonomische Aspekte einschließt, sind die mit einem solchen Investment verbundenen Risiken aber nicht wirklich beherrschbar“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Zu klein ist das örtliche Marktangebot, zu volatil sind die Preise und zu groß ist der Einfluss einzelner Neubauvorhaben und Projektentwicklungen auf das Preisgefüge. „Wer dagegen über lokale Marktkenntnisse – auch informeller Natur – und über die Fähigkeit verfügt, auch aufwertungsbedürftige Wohnungen marktgerecht zu sanieren, kann aktuell mit einer attraktiven Wertentwicklung seiner Investments rechnen“, so der F+B-Chef.

Nach Beobachtungen von F+B gewinnt vor diesem Hintergrund ein Investorentyp an Bedeutung, der in der Region investiert, die er aus eigener Anschauung kennt und dort über Netzwerke verfügt, um noch vor einem öffentlichen Angebot an Objekte und Grundstücke zu kommen. Und zwar mit oder ohne Makler. Dr. Bernd Leutner: „Das kommt auf der anderen Seite vielen verkaufswilligen Einzeleigentümern, Familien und mittelständischen Immobilieneigentümern entgegen, die wenig Neigung haben, sich auf anstrengende Bieterverfahren einzulassen und auch die drohende Publizität scheuen, wenn die Presse Wind von den Verhandlungen bekommt. Im Fokus stehen dann häufig Kreisstädte von demografisch und wirtschaftsstrukturell ‚gesunden‘ Regionen.“ Wenn diese Kreisstädte – auch in der Größenordnung bis 75.000 Einwohner - dann auch noch wesentliche überörtliche Funktionen übernehmen, weil eine Metropole mehr als 50 km entfernt ist, seien zentral gelegene und mit Gewerbeanteilen angereicherte Wohnobjekte nur mit einem äußerst niedrigen Leerstandsrisiko behaftet und daher hoch attraktiv, sagte Leutner.

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern wuchs der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q3/2017 zu Q3/2012, also in den letzten fünf Jahren, um 22,2 %, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) nur um 7,1 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 29,3 % die MFH deutlich mit 13,1 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre um 33,2 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der dritten Quartale) sogar um 48,8 %.

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,9 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,7 %. Bestandsmieten entwickelten sich naturgemäß etwas moderater um jeweils 5,2 % (Q3/2017 zu Q3/2012) und 7,7 % (Q3/2017 zu Q3/2007). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der dritten Quartale um 20,7 % und binnen zehn Jahren um 29,8 %.

Betrachtet man den maximalen Anstieg der Neuvertragsmieten in den 50 teuersten deutschen Städten über 25.000 Einwohner, so stehen im Ein-Jahresvergleich ausschließlich Kommunen aus Baden-Württemberg an der Spitze:


Lörrach           + 7,3 %
Kornwestheim + 6,2 %
Leonberg        + 5,4 %
Ostfildern        + 5,2 %


In keiner deutschen Stadt wird damit im Durchschnitt die 10 %-Grenze der Mietpreisbremse erreicht. Insbesondere die Top 7-Metropolen rangieren weit darunter.

F+B-Wohn-Index: Top-/Flop 50 der Preise und Mieten

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Kempten (Allgäu), Friedberg (Hessen), Garmisch-Partenkirchen sowie Leinfelden-Echterdingen machten im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2017/2016 mit Steigerungsraten von 15,3 %, 14,5 %, 11,6 % und 9,2 % die größten Preissprünge. Kempten verteidigte damit seinen Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen und rückte innerhalb von zwölf Monaten um 21 Rangplätze und einem Durchschnittspreis von 3.280 €/m² auf Position 20 vor. Damit bleibt die Stadt im Allgäu der Aufsteiger des Jahres. Landsberg am Lech konnte dagegen seinen steilen Aufstieg im letzten Quartalbericht nicht halten und verlor 16 Rangplätze, mit einem Minus von 4,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Königsbrunn im Landkreis Augsburg katapultierte sich um 20 Rangplätze nach vorn auf Platz 47 und tauchte mit einem Quadratmeterpreis von 2.900 €/m² zum ersten Mal in der Liste der Top 50-Standorte auf. Fürth machte elf Rangplätze gut. 2.970 €/m² wurden in Q3/17 für die Referenzwohnung in dieser fränkischen Stadt aufgerufen.

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz neun (Vorquartal elf) Hamburg (3.870 €/m²). Frankfurt am Main verharrte in Q3/17 auf Platz zwölf (3.770 €/m²). Auf Rang 15 folgte Stuttgart (3.630 €/m²). Düsseldorf rutschte ab auf Platz 28 (3.130 €/m²) und Köln (2.980 €/m²) verharrte auf Rangplatz 38. Die Wachstumsraten zwischen Q3/2017 und Q2/2017 bewegten sich zwischen - 0,4 (München) und + 1,1 % (Hamburg), verloren also gegenüber dem letzten Wohn-Index weiter deutlich an Dynamik. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin lagen mit durchschnittlich 2.840 €/m² nur knapp unter dem nächstteuren Top 7-Standort Köln. Die Attraktivität der Bundeshauptstadt spiegelt sich auch in der Preissteigerungsrate zum Vorjahresquartal 3/2016 wider: + 8,7 % (+ 1,2 % zum Vorquartal 2/2017). „Da sich die Wachstumsdynamik aber etwas abgeschwächt hat – besonders in Relation zu anderen B- und C-Standorten, ist Berlin um einen Rangplatz auf Platz 58 abgerutscht, so dass der Einzug in die Top 50 doch noch etwas auf sich warten lassen dürfte“, beurteilt Leutner das Marktgeschehen.

München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.900 €. Mit einem Maximalwert von 11.510 €/m² wird neben Hamburg (10.230 €/m²) ein fünfstelliger Wert erreicht. Aber die hohen Preise bleiben seit einigen Jahren nicht auf die Metropolen selbst beschränkt. „Angesichts der großen Nachfrage sind ‚Überschwappeffekte‘ auf die Umlandgemeinden zu beobachten, sagte Dr. Leutner. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (unverändert Platz zwei), Dachau (Platz vier), Olching (Platz fünf), Fürstenfeldbruck (Platz sechs), Germering (Platz acht), Freising (Platz 13), und Erding (Platz 14) bildeten auch im dritten Quartal 2017 die Region der teuersten Städte Deutschlands. Auffällig in diesem Zusammenhang ist der Aufstieg von Erding um sechs Rangplätze innerhalb eines Quartals (+ 3,4 % zu Q2/2017 auf jetzt 3.660 €/m²). In Freising setzte sich ein Abwärtstrend – allerdings von hohem Niveau aus – weiter fort (- 3,2 % zum Vorquartal).

Noch immer ist nicht ganz deutlich, inwieweit Frankfurt am Main und dessen Umland auch wohnungswirtschaftlich vom Brexit profitieren kann. Während die Mainmetropole trotz einem Jahresplus von 4,4 % auf dem 12. Rangplatz verharrte, glänzte Bad Homburg v. d. Höhe mit einem Jahres-Plus von 4,5 % bei einem allerdings schwachen letzten Quartal und stabilisierte sich auf dem 21. Rangplatz. Bad Homburg übernahm mit 3.270 €/m² damit die Preisführerschaft im Frankfurter Umland. Oberursel mit nur + 2,9 % zum Vorjahr (+1,5 % zum Vorquartal) steigerte sich leicht auf Platz 25. Friedberg kletterte um zwei Plätze auf Rang 26 (3.160 €/m²). Bad Vilbel verbesserte sich um einen Platz auf Rang 30 mit 3.110 €/m² für Eigentumswohnungen. Hofheim am Taunus dagegen rutschte massiv ab und fiel aus den Top 50 heraus.

Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten verzeichneten am unteren Ende der Preisskala die beiden Städte Stendal (+ 8,4 % zum Vorquartal und + 21,1 % zum Vorjahresquartal) und Merseburg (+ 6,1 % zum Vorquartal und + 19,0 % zum Vorjahresquartal). Auch Bernburg an der Saale kletterte mit + 6,6 % zum Vorquartal und + 15,3 % zum Vorjahresquartal um weitere vier Rangplätze auf Platz 476 und verstetigte die Aufwärtsentwicklung der letzten zwölf Monate.

Ebenfalls positiv entwickelte sich Gera mit + 2,7 % zum Vor- und + 9,6 % zum Vorjahresquartal. Idar-Oberstein konnte verlorenen Boden gut machen mit + 13,9 % zum Vorjahresquartal. Aber auch in Magdeburg (+ 2,7 % zu Q2/2017 und + 6,8 % zu Q3/2016) konnte wieder ein Anstieg der Preise beobachtet werden.

Rangliste der Neuvertragsmieten

Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 13,30 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal blieb mit + 2,0 % auf einem kontinuierlichen Wachstumspfad. Das Mietniveau hat sich gegenüber dem Vorquartal 2/2017 dagegen mit + 0,8 % leicht abgeschwächt. Die Spitzenmieten gingen erstmals um 0,20 Euro auf 22,10 €/m² zurück.

Die bei Neubezug einer Wohnung in Frankfurt am Main (11,0 €/m², Rangplatz drei) und Hamburg (10,30 €/m², Rangplatz zehn) geforderten Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 1,1 bzw. 1,2 %. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz sechs) wiesen mit 1,3 % und durchschnittlich 10,60 €/m², in Köln (Rangplatz 22) mit 2,3 % und 9,80 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 26, +1,9 %, 9,70 €/m²) – bis auf Köln - Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,2 % im Jahresvergleich lagen.

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch unterhalb anderer Top-Standorte in Deutschland, was durch das nach wie vor unterdurchschnittliche Einkommens- und Kaufkraftniveau in der Hauptstadt erklärbar ist. Mit unverändert 8,20 €/m² für die Standardwohnung verlor Berlin wieder zwei Ränge auf Platz 103. Im Jahresvergleich schwächte sich die Mietanstiegsdynamik mit 2,0 % deutlich ab, wie auch im Vergleich des dritten Quartals 2017 mit dem zweiten Quartal 2017 mit nur noch + 0,2 % deutlich wurde.

Die gravierendsten Mietrückgänge innerhalb der TOP-50-Standorte im Vergleich der beiden Quartale Q3-2017 zu Q2-2017 verzeichnete mit – 2,0 % Olching bei München, gefolgt von Fürstenfeldbruck mit – 1,6 % und Sindelfingen mit jeweils – 1,3 %. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,40 €/m² € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als preiswertester Wohnstandort Deutschlands für Mieter. Den größten Preisrückgang in der Liste der Flop-50-Städte musste Naumburg (Saale) hinnehmen (- 2,6 % im Vergleich zum Vorquartal). Schönebeck (Elbe) büßte binnen von drei Monaten – 2,5 % ein, Warstein – 2,3 %. Positiv entwickelten sich die Mieten in Rinteln mit + 2,6 % und einer Verbesserung um elf Rangplätze. Gleiches gilt für Höxter mit + 2,2 % zum Vorquartal und einem Aufstieg um zehn Rangplätze auf Platz 464.

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt zählt mit rd. 20 Mitarbeitern und einem bundesweiten Netzwerk von Immobilienfachleuten zu den großen, unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmen mit Produktfeldern in der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung, der Portfolioanalyse und -bewertung, der Stadt- und Regionalentwicklung sowie der Umweltforschung. Zum Kundenstamm des Unternehmens zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien etabliert F+B mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Märkte und gewährleistet mehr Entscheidungssicherheit. F+B gibt seit 1996 den F+B-Mietspiegelindex heraus, die wichtigste empirische Grundlage über das Niveau der Mieten im Wohnungsbestand. Der F+B-Wohn-Index als Kombination von Indizes für alle Objektarten wird seit 2011 vierteljährlich vorgelegt mit einer Datenreihe, die bis zum Jahre 2004 zurückreicht und damit langfristige Vergleiche ermöglicht.

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