Mittwoch, 13. Dezember 2017


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Catella: Konversion wird Stadtentwicklung maßgeblich beeinflussen - 1.626 ha Potenzialflächen

Berlin, (lifePR) - Steigende Bevölkerungszahlen und Urbanisierungsschübe lassen in vielen Städten das Thema Konversion nicht effizient genutzter und leerstehender Flächen in den Fokus der Stadtplaner und Investoren rücken. Wenn bestimmte Bedingungen beachtet werden, ist Konversion ein Baustein in einer gelungenen Stadt- und Quartiersentwicklung.

Im aktuellen Market Tracker untersucht Catella Research das Potenzial welches sich in den deutschen Städten für die anstehende Mobilisierung von Flächen zur Folgenutzung ergibt. Die letzte Konversionswelle Anfang der 90er Jahre liegt bereits rund 25 Jahre zurück. In der Zwischenzeit hat sich naturgemäß auch die Umwidmungsdynamik (Abgang an Wohn- und Nichtwohngebäuden) deutlich verlangsamt. In Deutschland wurden zwischen 2002 (13. Mio. m²) und 2014 (7,9 Mio. m²) immer weniger Flächen einer Nutzungsänderung unterzogen. Doch das wird sich nach Ansicht der Catella Analysten bis 2020 deutlich verändern ändern.

Das Ziel, Flächen zu entwickeln ist wie vor 25 Jahren noch immer vordergründig das gleiche, doch die Begrifflichkeiten zeigen eine andere Gemengelage auf: Verdichtung, Stadtumbau, Urbanität, sozial durchmischt, bezahlbar, nachhaltig, partnerschaftlich. "Das Festhalten an bestehenden Strukturen, wie z.B. dem Leitbild der europäischen Stadt mit einem Zentrum als Bezugspunkt oder der klassischen Büroimmobilie mit Monofunktion, muss daher hinterfragt und neu überdacht werden. Gerade die Aufnahme der neuen Gebietskategorie "urbanes Mischgebiet" in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann eine Lösung der skizzierten Problematik sein", sagt Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella.

Ein Grund für die scheinbar plötzliche Dynamik, ist auch die große Migrationsbewegung. Das auslösende Element aber sind die Anforderungen der "modernen Gesellschaft" an ihre Wohn-, Arbeits- und Erholungsgeographie. Doch von einem Status Quo wie in den 90er Jahren darf bei der Planung nicht ausgegangen werden. Die Wechselwirkungen haben sich deutlich erhöht. Es handelt sich beim "großen Stadtumbau" um immer wieder veränderte Zielkoordinaten, die zwischen Normen, Lärmschutzverordnungen, Dichtekennziffern und Qualitätsanspruch den Weg weisen sollen.

Ob eine geplante bauliche Umnutzung erfolgreich realisiert werden kann, hängt von zahlreichen Parametern ab. Eine klare Ausprägungsbestimmung der Parameter für eine gelungene Umnutzung gibt es nicht. Auch hinsichtlich des zu erwartenden Aufwands und der damit verbundenen Kosten lassen sich große Spielräume feststellen. Aktuell hemmen, jenseits von baurechtlichen Verordnungen, nach Sicht von Catella Research vier maßgebliche Faktoren die Entwicklung:
- Mangelnde Kreativität: Es mangelt an Vorstellungskraft, wie ein Quartier oder Ensemble zwischen Wohn-, Büro und Einzelhandelsnutzungen tatsächlich aussehen könnte.
- Eine unpräzise Zielgruppenanalyse: "Wohnen für alle Ansprüche" ist alles andere als zielorientiert.
- Fehlende "Wer wagt, gewinnt"-Mentalität: Investoren engagieren sich jenseits des Highend- Segments aufgrund mangelnder Erfahrung bisher nur zögerlich.
- Zu starke Fokussierung auf Höchstpreisvergabe statt Konzeptvergabe

"Wir sehen bis 2020 in Deutschland ein Potenzial von rund 1.625 ha, welches für eine Folgenutzung grundsätzlich zur Verfügung steht.", fasst Beyerle die Entwicklung zusammen.

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