Ein Jahr Mietendeckel - Rückblick und Prognose

Von Achim Amann, Black Label Immobilien

(lifePR) ( Berlin, )
Am 23.02.2021 wird der Berliner Mietendeckel ein Jahr alt. Ich habe dazu schon viel geschrieben, gesagt, Prognosen gewagt und mich über die Auswirkungen dieses Gesetzes nicht zuletzt mit Fachanwälten und Immobilienexperten unterhalten, auch bei unserem Online-Format „Berliner Immobiliengespräche“, bei dem ich alle zwei Wochen einen Experten befrage.

Auch weltweit haben Menschen über die Berliner Immobilienpolitik diskutiert. Natürlich ist es romantisch und wäre toll, wenn Wohnen wenig kosten würde in einer Weltstadt. Hier wäre Berlin aber die einzige Metropole, in der das dank Mietendeckel weltweit langfristig möglich wäre. Alle anderen Versuche mit einer derart harten regulatorischen Waffe gegen Mietsteigerungen vorzugehen, haben am Ende immer in eine Sackgasse oder wie z.B. in Lissabon oder San Francisco zu erheblichem Verlust und weiteren Mangel an Wohnraum geführt.

Woran das liegt? Unter einem Deckel will am Ende keiner mehr vermieten. Warum auch? Weshalb wollen sich freie Vermieter stigmatisieren lassen? Dann doch lieber weg aus dem Markt, die Wohnung besser an den Mieter oder einen Dritten verkaufen, der dort selber einziehen möchte. Im Zweifel lieber raus aus dem Wohnungsmarkt, zur Not sogar mit Verlust. Je nachdem wann die Wohnung gekauft wurde und ob die Wohnung leer ist, mussten wir hier ganz unterschiedliche Dinge erleben. Viele tendieren auch dazu, die Sache auszusitzen bis in ca. 5-10 Jahren die Berliner den Kanal voll haben und Ihre Politische Richtung ändern. Doch den langen Atem haben nur die Wenigsten.

Kann der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht bestehen?

Im Sommer erwarten wir ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Gültigkeit des Mietendeckels. Ich kenne keinen Anwalt, Richter oder Juristen, der ernsthaft daran zweifelt, dass der „Deckel“ Bestand haben wird. Mit Ausnahme vielleicht von Gregor Gysi. Ein gutes Indiz, dass selbst der Berliner Senat zumindest in Teilen so denkt, ist die derzeitige Erhebung eines Mietspiegels. Dieser würde dringend benötigt, sollte der Deckel fallen.

In der Praxis sind von den ca. 500 Wohnungen, welche wir in der Verwaltung haben, in den letzten 12 Monaten insgesamt nur 70 Wohnungen neu vermietet worden. Die Menschen ziehen kaum noch um. 35 Wohnungen davon waren im Altbau, also unter dem Mietendeckel. Davon haben wir 12 Wohnungen unmöbliert vermietet und nicht befristet, allerdings keine davon zum Mietendeckel, sondern zum Mietspiegel oder der marktüblichen Miete. Die Differenz zum Mietendeckel zahlen die Mieter auf unser Verwalterkonto. Sollte der Deckel kippen, bekommen die Vermieter die Differenz, wenn nicht, bekommen die Mieter die Summe ausbezahlt.

Viele unserer Eigentümer haben sich auch für den Verkauf entschieden, da Sie kein Interesse mehr hatten, im Markt als Vermieter aufzutreten. Gekauft haben dann Menschen, die selber nach einer Mietwohnung suchten, keine finden konnten und sich deshalb für den Kauf entscheiden mussten. War die Wohnung vermietet und wurde verkauft, wurde dem Mieter nicht selten wegen Eigenbedarf gekündigt.

Es gibt praktisch durch den Mietendeckel noch weniger Anbieter von Wohnraum für die breite Masse als zuvor. Ausnahmen hierzu nur im Luxussegment oder bei den Sozialwohnungen. Wohnungen der mittleren Preisklasse und gerade familientaugliche 4-5 Zimmer Wohnungen sind praktisch komplett vom Markt verschwunden. Das galt schon vor der Einführung des Deckels, dieser hat die Situation weiter verschärft.

Wer sind eigentlich die Gewinner?

Da darf man doch mal fragen, wer hier eigentlich der Gewinner des Mietendeckels ist? Die Mieter sind es jedenfalls nicht. Denn auch solche, die Glück hatten, deren Vermieter die Wohnung also nicht verkauft hat, und vorübergehend nur die Deckelmiete zahlen müssen, werden nachzahlen müssen. Sollten diese aber umziehen wollen, eine Renovierung wünschen oder eine Verbesserung Ihres Wohnraums wie einen Aufzug im Alter, ein neues Bad oder eine neue Heizung benötigen, ist es durch die harte Regulierung noch unwahrscheinlicher, dass der Vermieter aktiv wird. Da die Regeln des Marktes ausgehebelt werden, in dem der regulierende Preis wegfällt, gibt es kein Interesse mehr für Anbieter, die Wohnungen in einem guten Zustand zu halten. Die Miete bleibt ja sowieso gleich, etwaige Mietminderungen sind dann auch nicht mehr relevant.

Mieter haben aber noch ein viel größeres Risiko: Haben die Mieter Pech und der Deckel wird nur zum Teil vorm Bundesverfassungsgericht gekippt, werden sehr viele Vermieter nicht mehr abwarten, sondern den Mietvertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kündigen und dann die Wohnung leer verkaufen. Auch erhöhen die Vermieter nach wie vor die Mieten, führen aber keine Instandsetzungen oder dringend nötige Modernisierungen mehr durch. Auch eine Reaktion, welche wir bereits in 2019 vorausgesehen hatten.

Was kommt noch auf die Mieter zu?

Wir werden sehen, was nun mit der CO2 Umlage auf die Mieter und die Vermieter zukommt. Der Staat wird wohl erhebliche Förderungen in die Hand nehmen müssen, damit in den kommenden Jahren viele tausende Wohnungen ökologisch saniert werden können. Unter dem Mietendeckel wird aber auch das nicht reichen, denn die Ist-Miete reicht vorne und hinten nicht, um die Wohnung in Stand zu halten und die Bankrate zu zahlen. Nähme man die vom Senat gewünschten 5–7 EUR Durchschnittsmiete als Grundlage an, würden über 80 Prozent der Berliner Mietwohnungen im Wert auf maximal 2.000 EUR pro Quadratmeter fallen, das entspricht dann einer Bruttorendite von etwa drei Prozent. Darunter ist keine Vermietung kostendeckend.

Wir haben erleben müssen, dass viele Menschen Berlin als Mieter den Rücken kehren und wir mehr und mehr Eigentümer bekommen. Ob das die Idee des aktuellen Senats war? Aber Linderung ist ja in Sicht durch das Umwandlungsverbot, welches dafür sorgen soll, dass es keine Eigentumswohnungen mehr gibt. Ergebnis hier: Viele Eigentümer haben auf Vorrat Ihre Häuser aufgeteilt, um vor diesem Gesetz geschützt zu sein. Diejenigen, die es nicht getan haben, werden nun Preisabschläge von 20-30% auf Ihre Mehrfamilienhäuser in Kauf nehmen müssen.

Was ist positiv?

Ich persönlich freue mich über die kritische und vielfältige Berichterstattung in den Medien, in der auch wir als Makler nicht immer als Buhmänner dastehen. Auch in Publikationen, die ich eher auf der Linie des aktuellen Senats eingeordnet hätte, lese ich häufig als Quintessenz: Zu viel Regulierung und staatliche Eingriffe schützt den Mieter nicht, sondern schadet ihm ganz erheblich.

Es geht darum, in einem fairen Zusammenspiel, den am stärksten geschützten Marktteilnehmer, den Mieter, mehr Initiative zuzutrauen. Mieter sollten sich dafür einsetzen, dass Ihre Wohnungen zeitgemäß sind, dass sie dafür auch gerne die Marktmiete zahlen oder auch gleich Ihre Wohnung kaufen wollen. Genossenschaften sollte mehr geholfen werden, Grundstücke zu erwerben, aber ganz besonders sollten mehr Menschen Eigentum erwerben können.

Praktisch jedes westliche Land fördert Erstkäufer. Nur wir nicht, wir verlangen sage und schreibe 6% Grunderwerbssteuer für normale Eigenheimkäufer. Natürlich, denn es müssen ja die Verwaltungen auch von was leben, nur was tun sie dafür? Sie regulieren den Markt und treiben dadurch die Preise in die Höhe, indem sie das Angebot weiter verknappen.

Der Mietendeckel und die weiteren Regulierungen werden weiter dazu führen, dass sich klassische Privatvermieter in Zukunft im Immobilienmarkt nicht mehr beteiligen können. Es werden dann nur noch wenige Konzernvermieter übrig bleiben - und der Staat.

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