Mittwoch, 18. Januar 2017


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Wohneigentum

Wie Eigennutzer und Vermieter profitieren

(lifePR) (Frankfurt, ) Deutschland wandelt sich vom Mieter- zum Eigentümerland. Über die Hälfte der Bundesbürger wohnt inzwischen im eigenen Haus oder nutzt die eigene Wohnung. Nach Erhebungen stehen rund 40 Millionen Mietern gut 42 Millionen Selbstnutzer gegenüber.

Mit gutem Grund: Vor allem nach dem Ende der Finanzierung spielen die eigenen vier Wände ihre Vorzüge voll aus: Eigentümer wohnen dann miet- und schuldenfrei, unkalkulierbare Mietsteigerungen gehören der Vergangenheit an. Auch Wohnungskündigungen, etwa wegen Eigenbedarf, sind nicht zu befürchten. Die eigene Immobilie zählt zu den bewährten Vorsorgebausteinen. Die eingesparte Miete ersetzt einen Gutteil der bei Mietern nötigen monatlichen Einkünfte. Die Mietersparnis kommt einer virtuellen Rentenzahlung gleich. Besonderer Vorteil: Das Finanzplus bleibt im Gegensatz zu tatsächlichen Renteneinkünften steuerfrei. Für Eigenheimbesitzer ist es daher kein Problem, wenn ihre Einnahmen im Alter nicht so hoch ausfallen. Ein Versiegen des Finanzbonus, wie es etwa bei Banksparplänen oder Fonds-Entnahmeplänen der Fall sein kann, müssen Eigentümer nicht befürchten. Immobilienwerte verbrauchen sich nicht. Im Gegenteil: Je länger Eigentümer leben, desto mehr profitieren sie vom Wert des Eigenheims.

Wer seine Immobilie vermietet oder ein Objekt zur Kapitalanlage kauft, der profitiert nicht nur von virtuellen, sondern von realen Zusatzeinkünften. Gerade in Zeiten hoher Inflation erweist sich die Mietimmobilie als sicherer Kapitalstock mit Wertzuwachs. Fremdfinanzierte Mietobjekte müssen sich allerdings rechnen. Grundlage dafür ist ein akzeptabler Mietzins. Viele Kapitalanleger, die eine Wohnung erwerben, sind jedoch unsicher, welcher Mietpreis für das Objekt angemessen ist. Nicht selten orientieren sie sich am ortsüblichen Mietspiegel. Doch das ist nicht nötig. Bei neu gebauten Wohnungen darf der Eigentümer den Mietpreis frei festsetzen. Er kann also so viel Miete nehmen, wie der Markt hergibt. Die Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete kommt nur bei späteren Mieterhöhungen zum Tragen oder wenn eine vermietete Wohnung aus dem Bestand gekauft wird.

Die Gestaltungsfreiheit in Sachen Miete kann für Käufer finanzielle Vorteile bringen. In der Regel fallen Mietforderungen in Neubauten nämlich höher aus als in Altbauten. Da der Mietspiegel aber maßgeblich von bestehenden Altmietverträgen geprägt ist, ist die ortsübliche Vergleichsmiete kein geeigneter Maßstab für Neuvermietungen. Hier sollten Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. Eigentümer, die mit Augenmaß verhandeln, werden stets einen angemessenen Mietpreis erzielen. Die Mieteinkünfte beeinflussen die Darlehensrückzahlung. Hohe Zuflüsse ermöglichen eine schnellere Tilgung oder regelmäßige Sonderzahlungen. Unterm Strich ist man eher schuldenfrei und zahlt weniger Zinsen an die Bank. "Ohne ausführliche Beratung sollte man den Kauf einer Mietimmobilie aber nicht durchführen", rät Dr. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. "Objekte zur Kapitalanlage benötigen eine passgenaue Finanzierung, denn hier gelten andere steuerliche Rahmenbedingungen als bei einer selbst genutzten Immobilie."

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