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- Pressemitteilung BoxID 330263
Neues Stabilitätsgesetz könnte gewerbliche Mieten wesentlich verteuern
Vorsteuerabzug wird fallen: Handeln statt Abwarten bringt Wettbewerbsvorteile
(lifePR) (Wien, )
Durch das Stabilitätsgesetz 2012 soll der Vorsteuerabzug bei ausgelagerten Bauvorhaben versagt werden. Weiter ist geplant, die Frist zur Vorsteuerberichtigung bei Gebäudeinvestitionen wesentlich zu verlängern. Diese Einschränkung wird in der Praxis - besonders am österreichischen Büromarkt - für Mieter und Vermieter erhebliche Änderungen (wenn nicht sogar Nachteile) bringen, sind sich die Experten von CBRE sicher: Bei Miet- und Pachtverhältnissen, die nach dem 31.8.2012 beginnen, besteht die Möglichkeit für den Vermieter nicht mehr, inklusive Umsatzsteuer zu vermieten, sobald der Mieter mehr als 5% seines Umsatzes mit Geschäften generiert, die vom Vorsteuerabzug ausschließen.
Vermieter werden aller Voraussicht nach den Verlust kompensieren, z.B. durch einen Ausgleichsaufschlag auf die Nettomiete. Das wird sich für den Mieter, der in diese Kategorie fällt, in erheblich höheren Mietkosten widerspiegeln: CBRE erwartet einen Aufschlag, der zwischen 15 und 19% liegen wird. Bislang konnte der Mieter, der teilweise umsatzsteuerfreie Geschäfte tätigt, aliquot den Umsatzsteueranteil als Vorsteuer geltend machen - in Zukunft werden das reine (Miet-)Kosten sein.
"Mieter und Vermieter sind sich derzeit noch völlig unklar, wie mit der Situation umzugehen ist, die Taktik scheint eher in Richtung passiven Abwartens zu gehen. Das ist aus unserer Sicht falsch, da aktives Handeln noch einen Kostenvorteil für Mieter und einen Wettbewerbsvorteil für Vermieter schaffen könnte", erklärt Felix Zekely, Head of Agency & GCS bei CBRE Österreich.
Bislang konnte jeder gewerbliche Vermieter von Büroflächen für zehn Jahre zur Umsatzsteuer optieren (gem. § 6 Abs. 2 USt.) und die volle Umsatzsteuer aus Errichtung oder Kauf sofort geltend machen. Nach den zehn Jahren wurde größtenteils umsatzsteuerfrei vermietet.
"Von dieser neuen Regelung werden hauptsächlich Körperschaften öffentlichen Rechts und die klassischen "Unecht-Steuerbefreiten" (wie Banken, Versicherungen, Ärzte, etc.) betroffen sein. Dramatisch an der Neuregelung ist aber, dass es auch Unternehmen treffen wird, die nur einen kleinen Teil (>5%) ihrer Umsätze umsatzsteuerfrei fakturieren, z.B. durch Umsätze aus der Vermittlung von Geschäftsanteilen.", versichert Erich Resch, Steuerberater bei TPA Horwath. "Diese Unternehmen werden künftig gezwungen sein, die unecht befreiten Umsätze in eine eigene Gesellschaft auszugliedern oder das Gebäude selbst zu errichten bzw. zu erwerben."
Auch bei unverändert weiter laufenden Mietverhältnissen bedeutet der Erwerb eines Gebäudes nach Auffassung der Finanzverwaltung einen Wechsel auf Vermieterseite und damit ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter wird sich in den Mietverträgen absichern müssen, dass einem etwaigen Rechtsnachfolger (z.B. Käufer) das Recht eingeräumt wird, die Miete um den Steuerschaden zu erhöhen, falls er nicht mehr zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren darf. Andernfalls wird der Verkäufer in den Verkaufsverhandlungen künftig mit der Forderung nach einem entsprechenden Kaufpreisabschlag konfrontiert werden.
Rascher Baubeginn und vertragliche Absicherung entschärfen die Situation
Aktives Handeln kann Kosten sparen: Die Regelung ist nur auf Gebäude anzuwenden, bei denen mit der Errichtung des Gebäudes erst nach dem 31. August 2012 begonnen wird. "Wird z.B. bei einem baugenehmigten Projekt noch vor dem 1.9.12 mit der Bautätigkeit begonnen, kann auch bei der Vermietung - egal wer der Mieter ist - zur Umsatzsteuer optiert werden und so Wettbewerbsvorteile für den Vermieter geschaffen werden. Wenn das Objekt dann in Folge nur in Form einer Veräußerung der Eigentümergesellschaft, also eines "Share Deals", weiterverkauft wird, dann wird diese Situation aufrecht erhalten", rät Zekely.
Die Ausnahme: Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt die Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1. September 2012 beginnen. Wurde somit nicht die Besitzgesellschaft weiterverkauft, sondern das Gebäude ("Asset Deal") - wie es z.B. bei einem Großteil der Bürogebäude in der Wiener Innenstadt der Fall ist - ist die Neuregelung bedingungslos anzuwenden.
Befristete Mietverträge und auslaufenden Kündigungsverzichte können von Mietern, die in die Regelung fallen, vor dem 1.September 2012 verlängert werden, ansonsten kommt die steuerliche Neuregelung zur Anwendung. Eine solche vorzeitige Verlängerung bedeutet eine erhebliche Kostenersparnis für jeden Mieter.
Zahlen und Fakten zu TPA Horwath
TPA Horwath ist eines der größten Wirtschaftstreuhandunternehmen Österreichs. Neben 11 Standorten in Österreich zählt die TPA Horwath Gruppe 13 Standorte in Bulgarien, Kroatien, Polen, Rumänien, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn. Insgesamt beschäftigt die TPA Horwath Gruppe rund 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Seit 1995 ist TPA Horwath Mitglied von Crowe Horwath International, einer weltweiten Vereinigung von selbständigen und unabhängigen Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und Unternehmensberatern. Das Kompetenznetzwerk umfasst 167 Mitgliedsfirmen mit 650 Standorten in über 100 Ländern und zählt zu den "Top Ten" der weltweit tätigen Beratungsnetzwerke.
Vermieter werden aller Voraussicht nach den Verlust kompensieren, z.B. durch einen Ausgleichsaufschlag auf die Nettomiete. Das wird sich für den Mieter, der in diese Kategorie fällt, in erheblich höheren Mietkosten widerspiegeln: CBRE erwartet einen Aufschlag, der zwischen 15 und 19% liegen wird. Bislang konnte der Mieter, der teilweise umsatzsteuerfreie Geschäfte tätigt, aliquot den Umsatzsteueranteil als Vorsteuer geltend machen - in Zukunft werden das reine (Miet-)Kosten sein.
"Mieter und Vermieter sind sich derzeit noch völlig unklar, wie mit der Situation umzugehen ist, die Taktik scheint eher in Richtung passiven Abwartens zu gehen. Das ist aus unserer Sicht falsch, da aktives Handeln noch einen Kostenvorteil für Mieter und einen Wettbewerbsvorteil für Vermieter schaffen könnte", erklärt Felix Zekely, Head of Agency & GCS bei CBRE Österreich.
Bislang konnte jeder gewerbliche Vermieter von Büroflächen für zehn Jahre zur Umsatzsteuer optieren (gem. § 6 Abs. 2 USt.) und die volle Umsatzsteuer aus Errichtung oder Kauf sofort geltend machen. Nach den zehn Jahren wurde größtenteils umsatzsteuerfrei vermietet.
"Von dieser neuen Regelung werden hauptsächlich Körperschaften öffentlichen Rechts und die klassischen "Unecht-Steuerbefreiten" (wie Banken, Versicherungen, Ärzte, etc.) betroffen sein. Dramatisch an der Neuregelung ist aber, dass es auch Unternehmen treffen wird, die nur einen kleinen Teil (>5%) ihrer Umsätze umsatzsteuerfrei fakturieren, z.B. durch Umsätze aus der Vermittlung von Geschäftsanteilen.", versichert Erich Resch, Steuerberater bei TPA Horwath. "Diese Unternehmen werden künftig gezwungen sein, die unecht befreiten Umsätze in eine eigene Gesellschaft auszugliedern oder das Gebäude selbst zu errichten bzw. zu erwerben."
Auch bei unverändert weiter laufenden Mietverhältnissen bedeutet der Erwerb eines Gebäudes nach Auffassung der Finanzverwaltung einen Wechsel auf Vermieterseite und damit ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter wird sich in den Mietverträgen absichern müssen, dass einem etwaigen Rechtsnachfolger (z.B. Käufer) das Recht eingeräumt wird, die Miete um den Steuerschaden zu erhöhen, falls er nicht mehr zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren darf. Andernfalls wird der Verkäufer in den Verkaufsverhandlungen künftig mit der Forderung nach einem entsprechenden Kaufpreisabschlag konfrontiert werden.
Rascher Baubeginn und vertragliche Absicherung entschärfen die Situation
Aktives Handeln kann Kosten sparen: Die Regelung ist nur auf Gebäude anzuwenden, bei denen mit der Errichtung des Gebäudes erst nach dem 31. August 2012 begonnen wird. "Wird z.B. bei einem baugenehmigten Projekt noch vor dem 1.9.12 mit der Bautätigkeit begonnen, kann auch bei der Vermietung - egal wer der Mieter ist - zur Umsatzsteuer optiert werden und so Wettbewerbsvorteile für den Vermieter geschaffen werden. Wenn das Objekt dann in Folge nur in Form einer Veräußerung der Eigentümergesellschaft, also eines "Share Deals", weiterverkauft wird, dann wird diese Situation aufrecht erhalten", rät Zekely.
Die Ausnahme: Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt die Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1. September 2012 beginnen. Wurde somit nicht die Besitzgesellschaft weiterverkauft, sondern das Gebäude ("Asset Deal") - wie es z.B. bei einem Großteil der Bürogebäude in der Wiener Innenstadt der Fall ist - ist die Neuregelung bedingungslos anzuwenden.
Befristete Mietverträge und auslaufenden Kündigungsverzichte können von Mietern, die in die Regelung fallen, vor dem 1.September 2012 verlängert werden, ansonsten kommt die steuerliche Neuregelung zur Anwendung. Eine solche vorzeitige Verlängerung bedeutet eine erhebliche Kostenersparnis für jeden Mieter.
Zahlen und Fakten zu TPA Horwath
TPA Horwath ist eines der größten Wirtschaftstreuhandunternehmen Österreichs. Neben 11 Standorten in Österreich zählt die TPA Horwath Gruppe 13 Standorte in Bulgarien, Kroatien, Polen, Rumänien, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn. Insgesamt beschäftigt die TPA Horwath Gruppe rund 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Seit 1995 ist TPA Horwath Mitglied von Crowe Horwath International, einer weltweiten Vereinigung von selbständigen und unabhängigen Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und Unternehmensberatern. Das Kompetenznetzwerk umfasst 167 Mitgliedsfirmen mit 650 Standorten in über 100 Ländern und zählt zu den "Top Ten" der weltweit tätigen Beratungsnetzwerke.
Über die CBRE GmbH
CBRE Group (New York Stock Exchange: CBG) rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien (Basis: Umsatz 2010). Das in Los Angeles ansässige Unternehmen mit mehr als 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen und Partnerbüros) arbeitet für Immobilieneigentümer, Investoren und Mieter auf der ganzen Welt. Strategische Beratung, Immobilienvermietung und ‑verkauf gehören ebenso zum Portfolio wie Immobilien‑, Facility‑ und Projektmanagement. Corporate Services, Finanzierung, Investment Management, Evaluierung und Bewertungen, Research sowie Investment Strategien und Consulting runden das Angebot ab. Weitere Informationen unter www.cbre.com
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